Традиционное летнее затишье наблюдается на рынке вторичного жилья. Темп снижения сократился до минимума и средневзвешенная стоимость осталась на прежнем уровне до 1425 у.е./кв.м.
При этом снижение средних цен наблюдается только в сегменте «дорогого» жилья – на 1,4%, а в сегменте «дешевого», напротив, рост – 0,7%. В августе на рынке выставлялось в среднем от 6,9 тыс. до 7,4 тыс. квартир, что на 0,6% больше, чем в предыдущем месяце.
Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 30%. Ненамного отстают Алмалинский и Ауэзовский районы – 24% и 23% соответственно. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 16% и 4% квартир соответственно. Наименьшая доля предложений отмечена в Турксибском районе – 3%.
Средняя стоимость жилья по районам
Увеличение ценовых показателей наблюдается во всех районах города, кроме Турксибского и Жетысуйского, где спад составил 2,1% и 1,2% соответственно. Максимальное повышение средних цен прослеживается в Бостандыкском районе – 1,5%, а минимальное – в Медеуском – 0,1% (таблица 1).
Активность продавцов на вторичном рынке жилья продолжает расти. В августе увеличение выставленных на продажу квартир зафиксировано в Алмалинском и Ауэзовском районах – 9% и 3% соответственно, а в остальных районах города наблюдается сокращение предложения (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение средней стоимости в районах
Район |
Средняя стоимость в июле 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в августе 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
% |
у.е. |
|||
Алмалинский |
1683 |
1693 |
+0,60 |
+10 |
Медеуский |
2115 |
2117 |
+0,10 |
+2 |
Бостандыкский |
1747 |
1773 |
+1,45 |
+26 |
Жетысуйский |
1100 |
1087 |
-1,16 |
-13 |
Ауэзовский |
1328 |
1335 |
+0,53 |
+7 |
Турксибский |
925 |
906 |
-2,05 |
-19 |
По городу |
1426 |
1425 |
-0,09 |
-1 |
Таблица 2.
Изменение предложения в районах
Район |
Среднее кол-во квартир в июле 2009 года, шт. |
Среднее кол-во квартир в августе 2009 года, шт. |
Темпы роста/падения |
|
% |
шт. |
|||
Алмалинский |
1546 |
1684 |
+8,96 |
+139 |
Медеуский |
1112 |
1107 |
-0,43 |
-5 |
Бостандыкский |
2282 |
2171 |
-4,84 |
-111 |
Жетысуйский |
327 |
311 |
-4,95 |
-16 |
Ауэзовский |
1598 |
1652 |
+3,36 |
+54 |
Турксибский |
231 |
212 |
-8,13 |
-19 |
По городу |
7095 |
7137 |
+0,59 |
+42 |
Алмалинский район
В августе увеличение среднемесячной стоимости составило 0,6%, напомним, что в прошлом месяце наблюдался рост на 1,7%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1693 у.е./кв.м. Количество предложений выросло на 9%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень «дешевых» цен конца 2007 года.
По сравнению с прошлым месяцем, рост цен предложения наблюдается на 1-комнатные квартиры на 3,2%, на 2-комнатные – 0,4% и многокомнатные – 0,2%, а на 3-комнатные, напротив, спад – 1,4%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1288 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1592 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1674 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-2159 у.е./кв.м).
Медеуский район
По отношению к июлю в районе увеличение ценового показателя составило 0,1% (2117 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце рост средней стоимости был 0,2%. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 0,4%.
В августе на 1-комнатные квартиры средние цены выросли на 2% и многокомнатные – 1,4%, а на 2- и 3-комнатные, напротив, сократились на 0,2% и 2,7% соответственно.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 49% (-1869 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 52% (-2185 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-2280 у.е./кв.м) и многокомнатные – 43% (-1819 у.е./кв.м).
Бостандыкский район
По сравнению с прошлым месяцем, повышение средней стоимости в районе составило 1,5%, и цена предложения поднялась на уровень 1773 у.е./кв.м, при этом темп падения в июле составил 0,2%. Спад количества предложений составил 5%.
Увеличение средних цен на 1-комнатное жилье – 1,2%, 2-комнатное – 1,1%, 3-комнатное – 2,9% и многокомнатное – 0,7%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1417 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1575 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1770 у.е./кв.м) и многокомнатные – 45% (-1901 у.е./кв.м).
Жетысуйский район
В августе наблюдается сокращение ценового показателя на 1,2%, при этом среднемесячная стоимость оказалась на отметке 1087 у.е./кв.м. За истекший период отмечено снижение предложения на 5%.
Основное влияние на спад средней стоимости оказало 2-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 3,8%. Средние цены на 1-комнатные квартиры выросли на 0,2%, на 3-комнатные – на 0,5% и многокомнатные – на 2,1%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 59% (-1534 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 64% (-1899 у.е./кв.м), 3-комнатные – 64% (-1945 у.е./кв.м) и многокомнатные – 59% (-1634 у.е./кв.м).
Ауэзовский район
По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья увеличилась на 0,5% до отметки 1335 у.е./кв.м. Рост объема предложений за месяц составил 3%.
В течение августа средняя стоимость 1- и 2-комнатных квартир выросла в цене на 6% и 0,6% соответственно, а 3- и многокомнатных, напротив, сократилась на 0,1% и 4,1%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1130 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1280 у.е./кв.м), 3-комнатные – 53% (-1470 у.е./кв.м) и многокомнатные – 56% (-1749 у.е./кв.м).
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель за месяц сократился на 2,1 до уровня 906 у.е./кв.м. В течение месяца зафиксирован спад объема предложений – 8%.
Снижение средней стоимости наблюдается на 1-комнатные квартиры на 1,6% и многокомнатные – 19,6%, а на 2- и 3-комнатные, напротив, рост – 3,9% и 3,8%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 50% (-984 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1110 у.е./кв.м), 3-комнатные – 59% (-1285 у.е./кв.м) и многокомнатные – 70% (-1885 у.е./кв.м).
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
По городу в данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, увеличились на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где средняя стоимость сократилась на 3,6%. Максимально выросли цены 1-комнатного жилья – на 1,8%, а минимально – 2-комнатного – на 0,3%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры
Формат квартиры |
Средняя стоимость в июле 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в августе 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
% |
у.е. |
|||
1-комнатные |
1335 |
1359 |
+1,81 |
+24 |
2-комнатные |
1397 |
1401 |
+0,31 |
+4 |
3-комнатные |
1423 |
1430 |
+0,46 |
+7 |
Многокомнатные |
1579 |
1523 |
-3,55 |
-56 |
По городу |
1426 |
1425 |
-0,09 |
-1 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 50% (-1336 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1594 у.е./кв.м), 3-комнатные – 55% (-1737 у.е./кв.м) и многокомнатные – 57% (-2002 у.е./кв.м).
В зависимости от типа постройки, снижение средней стоимости жилой площади в кирпичных и монолитных домах составило 0,2% и 1,2% соответственно, а в панельных, напротив, цены выросли на 1,1%.
Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть в таблице 4.
Таблица 4.
Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома
Тип квартиры |
Средняя стоимость в июле 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в августе 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
% |
у.е. |
|||
Панель |
1318 |
1332 |
+1,08 |
+14 |
Кирпич |
1532 |
1529 |
-0,20 |
-3 |
Монолит |
1436 |
1419 |
-1,15 |
-17 |
По городу |
1426 |
1425 |
-0,09 |
-1 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 54% (-1559 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 55% (-1843 у.е./кв.м) и в монолитных – 54% (-1640 у.е./кв.м).
С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 53,4% (-1632 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В августе по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,79, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,52, а максимальный – в Медеуском – 2,00.
В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 1885 до 1937 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1050 до 1085 у.е./кв.м.
По отношению к июлю ценовой показатель сократился в сегменте «дорогого» жилья на 1,4% до уровня 1910 у.е./кв.м, а в секторе эконом-класса, напротив, вырос на 0,7% (1068 у.е/кв.м).
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.
Таблица 5.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
Район |
Индекс расслоения в августе 2009 года |
Верхние ценовые сегменты в июле 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты в августе 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов |
|
% |
у. е. |
||||
Алмалинский |
1,86 |
2329 |
2294 |
-1,50 |
-35 |
Медеуский |
2,00 |
3096 |
3028 |
-2,19 |
-68 |
Бостандыкский |
1,93 |
2424 |
2413 |
-0,47 |
-11 |
Жетысуйский |
1,71 |
1530 |
1463 |
-4,33 |
-67 |
Ауэзовский |
1,52 |
1613 |
1627 |
+0,84 |
+14 |
Турксибский |
1,75 |
1224 |
1219 |
-0,41 |
-5 |
По городу |
1,79 |
1937 |
1910 |
-1,36 |
-27 |
Район |
Нижние ценовые сегменты в июле 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты в августе 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов |
|
% |
у. е. |
|||
Алмалинский |
1205 |
1232 |
+2,24 |
+27 |
Медеуский |
1512 |
1516 |
+0,29 |
+4 |
Бостандыкский |
1237 |
1252 |
+1,22 |
+15 |
Жетысуйский |
884 |
855 |
-3,34 |
-31 |
Ауэзовский |
1048 |
1069 |
+2,01 |
+21 |
Турксибский |
683 |
695 |
+1,81 |
+12 |
По городу |
1061 |
1068 |
+0,69 |
+7 |
Выводы и прогнозы
Итак, в августе тенденция роста объема предложения на рынке вторичного жилья сохранилась, вместе с тем темп снижения ценовых показателей зафиксирован на минимальном уровне, при этом наблюдается незначительное снижение средних цен многокомнатных квартир в секторе элит-класса. Как и прогнозировалось ранее, летнее затишье не прибавит оптимизма игрокам на рынке недвижимости, и в долгосрочной перспективе снижение цен продолжится.
Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz