Третью неделю на рынке вторичного жилья наблюдается увеличение средневзвешенной стоимости. Ценовой показатель вырос еще на 1% до уровня 1449 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 5,7% до 7006 квартир. В связи с этим, объем предложения понизился на 2,2%, составив 880 млн у.е.
За истекший период спад выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города. Максимальное снижение предложения зафиксировано в Турксибском и Жетысуйском районах – 14%, а минимальное – в Бостандыкском – 2%. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
За неделю средняя стоимость увеличилась во всех районах города, кроме Жетысуйского и Алмалинского, спад составил 0,7% и 0,1% соответственно. Максимально выросли цены в Турксибском районе – на 3,1%, а минимально – в Ауэзовском – 0,5%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 25 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
|
Алмалинский |
1705 |
1704 |
-1 |
-0,06 |
|
Медеуский |
2142 |
2169 |
+27 |
+1,26 |
|
Бостандыкский |
1781 |
1813 |
+32 |
+1,82 |
|
Жетысуйский |
1112 |
1104 |
-8 |
-0,70 |
|
Ауэзовский |
1355 |
1363 |
+8 |
+0,54 |
|
Турксибский |
892 |
920 |
+28 |
+3,14 |
|
Город |
1435 |
1449 |
+14 |
+0,99 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Кол-во предложений на 25 августа 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 1 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
|
Алмалинский |
1752 |
1679 |
-73 |
-4,17 |
|
Медеуский |
1769 |
1607 |
-162 |
-9,16 |
|
Бостандыкский |
2212 |
2170 |
-42 |
-1,90 |
|
Жетысуйский |
332 |
285 |
-47 |
-14,16 |
|
Ауэзовский |
1131 |
1065 |
-66 |
-5,84 |
|
Турксибский |
235 |
200 |
-35 |
-14,89 |
|
Город |
7431 |
7006 |
-425 |
-5,72 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе средняя стоимость за неделю незначительно сократилась – 0,1%. Это произошло вследствие снижения средних цен 1- и 3-комнатных квартир на 1,6% и 1% соответственно и роста цен 2- и многокомнатных – на 0,1% и 2,5%.
Понижение средней стоимости на квартиры в монолитных и панельных постройках составило 1,3% и 0,5% соответственно, а в кирпичных, напротив, рост – 1,7%.
Медеуский район
В Медеуском районе прослеживается увеличение средних цен предложения на 1,3%, при этом рост средней стоимости зафиксирован на все форматы квартир: 1-комнатных – на 0,5%, 2-комнатных – на 1,6%, 3-комнатных – на 2,4% и многокомнатных – на 0,7%.
Рост ценового показателя наблюдается в монолитных и кирпичных постройках – 2,5%, а в панельных, напротив, спад – 1,3%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель вырос на 1,8%. При этом 1-комнатные квартиры увеличились в цене на 1,5%, 2-комнатные – на 3,1% и многокомнатные – на 3,2%, а 3-комнатные, напротив, сократились на 0,4%.
В зависимости от типа постройки, рост средних цен зафиксирован в монолитных и панельных домах – на 1,7%, в кирпичных – на 2%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе уменьшение средней стоимости составило 0,7%. При этом спад средних цен на 2-комнатные квартиры – 1,8%, на 3-комнатные – 2,5% и многокомнатные – 7,6%, а на 1-комнатные, напротив, зафиксирован рост цен – 5,5%.
В зависимости от материала стен, цены снизились на квартиры в монолитных и кирпичных домах на 1% и 1,8% соответственно, а в панельных, напротив, выросли на 0,7%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе ценовой показатель в течение недели повысился на 0,5%. Это произошло вследствие роста средних цен 1-комнатного жилья на 1%, 2-комнатного – на 0,7% и многокомнатного – на 3,2%, а спада 3-комнатного – на 2,6%.
Рост средних цен на квартиры в кирпичных и панельных домах – 0,5% и 1% соответственно, в монолитных – 0,1%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель вырос на 3,1%. При этом 1-комнатное жилье увеличилось в цене на 10,7%, 2-комнатное – 0,6%, 3-комнатное – 0,2% и многокомнатное – 2,1%.
За неделю выросли средние цены на квартиры в монолитных и панельных постройках – на 2,5% и 7,4% соответственно, а в кирпичных, напротив, сократились на 0,3%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 65%, а минимальное – в Бостандыкском – 48%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где спад составил 0,7%. Максимально выросли цены 1-комнатного жилья – 2,7%, а минимально – многокомнатного – 0,6% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 25 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
|
1-комнатные |
1351 |
1388 |
+37 |
+2,71 |
|
2-комнатные |
1417 |
1427 |
+10 |
+0,68 |
|
3-комнатные |
1446 |
1436 |
-10 |
-0,72 |
|
Многокомнатные |
1549 |
1558 |
+9 |
+0,59 |
|
По городу |
1535 |
1449 |
+14 |
+0,99 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложений на 25 августа 2009 года, шт. |
Количество предложений на 1 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
|
1-комнатные |
1483 |
1386 |
-97 |
-6,54 |
|
2-комнатные |
2460 |
2351 |
-109 |
-4,43 |
|
3-комнатные |
2719 |
2529 |
-190 |
-6,99 |
|
Многокомнатные |
769 |
740 |
-29 |
-3,77 |
|
По городу |
7431 |
7006 |
-425 |
-5,72 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 53% (-1556 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 54% (-1687 у.е./кв.м), 3-комнатные – 58% (-1967 у.е./кв.м) и многокомнатные – 58% (-2148 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках – на 0,8%, в панельных – на 1,5%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 25 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
|
Панель |
1343 |
1363 |
+20 |
+1,48 |
|
Кирпич |
1535 |
1546 |
+11 |
+0,75 |
|
Монолит |
1434 |
1445 |
+11 |
+0,75 |
|
По городу |
1435 |
1449 |
+14 |
+0,99 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 25 августа 2009 года, шт. |
Количество предложений на 1 сентября 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
|
Панель |
3524 |
3402 |
-122 |
-3,46 |
|
Кирпич |
2477 |
2248 |
-229 |
-9,25 |
|
Монолит |
1430 |
1356 |
-74 |
-5,17 |
|
По городу |
7431 |
7006 |
-425 |
-5,72 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 57% (-1837 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 56% (-1977 у.е./кв.м) и 53% (-1647 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 55,8% (-1829 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,77. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился.
По сравнению с прошлой неделей на квартиры элит-класса ценовой показатель увеличился, а на жилье эконом-класса, напротив, сократился.
В сегменте «дорогого» жилья рост средних цен составил 0,9% (1937 у.е./кв.м). Увеличение средней стоимости на 1-комнатные квартиры – 3%, на 2-комнатные – 0,4% и на многокомнатные – 2%, а на 3-комнатные, напротив, цены снизились – 1,9%.
Спад средних цен в сегменте «дешевого» жилья составил 0,2% (1083 у.е./кв.м), при этом снижение ценовых показателей прослеживается на 2- и многокомнатные квартиры на 0,9% и 3,2% соответственно, а на 1- и 3-комнатные, напротив, рост – 0,8% и 2,7% соответственно.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском и Бостандыкском районах (цена «дорогого» сектора почти в 1,99 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,51 раза).
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 25 августа, 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1,84 |
2284 |
2302 |
+18 |
+0,82 |
|
Медеуский |
1,99 |
3064 |
3080 |
+16 |
+0,52 |
|
Бостандыкский |
1,99 |
2424 |
2538 |
+114 |
+4,70 |
|
Жетысуйский |
1,84 |
1526 |
1502 |
-24 |
-1,57 |
|
Ауэзовский |
1,51 |
1654 |
1653 |
-1 |
-0,06 |
|
Турксибский |
1,61 |
1174 |
1183 |
+9 |
+0,82 |
|
Город |
1,79 |
1921 |
1937 |
+16 |
+0,85 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 25 августа, 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 1 сентября 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
|
Алмалинский |
1237 |
1251 |
+14 |
+1,09 |
|
Медеуский |
1559 |
1549 |
-10 |
-0,68 |
|
Бостандыкский |
1251 |
1272 |
+21 |
+1,72 |
|
Жетысуйский |
869 |
816 |
-53 |
-6,13 |
|
Ауэзовский |
1074 |
1094 |
+20 |
+1,88 |
|
Турксибский |
725 |
734 |
+9 |
+1,24 |
|
Город |
1085 |
1083 |
-2 |
-0,19 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 57,7% (-2646 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 50,2% (-1092 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, незначительный положительный тренд на рынке вторичного жилья, обусловленный сезонной активизацией, продолжается. Год назад изменение тренда также наблюдалось с середины августа и продлилось до конца сентября. Однако с октября 2008 года снижение средней стоимости квадратного метра жилья продолжилось, при этом темпы падения по отношению к прошлому году несколько уменьшились.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 0,5-1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz