Вторую неделю на рынке вторичного жилья наблюдается увеличение средневзвешенной стоимости. Ценовой показатель вырос еще на 1,1% до уровня 1435 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья увеличилось на 2,7% до 7431 квартиры. В связи с этим, объем предложения повысился на 3,8%, составив 900 млн у.е.
За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Алмалинского и Медеуского, где спад составил 2% и 4% соответственно. Максимальное увеличение предложения зафиксировано в Турксибском районе – 20%, а минимальное – в Бостандыкском – 3%. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
За неделю средняя стоимость увеличилась во всех районах города, кроме Турксибского, спад составил 2,1%. Максимально выросли цены в Алмалинском районе на 3,1%, а минимально – в Жетысуйском – 0,7%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 18 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 25 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1653 |
1705 |
+52 |
+3,14 |
Медеуский |
2103 |
2142 |
+39 |
+1,90 |
Бостандыкский |
1750 |
1781 |
+31 |
+1,77 |
Жетысуйский |
1104 |
1112 |
+8 |
+0,74 |
Ауэзовский |
1341 |
1355 |
+14 |
+1,11 |
Турксибский |
911 |
892 |
-19 |
-2,13 |
Город |
1420 |
1435 |
+15 |
+1,07 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 18 августа 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 25 августа 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1795 |
1752 |
-43 |
-2,40 |
Медеуский |
1632 |
1769 |
+137 |
+8,39 |
Бостандыкский |
2145 |
2212 |
+67 |
+3,12 |
Жетысуйский |
285 |
332 |
+47 |
+16,49 |
Ауэзовский |
1181 |
1131 |
-50 |
-4,23 |
Турксибский |
196 |
235 |
+39 |
+19,90 |
Город |
7234 |
7431 |
+197 |
+2,72 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе средняя стоимость за неделю выросла на 3,1%. Это произошло вследствие увеличения средних цен 2-комнатных квартир на 2,5%, 3-комнатных – на 12,9% и многокомнатных на 1,1% и спада цен 1-комнатных – на 2,7%.
Повышение средней стоимости на квартиры в монолитных и кирпичных постройках составило 2,7% и 7,2% соответственно, а в панельных, напротив, спад – 0,3%.
Медеуский район
В Медеуском районе прослеживается увеличение средних цен предложения на 1,9%, при этом рост средней стоимости зафиксирован на все форматы квартир: 1-комнатных – на 0,1%, 2-комнатных – на 2,4%, 3-комнатных – на 1% и многокомнатных – на 4,4%.
Рост ценового показателя наблюдается в панельных и кирпичных постройках – 3,4% и 1,2% соответственно, в монолитных – 0,9%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель сократился на 1%. При этом 2-комнатные квартиры снизились в цене на 0,5%, 3-комнатные – на 0,9% и многокомнатные – на 3,8%, а 1-комнатные, напротив,выросли на 1,5%.
В зависимости от типа постройки, рост средних цен зафиксирован в монолитных и кирпичных домах – на 5,3% и 0,5% соответственно, а в панельных, напротив, спад – на 0,4%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе увеличение средней стоимости составило 0,7%. При этом рост средних цен на 2-комнатные квартиры – 4,8%, на 3-комнатные – 1,9% и многокомнатные – 5,8%, а на 1-комнатные, напротив, зафиксирован спад цен 4,9%.
В зависимости от материала стен, цены выросли на квартиры в панельных и кирпичных домах на 2,2% и 3% соответственно, а в монолитных, напротив, спад – на 2,9%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе ценовой показатель в течение недели повысился на 1,1%. Это произошло вследствие роста средних цен 1- и 2-комнатного жилья на 1,3%, 3-комнатного – на 1,5% и многокомнатного – на 0,4%.
Рост средних цен на квартиры в кирпичных и панельных домах – 1,8% и 1,3% соответственно, в монолитных – 0,2%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель сократился на 2,1%. При этом 1-комнатное жилье упало в цене на 0,6%, 3-комнатное – 9,4%, а 2- и многокомнатное, напротив, выросло – 1,5% и 1,3% соответственно.
За неделю снизились средние цены на квартиры в кирпичных и панельных постройках – на 5,3% и 1,7% соответственно, а в монолитных, напротив, выросли – на 0,7%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 64%, а минимальное – в Бостандыкском – 49%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где спад составил 0,9%. Максимально выросли цены многокомнатного жилья – 2,4%, а минимально – 3-комнатного – 1,3% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 18 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 25 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1363 |
1351 |
-12 |
-0,85 |
2-комнатные |
1388 |
1417 |
+29 |
+2,12 |
3-комнатные |
1427 |
1446 |
+19 |
+1,33 |
Многокомнатные |
1513 |
1549 |
+36 |
+2,36 |
По городу |
1420 |
1535 |
+15 |
+1,07 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 18 августа 2009 года, шт. |
Количество предложений на 25 августа 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1337 |
1483 |
+146 |
+10,92 |
2-комнатные |
2371 |
2460 |
+89 |
+3,75 |
3-комнатные |
2740 |
2719 |
-21 |
-0,77 |
Многокомнатные |
786 |
769 |
-17 |
-2,16 |
По городу |
7234 |
7431 |
+197 |
+2,72 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 54% (-1593 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 54% (-1697 у.е./кв.м), 3-комнатные – 58% (-1956 у.е./кв.м) и многокомнатные – 58% (-2157 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается на квартиры в панельных и монолитных постройках – на 0,8% и 1,1% соответственно, в кирпичных – 1,3%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 18 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 25 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1333 |
1343 |
+10 |
+0,77 |
Кирпич |
1515 |
1535 |
+20 |
+1,32 |
Монолит |
1418 |
1434 |
+16 |
+1,13 |
По городу |
1420 |
1435 |
+15 |
+1,07 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 18 августа 2009 года, шт. |
Количество предложений на 25 августа 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
3359 |
3524 |
+165 |
+4,91 |
Кирпич |
2505 |
2477 |
-28 |
-1,12 |
Монолит |
1370 |
1430 |
+60 |
+4,38 |
По городу |
7234 |
7431 |
+197 |
+2,72 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 58% (-1857 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 56% (-1988 у.е./кв.м) и 54% (-1658 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 56,2% (-1844 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,77. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился.
По сравнению с прошлой неделей на квартиры элит-класса ценовой показатель сократился, а на жилье эконом-класса, напротив, увеличился.
В сегменте «дорогого» жилья снижение средних цен составило 0,2% (1921 у.е./кв.м). Уменьшение средней стоимости на 1-комнатные квартиры – 2,3%, на 2-комнатные – 0,2% и на 3-комнатные – 0,1%, а на многокомнатные, напротив, цены выросли – 2%.
Рост средних цен в сегменте «дешевого» жилья составил 1,2% (1085 у.е./кв.м), при этом увеличение ценовых показателей прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 3,4%, 0,4% и 2% соответственно, а на 1-комнатные, напротив, спад – 0,8%.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,97 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,54 раза).
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 18 августа, 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 25 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1,85 |
2267 |
2284 |
+17 |
+0,73 |
Медеуский |
1,97 |
2992 |
3064 |
+72 |
+2,43 |
Бостандыкский |
1,94 |
2338 |
2424 |
+86 |
+3,69 |
Жетысуйский |
1,76 |
1446 |
1526 |
+80 |
+5,52 |
Ауэзовский |
1,54 |
1638 |
1654 |
+16 |
+0,98 |
Турксибский |
1,62 |
1351 |
1174 |
-177 |
-13,12 |
Город |
1,77 |
1924 |
1921 |
-3 |
-0,16 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 18 августа, 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 25 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1232 |
1237 |
+5 |
+0,41 |
Медеуский |
1504 |
1559 |
+55 |
+3,71 |
Бостандыкский |
1244 |
1251 |
+7 |
+0,57 |
Жетысуйский |
918 |
869 |
-49 |
-5,33 |
Ауэзовский |
1061 |
1074 |
+13 |
+1,17 |
Турксибский |
676 |
725 |
+49 |
+7,26 |
Город |
1072 |
1085 |
+13 |
+1,23 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 58% (-2662 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 50% (-1090 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, незначительный положительный тренд на рынке вторичного жилья, обусловленный сезонной активизацией, продолжается. Год назад изменение тренда также наблюдалось с середины августа и продлилось до конца сентября. Однако с октября 2008 года снижение средней стоимости квадратного метра жилья продолжилось, при этом темпы падения по отношеню к прошлому году несколько уменьшились.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 0,5-1,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz