На данной неделе на рынке вторичного жилья продолжает наблюдаться снижение средневзвешенной стоимости. Ценовой показатель сократился еще на 0,5% до уровня 1413 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья уменьшилось на 2,6% до 7074 квартир. В связи с этим, объем предложения понизился на 7,1%, составив 813 млн у.е.
За истекший период спад выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Алмалинского и Ауэзовского, где рост составил 1,2% и 4,3% соответственно. Максимальное снижение предложения зафиксировано в Медеуском районе – 10%, а минимальное – в Жетысуйском – 2%. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
За неделю средняя стоимость в районах изменилась разнонаправлено. Так, снижение прослеживается в Жетысуйском, Ауэзовском и Алмалинском - на 3,1%, 1,4% и 0,6% соответственно, а в Медеуском, Турксибском и Бостандыкском зафиксирован рост цен - 1,2%, 0,7% и 0,2%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 4 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1713 |
1703 |
-10 |
-0,60 |
Медеуский |
2065 |
2089 |
+24 |
+1,15 |
Бостандыкский |
1749 |
1753 |
+4 |
+0,23 |
Жетысуйский |
1080 |
1046 |
-34 |
-3,11 |
Ауэзовский |
1322 |
1303 |
-19 |
-1,42 |
Турксибский |
928 |
935 |
+7 |
+0,72 |
Город |
1420 |
1413 |
-7 |
-0,52 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 28 июля 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 4 августа 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1537 |
1556 |
19 |
1,24 |
Медеуский |
1611 |
1680 |
69 |
4,28 |
Бостандыкский |
2396 |
2247 |
-149 |
-6,22 |
Жетысуйский |
346 |
339 |
-7 |
-2,02 |
Ауэзовский |
1146 |
1037 |
-109 |
-9,51 |
Турксибский |
226 |
215 |
-11 |
-4,87 |
Город |
7262 |
7074 |
-188 |
-2,59 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе зафиксировано снижение средней стоимости – 0,6%. Это произошло вследствие спада средних цен 2-, 3- и многокомнатных квартир на 0,6%, 1,9% и 0,2% соответственно и роста цен 1-комнатных – на 0,5%.
Увеличение средней стоимости на квартиры в панельных и кирпичных постройках составило 0,5% и 0,8% соответственно, а в монолитных, напротив, спад – 3,1%.
Медеуский район
В Медеуском районе прослеживается увеличение средних цен предложения на 1,2%, при этом 1- и многокомнатное жилье выросло в цене на 0,8% и 7,2% соответственно, а 2- и 3-комнатное, напротив, сократилось – на 0,6% и 2,1%.
Рост ценового показателя прослеживается в панельных и кирпичных постройках – 5% и 0,9% соответственно, а в монолитных, напротив, спад – 6,9%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель за неделю увеличился на 0,2%. При этом 1-комнатные квартиры выросли в цене на 0,4%, 3-комнатные – на 0,3% и многокомнатные – на 1,5%, а 2-комнатные, напротив, за неделю сократились в цене на 1,2%.
В зависимости от типа постройки, рост средних цен зафиксирован в панельных домах – на 1,3%, а в монолитных и кирпичных, напротив, спад – на 0,1% и 0,5% соответственно.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе снижение средней стоимости составило 3,1%. При этом спад средних цен на 1-комнатные квартиры 2,2%, на 2-комнатные – 3,8%, на 3-комнатные – 2% и многокомнатные – 2,7%.
В зависимости от материала стен, цены сократились на квартиры в монолитных и панельных домах на 9,5% и 0,3% соответственно, а в кирпичных, напротив, вырослина 0,8%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе ценовой показатель в течение недели снизился на 1,4%. Это произошло вследствие уменьшения средних цен 3-комнатного жилья на 0,8% и многокомнатного – на 6,8%, а на 1- и 2-комнатные квартиры, напротив, цены выросли – 2,5% и 0,1% соответственно.
Спад средних цен на квартиры в кирпичных и монолитных домах – 0,9% и 4,7% соответственно, а в панельных, напротив, рост – 1,4%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель увеличился на 0,7%. При этом 1-комнатное жилье выросло в цене на 2,2%, 2-комнатное – на 3,4% и 3-комнатное – на 9,3%, а многокомнатное, напротив, сократилось на 16,1%.
За неделю увеличились средние цены на квартиры в кирпичных и монолитных постройках – на 1,9% и 9,3% соответственно, а в панельных цены, напротив, сократились на 8,3%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 66%, а минимальное – в Бостандыкском – 50%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе средняя стоимость, в зависимости от формата квартиры, изменилась разнонаправлено. Так, на 2- и многокомнатное жилье наблюдается спад - 0,5% и 3,8% соответственно, а на 1- и 3-комнатное – рост – 0,6% и 0,3% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 4 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1349 |
1357 |
+8 |
+0,60 |
2-комнатные |
1390 |
1383 |
-7 |
-0,53 |
3-комнатные |
1405 |
1410 |
+5 |
+0,31 |
Многокомнатные |
1575 |
1515 |
-60 |
-3,82 |
По городу |
1420 |
1413 |
-7 |
-0,52 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 24 июля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 4 августа 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1468 |
1404 |
-64 |
-4,36 |
2-комнатные |
2511 |
2485 |
-26 |
-1,04 |
3-комнатные |
2522 |
2496 |
-26 |
-1,03 |
Многокомнатные |
761 |
689 |
-72 |
-9,46 |
По городу |
7262 |
7074 |
-188 |
-2,59 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 54% (-1587 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 56% (-1731 у.е./кв.м), 3-комнатные – 59% (-1993 у.е./кв.м) и многокомнатные – 59% (-2191 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, спад ценового показателя наблюдается на квартиры в панельных и монолитных постройках – на 0,1% и 1,9% соответственно, а в кирпичных, напротив, рост – 0,5%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 4 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1311 |
1309 |
-2 |
-0,14 |
Кирпич |
1524 |
1532 |
+8 |
+0,50 |
Монолит |
1433 |
1406 |
-27 |
-1,89 |
По городу |
1420 |
1413 |
-7 |
-0,52 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 28 июля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 4 августа 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
3521 |
3542 |
+21 |
+0,60 |
Кирпич |
2382 |
2311 |
-71 |
-2,98 |
Монолит |
1359 |
1221 |
-138 |
-10,15 |
По городу |
7262 |
7074 |
-188 |
-2,59 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 59% (-1891 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 57% (-1992 у.е./кв.м) и 55% (-1686 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 56,9% (-1866 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,79. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир незначительно расширился.
По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса спад цен составил 0,3%, и ценовой показатель оказался на отметке 1885 у.е./кв.м, а на квартиры эконом-класса – на 1,3% (1050 у.е./кв.м).
В сегменте «дорогого» жилья снижение средних цен наблюдается на 2- и 3-комнатные квартиры на 1,9% и 1% соответственно, а на 1- и многокомнатные, напротив, рост – 0,4% и 1,3%.
Спад средних цен в сегменте «дешевого» жилья прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 0,4%, 0,6% и 4,4% соответственно, а на 1-комнатные, напротив, рост – 0,3%.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,06 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,49 раза).
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 28 июля, 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 4 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1,90 |
2362 |
2314 |
-2,01 |
-48 |
Медеуский |
2,06 |
3016 |
3038 |
+0,73 |
+22 |
Бостандыкский |
1,89 |
2391 |
2352 |
-1,65 |
-39 |
Жетысуйский |
1,73 |
1371 |
1425 |
+3,95 |
+54 |
Ауэзовский |
1,49 |
1583 |
1586 |
+0,19 |
+3 |
Турксибский |
1,75 |
1238 |
1202 |
-2,93 |
-36 |
Город |
1,79 |
1891 |
1885 |
-0,31 |
-6 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 28 июля, 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 4 августа 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1215 |
1216 |
+0,04 |
+1 |
Медеуский |
1517 |
1475 |
-2,79 |
-42 |
Бостандыкский |
1249 |
1245 |
-0,26 |
-4 |
Жетысуйский |
888 |
824 |
-7,12 |
-64 |
Ауэзовский |
1057 |
1065 |
+0,78 |
+8 |
Турксибский |
673 |
685 |
+1,84 |
+12 |
Город |
1064 |
1050 |
-1,30 |
-14 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 58,9% (-2698 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 51,7% (-1125 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, снижение средних цен продолжается, однако темпы падения заметно уменьшились.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz