Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается, однако темпы падения продолжают держаться на низком уровне. Средневзвешенная стоимость за месяц сократилась на 1% до 1426 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен наблюдается как в сегменте «дорогого» жилья – на 1,2%, так и в сегменте «дешевого» – 0,7%. В июле на рынке выставлялось в среднем от 6,8 тыс. до 7,3 тыс. квартир, что на 2,9% больше, чем в предыдущем месяце.
Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 31%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 23% и 22% соответственно. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 16% и 5% квартир соответственно. Наименьшая доля предложений отмечена в Турксибском районе – 3%.
Средняя стоимость жилья по районам
Сокращение ценового показателя наблюдается во всех районах города, кроме Алмалинского и Ауэзовского, где рост составил 1,7% и 0,3% соответственно. Максимальное снижение средних цен прослеживается в Турксибском районе – 3,8%, а минимальное – в Медеуском – 0,2% (таблица 1).
Активность продавцов на вторичном рынке жилья продолжает расти. В июле наибольшее увеличение выставленных на продажу квартир зафиксировано в Жетысуйском и Бостандыкском районах – 11% и 12% соответственно, а наименьшее – в Медеуском – 2%. При этом в Турксибском, Алмалинском и Ауэзовском районах наблюдается сокращение предложения (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение средней стоимости в районах
|
Район |
Средняя стоимость в июне 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в июле 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Алмалинский |
1655 |
1683 |
+1,70 |
+28 |
|
Медеуский |
2118 |
2115 |
-0,16 |
-3 |
|
Бостандыкский |
1751 |
1747 |
-0,24 |
-4 |
|
Жетысуйский |
1138 |
1100 |
-3,37 |
-38 |
|
Ауэзовский |
1324 |
1328 |
+0,32 |
+4 |
|
Турксибский |
962 |
925 |
-3,81 |
-37 |
|
По городу |
1440 |
1426 |
-0,95 |
-14 |
Таблица 2.
Изменение предложения в районах
|
Район |
Среднее кол-во квартир в июне 2009 года, шт. |
Среднее кол-во квартир в июле 2009 года, шт. |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
шт. |
|||
|
Алмалинский |
1591 |
1546 |
-2,84 |
-45 |
|
Медеуский |
1086 |
1112 |
+2,42 |
+26 |
|
Бостандыкский |
2036 |
2282 |
+12,06 |
+246 |
|
Жетысуйский |
294 |
327 |
+11,41 |
+34 |
|
Ауэзовский |
1652 |
1598 |
-3,22 |
-53 |
|
Турксибский |
236 |
231 |
-2,22 |
-5 |
|
По городу |
6893 |
7095 |
+2,92 |
+202 |
Алмалинский район
В июле рост среднемесячной стоимости составил 1,7%, напомним, что в прошлом месяце наблюдалось снижение на 2,2%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1683 у.е./кв.м. Количество предложений сократилось на 3%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень «дешевых» цен конца 2007 года.
По сравнению с прошлым месяцем, рост цен предложения наблюдается на 1-комнатные квартиры на 1,4%, на 2-комнатные – 0,3% и многокомнатные – 5,5%, а на 3-комнатные, напротив, спад – 0,3%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1336 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1599 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1650 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-2163 у.е./кв.м).
Медеуский район
По отношению к июню в районе сокращение ценового показателя составило 0,2% (2115 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце снижение средней стоимости было 1%. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 2%.
В июле на 2-комнатные квартиры средние цены сократились на 1,7% и 3-комнатные – 1,5%, а на 1- и многокомнатные, напротив, выросли на 1,1% и 1,4% соответственно.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 50% (-1907 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 52% (-2181 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-2221 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1851 у.е./кв.м).
Бостандыкский район
По сравнению с прошлым месяцем, снижение средней стоимости в районе составило 0,2%, и цена предложения опустилась на уровень 1747 у.е./кв.м, при этом темп падения в июне составил 1,1%. Рост количества предложений составил 12%.
Снижение средних цен на 1-комнатное жилье – 1,2% и многокомнатное – 0,3%, а на 2- и 3-комнатные квартиры средняя стоимость за месяц не изменилась.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1435 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1593 у.е./кв.м), 3-комнатные – 51% (-1820 у.е./кв.м) и многокомнатные – 48% (-1915 у.е./кв.м).
Жетысуйский район
В июле наблюдается сокращение ценового показателя на 3,4%, при этом среднемесячная стоимость оказалась на отметке 1100 у.е./кв.м. За истекший период отмечен рост предложений на 11%.
Основное влияние на спад средней стоимости оказало 2-, 3- и многокомнатное жилье, которое сократилось в цене на 2,9%, 6,5% и 5,8% соответственно. Средние цены на 1-комнатные квартиры, напротив, выросли на 0,3%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 59% (-1536 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 62% (-1857 у.е./кв.м), 3-комнатные – 64% (-1950 у.е./кв.м) и многокомнатные – 60% (-1657 у.е./кв.м).
Ауэзовский район
По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья увеличилась на 0,3% до отметки 1328 у.е./кв.м. Спад объема предложений за месяц составил 3%.
В течение июля средняя стоимость 1- и 2-комнатных квартир сократилась в цене на 1,4%, а 3- и многокомнатных, напротив, выросла – на 1,7% и 2,3% соответственно.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 49% (-1203 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-1288 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1469 у.е./кв.м) и многокомнатные – 54% (-1689 у.е./кв.м).
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель за месяц сократился на 3,8 до уровня 925 у.е./кв.м. В течение месяца зафиксирован спад объема предложений – 2%.
Снижение средней стоимости наблюдается на 1-комнатные квартиры на 0,9%, на 2-комнатные – 0,8%, на 3-комнатные – 7,8% и многокомнатные – 2,7%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 50% (-969 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 55% (-1147 у.е./кв.м), 3-комнатные – 61% (-1317 у.е./кв.м) и многокомнатные – 63% (-1689 у.е./кв.м).
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
В данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, сократились на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где средняя стоимость незначительно увеличилась. Максимально упали цены 3-комнатного жилья – на 2,5%, а минимально – 1-комнатного – на 0,1%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Средняя стоимость в июне 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в июле 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
1337 |
1335 |
-0,13 |
-2 |
|
2-комнатные |
1412 |
1397 |
-1,06 |
-15 |
|
3-комнатные |
1459 |
1423 |
-2,46 |
-36 |
|
Многокомнатные |
1577 |
1579 |
+0,11 |
+2 |
|
По городу |
1440 |
1426 |
-0,95 |
-14 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 50% (-1360 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1598 у.е./кв.м), 3-комнатные – 55% (-1744 у.е./кв.м) и многокомнатные – 55% (-1945 у.е./кв.м).
По сравнению с июнем, снижение средней стоимости жилой площади в кирпичных и панельных домах составило 0,3%, монолитных – 2,2%. Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть в таблице 4.
Таблица 4.
Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Средняя стоимость в июне 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в июле 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
1322 |
1318 |
-0,33 |
-4 |
|
Кирпич |
1538 |
1532 |
-0,33 |
-6 |
|
Монолит |
1467 |
1436 |
-2,17 |
-31 |
|
По городу |
1440 |
1426 |
-0,95 |
-14 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 54% (-1573 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 55% (-1840 у.е./кв.м) и в монолитных – 53% (-1624 у.е./кв.м).
С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 53,4% (-1631 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В июле по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,83, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу не изменился (диаграмма 18). Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,54, а максимальный – в Медеуском – 2,05.
В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 1891 до 1959 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1047 до 1072 у.е./кв.м.
По отношению к июню ценовой показатель сократился в сегменте «дорогого» жилья на 1,2% до уровня 1937 у.е./кв.м и в секторе эконом-класса – на 0,7% (1061 у.е/кв.м).
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.
Таблица 5.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
|
Район |
Индекс расслоения в июле 2009 года |
Верхние ценовые сегменты в июне 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты в июле 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
||||
|
Алмалинский |
1,93 |
2288 |
2329 |
+1,79 |
+41 |
|
Медеуский |
2,05 |
3092 |
3096 |
+0,13 |
+4 |
|
Бостандыкский |
1,96 |
2441 |
2424 |
-0,67 |
-17 |
|
Жетысуйский |
1,73 |
1617 |
1530 |
-5,42 |
-87 |
|
Ауэзовский |
1,54 |
1613 |
1613 |
0,00 |
0 |
|
Турксибский |
1,79 |
1259 |
1224 |
-2,84 |
-35 |
|
По городу |
1,83 |
1960 |
1937 |
-1,20 |
-23 |
|
Район |
Нижние ценовые сегменты в июне 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты в июле 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
|||
|
Алмалинский |
1174 |
1205 |
+2,67 |
+31 |
|
Медеуский |
1477 |
1512 |
+2,36 |
+35 |
|
Бостандыкский |
1228 |
1237 |
+0,71 |
+9 |
|
Жетысуйский |
880 |
884 |
+0,51 |
+4 |
|
Ауэзовский |
1040 |
1048 |
+0,77 |
+8 |
|
Турксибский |
763 |
683 |
-10,56 |
-80 |
|
По городу |
1068 |
1061 |
-0,70 |
-7 |
Выводы и прогнозы
Итак, в июле тенденция роста объема предложения на рынке вторичного жилья сохранилась, вместе с тем темпы снижения ценовых показателей продолжают уменьшаться, также наблюдается незначительное снижение средних цен в секторах элит- и эконом-класса. Как и прогнозировалось ранее, летнее затишье не прибавит оптимизма игрокам на рынке недвижимости, и в долгосрочной перспективе снижение цен продолжится.
Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz