На данной неделе на рынке вторичного жилья продолжает наблюдаться снижение средневзвешенной стоимости. Ценовой показатель сократился на 1,2% до уровня 1420 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья незначительно увеличилось до 7262 квартир. В связи с этим, объем предложения понизился на 1,2%, составив 875 млн у.е.
За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается в Турксибском, Бостандыкском и Ауэзовском районах на 7%, 3% и 0,5% соответственно, а в остальных районах города прослеживается спад. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
За неделю средняя стоимость сократилась во всех районах города, кроме Алмалинского и Турксибского, где рост составил 1,7% и 1,4% соответственно. Максимальный спад наблюдается в Жетысуйском районе – на 5%, а минимальный – в Бостандыкском – на 0,5%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 21 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1685 |
1713 |
+28 |
+1,68 |
Медеуский |
2137 |
2065 |
-72 |
-3,33 |
Бостандыкский |
1758 |
1749 |
-9 |
-0,51 |
Жетысуйский |
1136 |
1080 |
-56 |
-4,99 |
Ауэзовский |
1338 |
1322 |
-16 |
-1,19 |
Турксибский |
915 |
928 |
+13 |
+1,39 |
Город |
1437 |
1420 |
-17 |
-1,19 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 21 июля 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 28 июля 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1559 |
1537 |
-22 |
-1,41 |
Медеуский |
1603 |
1611 |
+8 |
+0,50 |
Бостандыкский |
2323 |
2396 |
+73 |
+3,14 |
Жетысуйский |
385 |
346 |
-39 |
-10,13 |
Ауэзовский |
1167 |
1146 |
-21 |
-1,80 |
Турксибский |
212 |
226 |
+14 |
+6,60 |
Город |
7249 |
7262 |
+13 |
+0,18 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе зафиксировано увеличение средней стоимости – 1,7%. Это произошло вследствие роста средних цен 1-, 3- и многокомнатных квартир на 1,6%, 2% и 4,7% соответственно и спада цен 2-комнатных – на 1,2%.
Увеличение средней стоимости на квартиры в монолитных и кирпичных постройках составило 4,6% и 0,9% соответственно, а в панельных, напротив, спад – 0,4%.
Медеуский район
В Медеуском районе прослеживается снижение средних цен предложения на 3,3%, при этом 2-, 3- и многокомнатное жилье сократилось в цене на 5%, 0,5% и 9,3% соответственно, а 1-комнатное, напротив, выросло – на 2,5%.
Спад ценового показателя прослеживается в монолитных и кирпичных постройках – 1,2% и 1,8% соответственно, в панельных – 6,9%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель за неделю сократился на 0,5%. При этом 1-комнатные квартиры снизились в цене на 2%, 2-комнатные – на 0,1% и многокомнатные – на 0,3%, а 3-комнатные, напротив, за неделю выросли в цене на 0,5%.
В зависимости от типа постройки, спад средних цен зафиксирован в монолитных домах – на 3,2%, а в кирпичных, напротив, рост – на 1,7%. Средняя стоимость квартир в панельных постройках за неделю не изменилась.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе снижение средней стоимости составило 5%. При этом спад средних цен наблюдается на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 5,6%, 1,9% и 8,5%. Ценовой показатель на многокомнатное жилье, напротив, вырос на 3,2%.
В зависимости от материала стен, цены сократились на квартиры в монолитных и панельных домах на 1,6% и 2% соответственно, в кирпичных – 11,1%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе ценовой показатель в течение недели снизился на 1,2%. Это произошло вследствие уменьшения средних цен 2-комнатного жилья на 1,8%, 3-комнатного – на 2,3% и многокомнатного – на 0,2%, а на 1-комнатные квартиры, напротив, цены выросли на 0,5%.
Спад средних цен на квартиры в панельных и монолитных домах – 1,1% и 5,7% соответственно, а в кирпичных, напротив, рост – 3,5%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель увеличился на 1,4%. При этом 1-комнатное жилье выросло в цене на 0,4%, 2-комнатное – на 0,7%, 3-комнатное – 1,9% и многокомнатное – 4,1%.
За неделю увеличились средние цены на квартиры в кирпичных и монолитных постройках – на 3,7% и 0,5% соответственно, а в панельных цены за неделю не изменились.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 65%, а минимальное – в Бостандыкском – 50%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 0,5%, 1,6% и 1,3% соответственно. Средняя цена многокомнатного жилья на неделю не изменилась (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 21 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1356 |
1349 |
-7 |
-0,51 |
2-комнатные |
1413 |
1390 |
-23 |
-1,64 |
3-комнатные |
1424 |
1405 |
-19 |
-1,31 |
Многокомнатные |
1575 |
1575 |
0 |
0,00 |
По городу |
1437 |
1420 |
-17 |
-1,19 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 21 июля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 28 июля 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1448 |
1468 |
+20 |
+1,38 |
2-комнатные |
2476 |
2511 |
+35 |
+1,41 |
3-комнатные |
2577 |
2522 |
-55 |
-2,13 |
Многокомнатные |
748 |
761 |
+13 |
+1,74 |
По городу |
7249 |
7262 |
+13 |
+0,18 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 54% (-1595 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 55% (-1724 у.е./кв.м), 3-комнатные – 59% (-1997 у.е./кв.м) и многокомнатные – 57% (-2131 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, спад ценового показателя наблюдается на квартиры в панельных и монолитных постройках – на 1,8% и 1,1% соответственно, в кирпичных – на 0,7%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 21 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1334 |
1311 |
-23 |
-1,76 |
Кирпич |
1534 |
1524 |
-10 |
-0,66 |
Монолит |
1450 |
1433 |
-17 |
-1,14 |
По городу |
1437 |
1420 |
-17 |
-1,19 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 21 июля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 28 июля 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
3462 |
3521 |
+59 |
+1,70 |
Кирпич |
2335 |
2382 |
+47 |
+2,01 |
Монолит |
1452 |
1359 |
-93 |
-6,40 |
По городу |
7249 |
7262 |
+13 |
+0,18 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 59% (-1889 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 57% (-1999 у.е./кв.м) и 54% (-1659 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 56,7% (-1859 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,78. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир продолжает сужаться.
По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса спад цен составил 2,8%, и ценовой показатель оказался на отметке 1891 у.е./кв.м, а на квартиры эконом-класса – на 0,7% (1064 у.е./кв.м).
В сегменте «дорогого» жилья снижение средних цен наблюдается на все форматы квартир : на 1- и 3-комнатные – 2,2%, на 2-комнатные – 1,8% и многокомнатные – 5%.
Спад средних цен в сегменте «дешевого» жилья прослеживается на 1- и 2-комнатные квартиры на 2,7% и 1% соответственно, а на 3- и многокомнатные, напротив, рост – 0,1% и 0,7%.
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 1,99 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,50 раза).
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблицах 7 и 8.
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Верхние ценовые сегменты на 21 июля, 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1,94 |
2363 |
2362 |
-1 |
-0,06 |
Медеуский |
1,99 |
3113 |
3016 |
-97 |
-3,13 |
Бостандыкский |
1,92 |
2432 |
2391 |
-41 |
-1,69 |
Жетысуйский |
1,54 |
1576 |
1371 |
-205 |
-13,04 |
Ауэзовский |
1,50 |
1628 |
1583 |
-45 |
-2,72 |
Турксибский |
1,84 |
1182 |
1238 |
+56 |
+4,77 |
Город |
1,78 |
1946 |
1891 |
-55 |
-2,80 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат квартиры |
Нижние ценовые сегменты на 21 июля, 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты на 28 июля 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов, у.е. |
Изменение верхних ценовых сегментов, % |
Алмалинский |
1216 |
1215 |
-1 |
-0,06 |
Медеуский |
1544 |
1517 |
-27 |
-1,74 |
Бостандыкский |
1254 |
1249 |
-5 |
-0,47 |
Жетысуйский |
901 |
888 |
-13 |
-1,50 |
Ауэзовский |
1058 |
1057 |
-1 |
-0,13 |
Турксибский |
677 |
673 |
-4 |
-0,54 |
Город |
1072 |
1064 |
-8 |
-0,74 |
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 58,7% (-2692 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 51,1% (-1111 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, снижение средних цен продолжается, однако темпы падения заметно уменьшились.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz