На рынке вторичного жилья наблюдается положительное колебание средневзвешенной стоимости. При этом ценовой показатель вырос на 0,5% до уровня 1444 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья сократилось на 5,2% и составило 6821 квартиру. В связи с этим, объем предложения понизился на 6,7%, составив 820 млн у.е.
За истекший период значительный спад выставленных на продажу квартир наблюдается в Бостандыкском районе – на 14%, а рост – в Турксибском – на 22%. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе средняя стоимость увеличилась во всех районах города, кроме Медеуского и Ауэзовского, где спад составил 1,4% и 0,4% соответственно. Максимальный рост ценового показателя наблюдается в Турксибском районе – на 3%, а минимальный – в Алмалинском – 0,1%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 9 июня 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 16 июня 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1658 |
1660 |
+2 |
+0,11 |
Медеуский |
2134 |
2105 |
-29 |
-1,38 |
Бостандыкский |
1765 |
1773 |
+8 |
+0,44 |
Жетысуйский |
1128 |
1144 |
+16 |
+1,37 |
Ауэзовский |
1335 |
1330 |
-5 |
-0,40 |
Турксибский |
935 |
963 |
+28 |
+2,97 |
Город |
1437 |
1444 |
+7 |
+0,51 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 9 июня 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 16 июня 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
Алмалинский |
1569 |
1559 |
-10 |
-0,64 |
Медеуский |
1714 |
1690 |
-24 |
-1,40 |
Бостандыкский |
2226 |
1907 |
-319 |
-14,33 |
Жетысуйский |
304 |
319 |
+15 |
+4,93 |
Ауэзовский |
1155 |
1070 |
-85 |
-7,36 |
Турксибский |
226 |
276 |
+50 |
+22,12 |
Город |
7194 |
6821 |
-373 |
-5,18 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе зафиксировано незначительное увеличение средней стоимости – 0,1%. Это произошло вследствие сокращения средних цен 1- и многокомнатных квартир – на 0,9% и 0,1% соответственно и роста 2- и 3-комнатных – на 0,5% и 1,1%.
Снижение средней стоимости на квартиры в кирпичных и монолитных постройках составило 1% и 0,3% соответственно, в панельных, напротив, рост – 1,6%.
Медеуский район
В Медеуском районе прослеживается спад средних цен предложения на 1,4%, при этом 1-комнатное жилье сократилось в цене на 1,2%, 2-комнатное – на 0,6% и 3-комнатное – на 4,1%, а многокомнатное, напротив, выросло на 0,7%.
Снижение ценового показателя прослеживается в панельных и кирпичных постройках – 4,4% и 1,7% соответственно, а в монолитных домах, напротив, средняя стоимость увеличилась на 2%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель за неделю вырос на 0,4%. При этом 1-комнатные квартиры выросли в цене на 0,1%, 3-комнатные – на 2% и многокомнатные – на 0,2%, а средние цены на 2-комнатные, напротив, за неделю сократились на 0,4%.
В зависимости от типа постройки, рост средних цен зафиксирован в монолитных и кирпичных домах – на 2% и 1,2% соответственно, а в панельных, напротив, сократились на 1,8%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе увеличение средней стоимости составило 1,4%. При этом рост средних цен наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры на 2,3% и 5% соответственно, а спад – на 3- и многокомнатные – на 1,5% и 2,4%.
В зависимости от материала стен, цены выросли на квартиры в монолитных и кирпичных домах на 0,4% и 5,1% соответственно, а в панельных, напротив, сократились на 1,2%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе ценовой показатель в течение недели сократился на 0,4%. Это произошло вследствие снижения средних цен 2- и многокомнатного жилья на 0,3% и 2,9% соответственно и роста цен 1- и 3-комнатного – на 0,2% и 1,9%.
Спад средних цен на квартиры в монолитных и панельных домах – 2,8% и 1,1% соответственно, а в кирпичных, напротив, рост – 2,8%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель вырос за неделю на 3%, что оказалось максимальным увеличением по городу. При этом 2-комнатное жилье повысилось в цене на 0,5%, 3-комнатное – на 1,6% и многокомнатное – на 16,9%, 1-комнатное, напротив, сократилось на 0,1%.
Увеличились средние цены на квартиры в монолитных и панельных постройках – на 6,2% и 11,1% соответственно, а в кирпичных, напротив, снизились на 7,5%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 63%, а минимальное – в Бостандыкском – 49%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе средняя стоимость не изменилась на 1- и 3-комнатное жилье и выросла на 2- и многокомнатное – на 0,6% и 1,3% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 9 июня 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 16 июня 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1337 |
1337 |
0 |
0 |
2-комнатные |
1407 |
1415 |
+8 |
+0,61 |
3-комнатные |
1459 |
1459 |
0 |
0 |
Многокомнатные |
1569 |
1590 |
+21 |
+1,32 |
По городу |
1437 |
1444 |
+7 |
+0,51 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 9 июня 2009 года, шт. |
Количество предложений на 16 июня 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1446 |
1356 |
-90 |
-6,22 |
2-комнатные |
2438 |
2314 |
-124 |
-5,09 |
3-комнатные |
2531 |
2375 |
-156 |
-6,16 |
Многокомнатные |
779 |
776 |
-3 |
-0,39 |
По городу |
7194 |
6821 |
-373 |
-5,18 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 55% (-1607 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 55% (-1698 у.е./кв.м), 3-комнатные – 57% (-1943 у.е./кв.м) и многокомнатные – 57% (-2116 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных и панельных постройках на 1,2% и 0,6% соответственно, а в кирпичных, напротив, спад на 0,3%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 9 июня 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 16 июня 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1316 |
1324 |
+8 |
+0,58 |
Кирпич |
1541 |
1538 |
-3 |
-0,25 |
Монолит |
1462 |
1480 |
+18 |
+1,20 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 9 июня 2009 года, шт. |
Количество предложений на 16 июня 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
3477 |
3296 |
-181 |
-5,21 |
Кирпич |
2230 |
2205 |
-25 |
-1,12 |
Монолит |
1487 |
1320 |
-167 |
-11,23 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 59% (-1876 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 56% (-1986 у.е./кв.м) и 52% (-1612 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 56% (-1835 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,87. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир значительно расширился.
По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса рост цен составил 3%, и ценовой показатель оказался на отметке 1988 у.е./кв.м, а на квартиры эконом-класса, напротив, прослеживается спад – на 1,7% (1079 у.е./кв.м).
В сегменте «дорогого» жилья увеличение средних цен наблюдается на 1-, 2- и многокомнатное жилье на 2,2%, 0,5% и 11% соответственно, а на 3-комнатное, напротив, спад – 1,4%.
Снижение средних цен в сегменте «дешевого» жилья прослеживается на все форматы квартир: на 1-комнатные – на 1,2%, на 2-комнатные – на 0,9%, на 3-комнатные – 1,3% и многокомнатные – на 3,3%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 7.
Таблица 7.
Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у.е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у.е. |
Алмалинский |
1,96 |
+2,07 |
0 |
+47 |
0 |
Медеуский |
2,15 |
+1,97 |
-3,07 |
+60 |
-46 |
Бостандыкский |
2,03 |
+2,52 |
-1,90 |
+61 |
-24 |
Жетысуйский |
1,87 |
+6,17 |
-1,11 |
+97 |
-10 |
Ауэзовский |
1,55 |
-1,38 |
-1,68 |
-22 |
-18 |
Турксибский |
1,76 |
+6,67 |
-2,27 |
+81 |
-17 |
Город |
1,87 |
+2,97 |
-1,67 |
+57 |
-18 |
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,15 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,55 раза).
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 56,6% (-2595 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 51,2% (-1114 у.е./кв.м).
Выводы и прогнозы
Итак, снижение средних цен продолжается, однако темпы падения заметно уменьшились.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 1-3% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz