Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается, однако темпы падения держатся на низком уровне. Средневзвешенная стоимость за месяц сократилась на 1,4% до 1462 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен наблюдается только в сегменте «дорогого» жилья на 7,1%, а в сегменте «дешевого», напротив, рост – 1,4%. В мае на рынке выставлялось в среднем от 6,3 тыс. до 7 тыс. квартир, что на 6,9% больше, чем в предыдущем месяце.
Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 31%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 23% и 22% соответственно. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 16% и 5% квартир соответственно. Наименьшая доля предложения отмечена в Турксибском районе – 3%.
Средняя стоимость жилья по районам
Сокращение ценового показателя наблюдается во всех районах города, кроме Ауэзовского, где рост составил 0,7%, и Турксибского, где средняя стоимость не изменилась. Максимальное снижение средних цен прослеживается в Жетысуйском районе – 4,2%, а минимальное – в Бостандыкском – 1,1% (таблица 1).
В мае активность продавцов на вторичном рынке жилья продолжает увеличиваться. Наибольший рост выставленных на продажу квартир зафиксирован в Бостандыкском районе – 10%, а минимальный – в Медеуском – 3% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение средней стоимости в районах
Район |
Средняя стоимость в апреле 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в мае 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
% |
у.е. |
|||
Алмалинский |
1720 |
1693 |
-1,59 |
-27 |
Медеуский |
2182 |
2141 |
-1,90 |
-41 |
Бостандыкский |
1791 |
1771 |
-1,13 |
-20 |
Жетысуйский |
1211 |
1160 |
-4,24 |
-51 |
Ауэзовский |
1349 |
1358 |
+0,66 |
+9 |
Турксибский |
967 |
967 |
0 |
0 |
По городу |
1483 |
1462 |
-1,37 |
-21 |
Таблица 2.
Изменение предложения в районах
Район |
Среднее кол-во квартир в апреле 2009 года, шт. |
Среднее кол-во квартир в мае 2009 года, шт. |
Темпы роста/падения |
|
% |
шт. |
|||
Алмалинский |
1418 |
1493 |
+5,31 |
+75 |
Медеуский |
1035 |
1066 |
+2,97 |
+31 |
Бостандыкский |
1882 |
2075 |
+10,29 |
+194 |
Жетысуйский |
292 |
311 |
+6,67 |
+19 |
Ауэзовский |
1449 |
1544 |
+6,59 |
+95 |
Турксибский |
198 |
215 |
+8,38 |
+17 |
По городу |
6273 |
6704 |
+6,87 |
+431 |
Алмалинский район
В мае спад среднемесячной стоимости составил 1,6%, напомним, что в прошлом месяце наблюдалось снижение на 1,4%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1693 у.е./кв.м. Количество предложений выросло на 5%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень средних цен конца 2007 года.
По сравнению с прошлым месяцем, спад цен предложения наблюдается на 1-комнатные квартиры на 1,5%, на 2-комнатные – 3,3%, на 3-комнатные – 1,3% и многокомнатные – 0,3%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1289 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-1618 у.е./кв.м), 3-комнатные – 48% (-1620 у.е./кв.м) и многокомнатные – 54% (-2190 у.е./кв.м).
Медеуский район
По отношению к апрелю в районе сокращение ценового показателя составило 1,9% (2141 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце снижение средней стоимости было 2,7%. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 3%.
В мае на 1- и 3-комнатные квартиры средние цены сократились на 2,5%, на 2-комнатные – 2,4% и многокомнатные – 0,1%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 52% (-1963 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-2081 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-2186 у.е./кв.м) и многокомнатные – 43% (-1819 у.е./кв.м).
Бостандыкский район
По сравнению с прошлым месяцем, снижение средней стоимости в районе составило 1,1%, и цена предложения опустилась на уровень 1771 у.е./кв.м. Напомним, что в марте спад ценового показателя был зафиксирован с темпом 1,2%. Рост количества предложений составил 10%.
Снижение средних цен на 1- и 2-комнатное жилье – 0,7%, на 3-комнатное – 1,6% и многокомнатное – 1,5%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1405 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1584 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1773 у.е./кв.м) и многокомнатные – 48% (-1911 у.е./кв.м).
Жетысуйский район
В мае наблюдается сокращение ценового показателя на 4,2%, при этом среднемесячная стоимость оказалась на отметке 1160 у.е./кв.м. За истекший период отмечен рост предложений на 7%. Можно отметить, что в районе средняя стоимость «дорогих» квартир опустилась на уровень «дешевых» конца 2007 года.
Основное влияние на спад средней стоимости оказало 1- и 3-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 4,8% и 6,9% соответственно. Средние цены на 2- и многокомнатные квартиры снизились на 1,1% и 3,2%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 58% (-1516 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 61% (-1810 у.е./кв.м), 3-комнатные – 59% (-1814 у.е./кв.м) и многокомнатные – 60% (-1669 у.е./кв.м).
Ауэзовский район
По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья увеличилась на 0,7% до отметки 1358 у.е./кв.м. Рост объема предложений за месяц составил 7%.
В течение мая средняя стоимость 3- и многокомнатных квартир выросла в цене на 0,2% и 5,5% соответственно, а 1- и 2-комнатные, напротив, сократились на 1,7% и 1,2%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1153 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1258 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1446 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-1673 у.е./кв.м).
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель за месяц не изменился и остался на уровне 967 у.е./кв.м. Напомним, что в апреле наблюдался спад цен – 3%. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 8%.
Снижение средней стоимости наблюдается на 2-комнатные квартиры на 1,7%, на 3-комнатные – 8,6% и многокомнатные – 4,2%, а на 1-комнатное жилье, напротив, рост – 6,7%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-906 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 56% (-1160 у.е./кв.м), 3-комнатные – 56% (-1209 у.е./кв.м) и многокомнатные – 63% (-1700 у.е./кв.м).
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
В данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, сократились на все форматы квартир. Максимально упали цены 3-комнатного жилья – на 3,5%, а минимально – многокомнатного – на 0,7%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры
Формат квартиры |
Средняя стоимость в апреле 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в мае 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
% |
у.е. |
|||
1-комнатные |
1378 |
1367 |
-0,82 |
-11 |
2-комнатные |
1443 |
1418 |
-1,73 |
-25 |
3-комнатные |
1554 |
1499 |
-3,50 |
-55 |
Многокомнатные |
1587 |
1576 |
-0,68 |
-11 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 49% (-1328 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1576 у.е./кв.м), 3-комнатные – 53% (-1668 у.е./кв.м) и многокомнатные – 55% (-1949 у.е./кв.м).
По сравнению с апрелем, снижение средней стоимости жилой площади в кирпичных и панельных домах составило 2,1% и 1,2% соответственно, монолитных – 0,9%. Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть в таблице 4.
Таблица 4.
Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома
Тип квартиры |
Средняя стоимость в апреле 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в мае 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
% |
у.е. |
|||
Панель |
1368 |
1352 |
-1,18 |
-16 |
Кирпич |
1599 |
1566 |
-2,05 |
-33 |
Монолит |
1490 |
1477 |
-0,89 |
-13 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 53% (-1539 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 54% (-1807 у.е./кв.м) и в монолитных – 52% (-1583 у.е./кв.м).
С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 52,2% (-1595 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В мае по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,93, при этом диапазон цен предложений значительно сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,64, а максимальный – в Медеуском – 2,22.
В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 1927 до 2185 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1017 до 1087 у.е./кв.м.
По отношению к апрелю ценовой показатель сократился только в сегменте «дорогого» жилья на 7,7% до уровня 2034 у.е./кв.м. Средняя стоимость квартир в секторе эконом-класса за месяц выросла на 1,4% и оказалась на отметке 1055 у.е/кв.м.
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.
Таблица 5.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
Район |
Индекс расслоения в мае 2009 года |
Верхние ценовые сегменты в апреле 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты в мае 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов |
|
% |
у. е. |
||||
Алмалинский |
2,11 |
2692 |
2451 |
-8,96 |
-241 |
Медеуский |
2,22 |
3533 |
3237 |
-8,40 |
-296 |
Бостандыкский |
2,12 |
2804 |
2570 |
-8,32 |
-234 |
Жетысуйский |
1,80 |
1812 |
1623 |
-10,42 |
-189 |
Ауэзовский |
1,64 |
1765 |
1702 |
-3,59 |
-63 |
Турксибский |
1,74 |
1289 |
1257 |
-2,45 |
-32 |
По городу |
1,93 |
2189 |
2034 |
-7,07 |
-155 |
Район |
Нижние ценовые сегменты в апреле 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты в мае 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов |
|
% |
у. е. |
|||
Алмалинский |
1129 |
1159 |
+2,64 |
+30 |
Медеуский |
1392 |
1456 |
+4,57 |
+64 |
Бостандыкский |
1191 |
1212 |
+1,83 |
+21 |
Жетысуйский |
905 |
901 |
-0,53 |
-4 |
Ауэзовский |
1021 |
1036 |
+1,51 |
+15 |
Турксибский |
732 |
721 |
-1,49 |
-11 |
По городу |
1040 |
1055 |
+1,40 |
+15 |
Выводы и прогнозы
Итак, в мае тенденция роста объема предложения на рынке вторичного жилья сохранилась, вместе с тем темпы снижения ценовых показателей явно замедлились. Снижение средних цен наблюдается только в секторе элитного жилья, в то время как в сегменте «дешевого» жилья наметилась стабилизация цен. Как и прогнозировалось ранее, летнее затишье не прибавит оптимизма игрокам на рынке недвижимости, и в долгосрочной перспективе снижение цен продолжится.
Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz