На рынке вторичного жилья на первой неделе мая наблюдается положительное колебание. Средневзвешенная стоимость увеличилась на 1,1% до уровня 1481 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья выросло на 2,5% до 6370 квартир. В связи с этим, объем предложения повысился на 5%, составив 812 млн у.е.
За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Ауэзовского, где спад составил 1%. Максимально увеличилось предложение в Медеуском районе – на 7%, а минимально – в Турксибском, на 1%. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе средняя стоимость увеличилась во всех районах города, кроме Жетысуйского, где спад составил 0,3%. Максимально вырос ценовой показатель в Турксибском районе – 4,5%, а в Бостандыкском за прошедшую неделю не изменился. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 28 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 5 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
|
Алмалинский |
1718 |
1732 |
+14 |
+0,81 |
|
Медеуский |
2140 |
2162 |
+22 |
+0,99 |
|
Бостандыкский |
1786 |
1786 |
0 |
0 |
|
Жетысуйский |
1220 |
1216 |
-4 |
-0,34 |
|
Ауэзовский |
1348 |
1359 |
+11 |
+0,80 |
|
Турксибский |
913 |
954 |
+41 |
+4,49 |
|
Город |
1464 |
1481 |
+17 |
+1,11 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Кол-во предложений на 28 апреля 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 5 мая 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
|
Алмалинский |
1385 |
1416 |
+31 |
+2,24 |
|
Медеуский |
1466 |
1447 |
-19 |
-1,30 |
|
Бостандыкский |
1867 |
1929 |
+62 |
+3,32 |
|
Жетысуйский |
290 |
304 |
+14 |
+4,83 |
|
Ауэзовский |
1015 |
1083 |
+68 |
+6,70 |
|
Турксибский |
189 |
191 |
+2 |
+1,06 |
|
Город |
6212 |
6370 |
+158 |
+2,54 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе зафиксировано увеличение средней стоимости на 0,8%. Это произошло вследствие роста средних цен 1-комнатных – на 1,2%, 2-комнатных – на 0,2% и 3-комнатных – на 2%, а на многокомнатные квартиры, напротив, наблюдается спад – 0,2%.
Рост средней стоимости на квартиры в панельных и кирпичных постройках – 0,2% и 0,5% соответственно, в монолитных – 1,7%.
Медеуский район
В Медеуском районе наблюдается рост средних цен предложения на 1%, который, в зависимости от формата квартир, распределился следующим образом: на 2-комнатные – 2,2%, на 3-комнатные – 1,3% и многокомнатные – 2,4%, а на 1-комнатные, напротив, спад – 1,7%.
Рост ценового показателя прослеживается в панельных и кирпичных постройках – 3,3% и 0,1% соответственно, а в монолитных домах средняя стоимость сократилась на 0,4%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе ценовой показатель не изменился. При этом 3- и многокомнатные сократились в цене на 0,4% и 1% соответственно, а 1- и 2-комнатные квартиры, напротив, выросли на 0,1,5% и 0,1%.
В зависимости от типа постройки, рост средних цен зафиксирован только в монолитных домах – на 1,9%, а в кирпичных и панельных, напротив, спад – 1,3% и 0,6% соответственно.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе увеличение средней стоимости составило 0,3%. При этом рост средних цен зафиксирован только на 2-комнатные – на 5,2%, а на 1-, 3- и многокомнатные квартиры, напротив, спад – 3,4%, 1,4% и 1,9% соответственно.
В зависимости от материала стен, цены выросли на квартиры в панельных домах на 1%, а в монолитных и кирпичных постройках, напротив, сократились на 1,4% и 0,7% соответственно.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе ценовой показатель в течение недели повысился на 0,8%. Это произошло вследствие роста средних цен 1-комнатного жилья на 0,8%, 2-комнатного – на 0,6%, 3-комнатного – на 0,8% и многокомнатного – на 1,3%.
Рост средних цен на квартиры в панельных и кирпичных домах – 0,3% и 3,6% соответственно, а в монолитных, напротив, спад – 1,4%.
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель вырос на 4,5%, и это оказалось максимальным увеличением по городу. При этом 1-комнатное жилье повысилось в цене на 11,8%, 2-комнатное – на 0,6% и многокомнатное – на 6,8%, а 3-комнатное, напротив, сократилось на 2,2%.
Выросли средние цены на квартиры в панельных и монолитных постройках на 5,2% и 6% соответственно и кирпичных – на 2,4%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском и Турксибском районах – 61%, а минимальное – в Бостандыкском – 49%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу рост средних цен наблюдается на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где ценовой показатель не изменился (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 28 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 5 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
|
1-комнатные |
1357 |
1377 |
+20 |
+1,44 |
|
2-комнатные |
1432 |
1452 |
+20 |
+1,44 |
|
3-комнатные |
1547 |
1547 |
0 |
0 |
|
Многокомнатные |
1536 |
1554 |
+18 |
+1,12 |
|
По городу |
1464 |
1481 |
+17 |
+1,11 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложений на 28 апреля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 5 мая 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
|
1-комнатные |
1265 |
1304 |
+39 |
+3,08 |
|
2-комнатные |
2115 |
2180 |
+65 |
+3,07 |
|
3-комнатные |
2090 |
2118 |
+28 |
+1,34 |
|
Многокомнатные |
742 |
768 |
+26 |
+3,50 |
|
По городу |
6212 |
6370 |
+158 |
+2,54 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 53% (-1567 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1662 у.е./кв.м), 3-комнатные – 55% (-1855 у.е./кв.м) и многокомнатные – 58% (-2152 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках на 0,8% и 1% соответственно и панельных – на 1,5%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 28 апреля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 5 мая 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
|
Панель |
1350 |
1371 |
+21 |
+1,56 |
|
Кирпич |
1580 |
1592 |
+12 |
+0,76 |
|
Монолит |
1472 |
1487 |
+15 |
+1,03 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 28 апреля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 5 мая 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
|
Панель |
2917 |
2949 |
+32 |
+1,10 |
|
Кирпич |
2044 |
2083 |
+39 |
+1,91 |
|
Монолит |
1251 |
1338 |
+87 |
+6,95 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 57% (-1828 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 55% (-1931 у.е./кв.м) и 52% (-1605 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 54,8% (-1798 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,12. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир значительно расширился.
По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса рост цен составил 2,6%, и ценовой показатель оказался на отметке 2185 у.е./кв.м (диаграмма 21), а на квартиры эконом-класса прослеживается спад на 1% (1031 у.е./кв.м).
В сегменте «дорогого» жилья увеличение средних цен наблюдается на 2-комнатное жилье на 4,1%, на 3-комнатное – 0,9% и многокомнатное – 5,4%. Однокомнатные квартиры, напротив, за неделю сократились в цене на 0,1%.
Спад средних цен в сегменте «дешевого» жилья прослеживается на 1-комнатные – 2,1%, на 2-комнатные – 0,02%, на 3-комнатные – 1% и многокомнатные квартиры – 1%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 7.
Таблица 7.
Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)
|
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у.е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у.е. |
|
Алмалинский |
2,31 |
+0,53 |
+0,64 |
+14 |
+7 |
|
Медеуский |
2,46 |
-2,34 |
+1,86 |
-82 |
+25 |
|
Бостандыкский |
2,31 |
+0,94 |
-1,23 |
+26 |
-15 |
|
Жетысуйский |
2,09 |
+12,30 |
-0,57 |
+209 |
-5 |
|
Ауэзовский |
1,75 |
-0,57 |
-1,41 |
-10 |
-15 |
|
Турксибский |
1,87 |
+5,14 |
-5,36 |
+62 |
-38 |
|
Город |
2,12 |
+2,55 |
-1,04 |
+54 |
-11 |
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,46 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,75 раза).
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 52,3% (-2398 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 52,5% (-1142 у.е./кв.м).
Выводы и прогноз
Итак, первая неделя мая ознаменовалась незначительным ростом средневзвешенной стоимости, в связи с появлением в базе «дорогих» элитных объектов, при этом стоимость эконом-класса демонстрирует некоторую стабильность.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 3-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz