Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается, однако темпы его замедлились. Средневзвешенная стоимость за месяц сократилась лишь на 1,3% до уровня 1483 у.е./кв.м. В апреле на рынке выставлялось в среднем от 6,2 тыс. до 6,5 тыс. квартир, что на 19,5% больше, чем в предыдущем месяце. Темпы снижения «дорогого» и «дешевого» жилья составили 3,7% и 1,2% соответственно.
Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 29%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 23%. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 17% и 5% квартир соответственно. Наименьшая доля предложения отмечена в Турксибском районе – 3%.
Средняя стоимость жилья по районам
Сокращение ценового показателя наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где рост составил 2,2%. Максимальное снижение средних цен прослеживается в Турксибском районе – 3%, а минимальное – в Бостандыкском – 1,2% (таблица 1).
В апреле активность продавцов на вторичном рынке жилья продолжает увеличиваться. Наибольший рост выставленных на продажу квартир зафиксирован в Алмалинском районе – 23%, а минимальный – в Жетысуйском – 7% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение средней стоимости в районах
|
Район |
Средняя стоимость в марте 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в апреле 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Алмалинский |
1744 |
1720 |
-1,37 |
-24 |
|
Медеуский |
2243 |
2182 |
-2,71 |
-61 |
|
Бостандыкский |
1812 |
1791 |
-1,17 |
-21 |
|
Жетысуйский |
1186 |
1211 |
+2,17 |
+25 |
|
Ауэзовский |
1370 |
1349 |
-1,51 |
-21 |
|
Турксибский |
996 |
967 |
-2,96 |
-29 |
|
По городу |
1502 |
1483 |
-1,27 |
-19 |
Таблица 2.
Изменение предложения в районах
|
Район |
Среднее кол-во квартир в марте 2009 года, шт. |
Среднее кол-во квартир в апреле 2009 года, шт. |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
шт. |
|||
|
Алмалинский |
1154 |
1418 |
+22,79 |
+263 |
|
Медеуский |
855 |
1035 |
+21,03 |
+180 |
|
Бостандыкский |
1604 |
1882 |
+17,30 |
+278 |
|
Жетысуйский |
273 |
292 |
+6,79 |
+19 |
|
Ауэзовский |
1187 |
1449 |
+22,01 |
+261 |
|
Турксибский |
174 |
198 |
+14,06 |
+24 |
|
По городу |
5248 |
6273 |
+19,53 |
+1025 |
Алмалинский район
В апреле спад среднемесячной стоимости составил 1,4%, напомним, что в прошлом месяце наблюдалось снижение на 3,8%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1720 у.е./кв.м. Количество предложений выросло на 23%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень средних цен конца 2007 года.
По сравнению с прошлым месяцем, спад цен предложения наблюдается на 1-комнатные квартиры на 1,3%, на 3-комнатные – 4,3% и многокомнатные – 0,2%, а на 2-комнатное жилье, напротив, рост – 0,4%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 45% (-1266 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1563 у.е./кв.м), 3-комнатные – 47% (-1598 у.е./кв.м) и многокомнатные – 54% (-2184 у.е./кв.м).
Медеуский район
По отношению к марту в районе сокращение ценового показателя составило 2,7% (2182 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце снижение средней стоимости было 1,6%. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 21%.
На 1-комнатные квартиры средние цены сократились на 5,2%, на 2-комнатные – 3,7%, на 3-комнатные – 2% и многокомнатные – 0,9%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 50% (-1915 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-2030 у.е./кв.м), 3-комнатные – 48% (-2128 у.е./кв.м) и многокомнатные – 43% (-1815 у.е./кв.м).
Бостандыкский район
По сравнению с прошлым месяцем, снижение средней стоимости в районе составило 1,2%, и цена предложения опустилась на уровень 1791 у.е./кв.м. Напомним, что в марте спад ценового показателя был зафиксирован с темпом 3,8%. Рост количества предложений составил 17%.
Снижение средних цен на 1- и 3-комнатное жилье – 1,9%, на 2-комнатное – 0,6% и многокомнатное – 0,3%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1393 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 49% (-1572 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1745 у.е./кв.м) и многокомнатные – 47% (-1879 у.е./кв.м).
Жетысуйский район
В апреле наблюдается увеличение ценового показателя на 2,2%, при этом среднемесячная стоимость оказалась на отметке 1211 у.е./кв.м. За истекший период отмечен рост предложений на 7%. Можно отметить, что в районе средняя стоимость «дорогих» квартир опустилась на уровень «дешевых» конца 2007 года.
Основное влияние на рост средней стоимости оказало 1- и 3-комнатное жилье, которое увеличилось в цене на 2,3% и 5,7% соответственно. Средние цены на 2- и многокомнатные квартиры сократились на 0,4% и 4,8%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 56% (-1460 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 60% (-1797 у.е./кв.м), 3-комнатные – 56% (-1723 у.е./кв.м) и многокомнатные – 59% (-1633 у.е./кв.м).
Ауэзовский район
По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья уменьшилась на 1,5%, при этом ценовой показатель опустился к отметке 1349 у.е./кв.м. Рост объема предложений за месяц составил 22%.
В течение апреля средняя стоимость 1-комнатных квартир сократилась на 1,1%, 2-комнатных – на 1,5%, 3-комнатных – на 2,5% и многокомнатных – на 1%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 47% (-1131 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1242 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1448 у.е./кв.м) и многокомнатные – 56% (-1750 у.е./кв.м).
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель сократился на 3%, что оказалось максимальным снижением по городу и средняя стоимость предложения оказалась на уровне 967 у.е./кв.м. Напомним, что в марте наблюдался рост – 1,6%. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 14%.
Основное влияние на спад ценового показателя оказало 3-комнатное жилье, которое уменьшилось в цене на 5,9%. Одно- и двухкомнатные сократились в цене на 2,5% и 3,7% соответственно, а стоимость многокомнатных квартир за месяц не изменилась.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-948 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1107 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1053 у.е./кв.м) и многокомнатные – 61% (-1657 у.е./кв.м).
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
В данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, сократились на все форматы квартир. Максимально упали цены 3-комнатного жилья – на 1,9%, а минимально – многокомнатного – на 1,2%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Средняя стоимость в марте 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в апреле 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
1401 |
1378 |
-1,62 |
-23 |
|
2-комнатные |
1464 |
1443 |
-1,43 |
-21 |
|
3-комнатные |
1584 |
1554 |
-1,90 |
-30 |
|
Многокомнатные |
1606 |
1587 |
-1,20 |
-19 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 49% (-1317 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 52% (-1551 у.е./кв.м), 3-комнатные – 51% (-1613 у.е./кв.м) и многокомнатные – 55% (-1938 у.е./кв.м).
По сравнению с мартом, в апреле снижение средней стоимости жилой площади в кирпичных и панельных домах составило 2,2% и 2,4% соответственно, а в монолитных, напротив, прослеживается рост – 0,8%. Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть в таблице 4.
Таблица 4.
Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Средняя стоимость в марте 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в апреле 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
1402 |
1368 |
-2,40 |
|
|
Кирпич |
1634 |
1599 |
-2,17 |
|
|
Монолит |
1478 |
1490 |
+0,79 |
|
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 52,7% (-1523 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 52,6% (-1774 у.е./кв.м) и в монолитных – 51,3% (-1569 у.е./кв.м).
С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 51,5% (-1574 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В апреле по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,1, при этом диапазон цен предложений значительно сузился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,73, а максимальный – в Медеуском – 2,54.
В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 2131 до 2231 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1030 до 1049 у.е./кв.м.
По отношению к марту ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья сократились. За истекший период средняя стоимость в секторе эконом-класса снизилась на 1,2% и остановилась на уровне 1040 у.е/кв.м. Средняя стоимость квартир элит-класса уменьшилась на 3,7% и оказалась на отметке 2189 у.е./кв.м.
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.
Таблица 5.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
|
Район |
Индекс расслоения в апреле 2009 года |
Верхние ценовые сегменты в марте 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты в апреле 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
||||
|
Алмалинский |
2,38 |
2725 |
2692 |
-1,21 |
-33 |
|
Медеуский |
2,54 |
3579 |
3533 |
-1,27 |
-46 |
|
Бостандыкский |
2,35 |
2881 |
2804 |
-2,68 |
-77 |
|
Жетысуйский |
2,00 |
1944 |
1812 |
-6,81 |
-132 |
|
Ауэзовский |
1,73 |
1826 |
1765 |
-3,35 |
-61 |
|
Турксибский |
1,76 |
1384 |
1289 |
-6,89 |
-95 |
|
По городу |
2,10 |
2273 |
2189 |
-3,73 |
-84 |
|
Район |
Нижние ценовые сегменты в марте 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты в апреле 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
|||
|
Алмалинский |
1160 |
1129 |
-2,64 |
-31 |
|
Медеуский |
1443 |
1392 |
-3,51 |
-51 |
|
Бостандыкский |
1198 |
1191 |
-0,58 |
-7 |
|
Жетысуйский |
910 |
905 |
-0,46 |
-5 |
|
Ауэзовский |
1025 |
1021 |
-0,41 |
-4 |
|
Турксибский |
730 |
732 |
+0,29 |
+2 |
|
По городу |
1053 |
1040 |
-1,23 |
-13 |
Выводы и прогнозы
Итак, в апреле тенденция роста объема предложения на рынке вторичного жилья сохранилась, вместе с тем темпы снижения ценовых показателей замедлились. Снижение средних цен наблюдается во всех сегментах рынка, но наибольшая коррекция отмечена в секторе элитного жилья. Появление залоговых и долговых квартир в данном месяце оказало сдерживающее влияние на средневзвешенную стоимость, но в долгосрочной перспективе это и будет способствовать пересмотру цен со стороны частных продавцов.
В целом экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен сохраняются. Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz