Снижение ценовых показателей на рынке вторичного жилья продолжается. Средневзвешенная стоимость сократилась еще на 3,5% до уровня 1502 у.е./кв.м. Первый весенний месяц зафиксировал увеличение предложения, на рынке выставлялось в среднем от 4,6 тыс. до 5,9 тыс. квартир, что на 10,3% больше, чем в феврале. Темпы снижения «дорогого» и «дешевого» жилья составили 3,8% и 3,9% соответственно.
Лидером по количеству предложений по-прежнему является Бостандыкский район, на его долю приходится 31%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 23% и 22%. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 16% и 5% квартир соответственно. Наименьшая доля предложения отмечена в Турксибском районе – 3%.
Средняя стоимость жилья по районам
Сокращение ценового показателя наблюдается во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 1,6%. Максимальное снижение средних цен прослеживается в Жетысуйском районе – 8,2%, а минимальное – в Медеуском – 1,6% (таблица 1).
В марте активность продавцов на вторичном рынке жилья продолжает увеличиваться. Наибольший рост выставленных на продажу квартир зафиксирован в Бостандыкском районе – 19%, а минимальный – в Ауэзовском – 0,5% (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение средней стоимости в районах
|
Район |
Средняя стоимость в феврале 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в марте 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Алмалинский |
1813 |
1744 |
-3,81 |
-69 |
|
Медеуский |
2280 |
2243 |
-1,64 |
-37 |
|
Бостандыкский |
1883 |
1812 |
-3,79 |
-71 |
|
Жетысуйский |
1291 |
1186 |
-8,16 |
-105 |
|
Ауэзовский |
1444 |
1370 |
-5,13 |
-74 |
|
Турксибский |
980 |
996 |
+1,64 |
+16 |
|
По городу |
1557 |
1502 |
-3,53 |
-55 |
Таблица 2.
Изменение предложения в районах
|
Район |
Среднее кол-во квартир в феврале 2009 года, шт. |
Среднее кол-во квартир в марте 2009 года, шт. |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
шт. |
|||
|
Алмалинский |
1025 |
1154 |
+12,62 |
+129 |
|
Медеуский |
795 |
855 |
+7,60 |
+60 |
|
Бостандыкский |
1348 |
1604 |
+19,03 |
+256 |
|
Жетысуйский |
248 |
273 |
+10,16 |
+25 |
|
Ауэзовский |
1181 |
1187 |
+0,54 |
+6 |
|
Турксибский |
160 |
174 |
+8,33 |
+13 |
|
По городу |
4757 |
5248 |
+10,33 |
+491 |
Алмалинский район
В марте спад среднемесячной стоимости составил 3,8%, напомним, что в прошлом месяце наблюдалось снижение на 5,9%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1744 у.е./кв.м. Количество предложений выросло на 13%. Можно отметить, что в районе средние цены «дорогого» жилья опустились на уровень средних цен по району конца 2007 года.
По сравнению с прошлым месяцем, спад цен предложения наблюдается на 1-комнатные квартиры на 4,3%, на 2- и 3-комнатные – 4,2% и многокомнатные – 2,5%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 44% (-1245 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1571 у.е./кв.м), 3-комнатные – 45% (-1517 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-2180 у.е./кв.м).
Медеуский район
По отношению к февралю в районе сокращение ценового показателя составило 1,6% (2243 у.е./кв.м), что оказалось минимальным снижением по городу. Напомним, что в прошлом месяце снижение средней стоимости было 7,1%. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 8%.
На 1-комнатные квартиры средние цены сократились на 0,3%, на 2-комнатные – 2,8%, на 3-комнатные – 0,2% и на многокомнатные – 3,1%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1813 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1969 у.е./кв.м), 3-комнатные – 47% (-2080 у.е./кв.м) и многокомнатные – 42% (-1794 у.е./кв.м).
Бостандыкский район
По сравнению с прошлым месяцем, снижение средней стоимости в районе составило 3,8%, и цена предложения опустилась на уровень 1812 у.е./кв.м. Напомним, что в феврале спад ценового показателя был зафиксирован с темпом 4,8%. Рост количества предложений составил 19%.
Снижение средних цен на 1-комнатное жилье – 4,1%, на 2-комнатное – 4,9%, на 3-комнатное – 2,3% и на многокомнатное – 3,8%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1363 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1562 у.е./кв.м), 3-комнатные – 48% (-1709 у.е./кв.м) и многокомнатные – 47% (-1873 у.е./кв.м).
Жетысуйский район
В марте сокращение ценового показателя в районе составило 8,2%, и это оказалось максимальным снижением по городу, при этом среднемесячная стоимость остановилась на отметке 1186 у.е./кв.м. За истекший период отмечен рост предложений – на 10%. Можно отметить, что в районе средняя стоимость «дорогих» квартир опустилась на уровень «дешевых» конца 2007 года.
Основное влияние на среднюю стоимость в марте оказало 2- и многокомнатное жилье, которое уменьшилось в цене на 10,5% и 14,8% соответственно. Цены на 1- и 3-комнатные квартиры сократились в цене на 2,3% и 8,1%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 57% (-1486 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 60% (-1792 у.е./кв.м), 3-комнатные – 59% (-1794 у.е./кв.м) и многокомнатные – 57% (-1576 у.е./кв.м).
Ауэзовский район
По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья уменьшилась на 5,1%, при этом ценовой показатель опустился к отметке 1370 у.е./кв.м. Рост объема предложений за месяц составил 0,5%.
В течение марта средняя стоимость 1-комнатных квартир сократилась на 4,4%, 2-комнатных – на 4,5%, 3-комнатных – на 6,2% и многокомнатных – на 5,4%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 46% (-1117 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1222 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50,5% (-1414 у.е./кв.м) и многокомнатные – 55% (-1736 у.е./кв.м).
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель увеличился на 1,6%, и средняя стоимость предложения оказалась на уровне 996 у.е./кв.м. Напомним, что в феврале наблюдался спад средней стоимости – 6,2%. В течение месяца зафиксирован рост объема предложений – 8%.
Основное влияние на рост ценового показателя оказало 3-комнатное жилье, которое увеличилось в цене на 7,5%. Остальные форматы квартир сократились в цене: 1-комнатные – на 3,9%, 2-комнатные – на 0,9 и многокомнатные – на 4,3%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-948 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1107 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1053 у.е./кв.м) и многокомнатные – 61% (-1657 у.е./кв.м).
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
В данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, сократились на все форматы квартир. Максимально упали цены многокомнатного жилья – на 5,8%, а минимально – 3-комнатного – на 2,4%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Средняя стоимость в феврале 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в марте 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
1447 |
1401 |
-3,20 |
-46 |
|
2-комнатные |
1536 |
1464 |
-4,70 |
-72 |
|
3-комнатные |
1623 |
1584 |
-2,40 |
-39 |
|
Многокомнатные |
1705 |
1606 |
-5,79 |
-99 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1294 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 51% (-1530 у.е./кв.м), 3-комнатные – 50% (-1583 у.е./кв.м) и многокомнатные – 54% (-1918 у.е./кв.м).
По сравнению с февралем, в марте снижение средней стоимости жилой площади в панельных домах составило 2,6%, монолитных – 3,4% и кирпичных – 4,6%. Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть в таблице 4.
Таблица 4.
Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Средняя стоимость в феврале 2009 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в марте 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
1440 |
1402 |
-2,63 |
-38 |
|
Кирпич |
1713 |
1634 |
-4,59 |
-79 |
|
Монолит |
1530 |
1478 |
-3,35 |
-52 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 51,5% (-1489 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 52% (-1738 у.е./кв.м) и в монолитных – 52% (-1581 у.е./кв.м).
С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 50,9% (-1556 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В марте по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,16, при этом диапазон цен предложений не изменился. Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,78, а максимальный – в Медеуском – 2,48.
В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 2232 до 2331 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1041 до 1062 у.е./кв.м.
По отношению к февралю ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья сократились. За истекший период средняя стоимость в секторе эконом-класса сократилась на 3,9% и остановилась на уровне 1053 у.е/кв.м. Средняя стоимость квартир элит-класса уменьшилась на 3,8% и оказалась на отметке 2273 у.е./кв.м.
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.
Таблица 5.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
|
Район |
Индекс расслоения в марте 2009 года |
Верхние ценовые сегменты в феврале 2009 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты в марте 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
||||
|
Алмалинский |
2,35 |
2842 |
2725 |
-4,12 |
-117 |
|
Медеуский |
2,48 |
3753 |
3579 |
-4,63 |
-174 |
|
Бостандыкский |
2,41 |
2850 |
2881 |
+1,07 |
+31 |
|
Жетысуйский |
2,14 |
1968 |
1944 |
-1,20 |
-24 |
|
Ауэзовский |
1,78 |
1949 |
1826 |
-6,28 |
-123 |
|
Турксибский |
1,90 |
1498 |
1384 |
-7,62 |
-114 |
|
По городу |
2,16 |
2364 |
2273 |
-3,84 |
-91 |
|
Район |
Нижние ценовые сегменты в феврале 2009 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты в марте 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
|||
|
Алмалинский |
1192 |
1160 |
-2,75 |
-32 |
|
Медеуский |
1491 |
1443 |
-3,18 |
-48 |
|
Бостандыкский |
1242 |
1198 |
-3,58 |
-44 |
|
Жетысуйский |
934 |
910 |
-2,57 |
-24 |
|
Ауэзовский |
1066 |
1025 |
-3,80 |
-41 |
|
Турксибский |
791 |
730 |
-7,66 |
-61 |
|
По городу |
1096 |
1053 |
-3,94 |
-43 |
Выводы и прогнозы
Итак, в марте существенных изменений на рынке вторичного жилья не произошло. Продолжается падение средних цен во всех сегментах рынка. После февральской 25%-й девальвации рынок недвижимости успел отыграть 5,8% в феврале и 3,5% – в марте, то есть порядка 9%. Кроме того, основными факторами сокращения средних цен на недвижимость остаются снижение реальных доходов граждан, рост безработицы, инфляция и как следствие – низкая покупательская способность. Однако активность продавцов на рынке недвижимости продолжает увеличиваться, поэтому сохраняется тенденция к росту предложения объектов на продажу.
В целом экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен сохраняются. Исходя из нынешних тенденций, в ближайшее время на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz