На рынке вторичного жилья наблюдается возвращение средневзвешенной стоимости до уровня 1504 у.е./кв.м, при этом за неделю ценовой показатель сократился на 0,6%. Объем выставленного на продажу жилья вырос на 18,3% до 5470 квартир. В связи с этим объем предложения увеличился на 18,2%, составив 699 млн у.е.
За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где спад предложения составил 0,4%. Максимальное увеличение предложения зафиксировано в Алмалинском районе – на 32%, а минимальное – в Ауэзовском – на 7%. Удельный вес предложений по районам можно проследить на диаграмме 4 и в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась во всех районах города, кроме Медеуского и Турксибского, где рост средних цен составил 3,1% и 0,9% соответственно. Максимально уменьшились средние цены в Жетысуйском районе – на 3,7%, а минимально – в Алмалинском – на 0,5%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 10 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 17 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1761 |
1753 |
-8 |
-0,46 |
Медеуский |
2233 |
2303 |
+70 |
+3,10 |
Бостандыкский |
1838 |
1807 |
-31 |
-1,64 |
Жетысуйский |
1211 |
1167 |
-44 |
-3,70 |
Ауэзовский |
1381 |
1361 |
-20 |
-1,43 |
Турксибский |
992 |
1001 |
+9 |
+0,91 |
Город |
1513 |
1504 |
-9 |
-0,56 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 10 марта 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 17 марта 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
Алмалинский |
933 |
1234 |
+301 |
+32,26 |
Медеуский |
1084 |
1163 |
+79 |
+7,29 |
Бостандыкский |
1438 |
1725 |
+287 |
+19,96 |
Жетысуйский |
288 |
287 |
-1 |
-0,35 |
Ауэзовский |
736 |
872 |
+136 |
+18,48 |
Турксибский |
144 |
189 |
+45 |
+31,25 |
Город |
4623 |
5470 |
+847 |
+18,32 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе ценовой показатель сократился на 0,5%. При этом 1-комнатные квартиры упали в цене на 3,5% и многокомнатные – на 0,8%, 2- и 3-комнатные, напротив, выросли – на 0,8% и 1,8% соответственно.
В зависимости от типа постройки, спад средних цен зафиксирован в кирпичных и монолитных домах – на 0,6% и 1,4% соответственно, а в панельных, напротив, рост – на 0,6%.
Медеуский район
В Медеуском районе зафиксировано увеличение средней стоимости на 3,1%. Это произошло вследствие роста средних цен на все форматы квартир: на 1-комнатные – 4,2%, на 2-комнатные – 5,5%, на 3-комнатные – 0,2% и на многокомнатные квартиры – 3%.
Рост средней стоимости на квартиры в монолитных постройках – 5,1% и панельных – 4,7%, в кирпичных, напротив, прослеживается спад – 0,4%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе наблюдается спад средних цен предложения на 1,6%, который, в зависимости от формата квартир, распределился следующим образом: на 1-комнатные – 2,4, на 3-комнатные – 1,1% и многокомнатные – 3,5%, а на 2-комнатные квартиры, напротив, рост – 0,8%.
Уменьшение ценового показателя наблюдается в монолитных и панельных постройках – 2,5% и 2,9% соответственно, а в кирпичных, напротив, рост – 0,5%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе ценовой показатель сократился на 3,7%, что оказалось максимальным снижением по городу. При этом спад цен на 1-комнатные квартиры составил 2,4%, на 2-комнатные – 1,2%, на 3-комнатные – 6,4% и многокомнатные – 2,9%.
В зависимости от материала стен, цены снизились на квартиры в кирпичных и панельных домах на 0,6% и 2,7% соответственно, в монолитных постройках – на 7,7%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе уменьшение средней стоимости составило 1,4%. Это произошло вследствие спада цен всех форматов квартир, кроме 2-комнатных, где рост составил 0,2%. На 1-комнатные ценовой показатель сократился на 2,7%, на 3- и многокомнатные – на 1,4%.
Сокращение средних цен на квартиры в монолитных и панельных домах – 4,3% и 0,5% соответственно, а в кирпичных, напротив, рост – 0,5%.
Турксибский район
В Турксибском районе рост ценового показателя за неделю составил 0,9%. Основное влияние на увеличение средней стоимости по району оказало 1-комнатное жилье, которое повысилось в цене на 5,1%. На 2-, 3- и многокомнатные квартиры прослеживается спад цен на 1,1%, 4,2% и 1,9% соответственно.
Выросли средние цены на квартиры в кирпичных и монолитных постройках на 1% и 7,6% соответственно, в панельных, напротив, наблюдается спад на 5,4%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 63%, а минимальное – в Бостандыкском – на 48%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу сокращение средних цен наблюдается на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где рост составил 0,7%. За неделю максимально уменьшилась средняя стоимость 3-комнатного жилья на 2,2%, а минимально – 1-комнатного – на 0,4% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 10 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 17 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1426 |
1420 |
-6 |
-0,42 |
2-комнатные |
1465 |
1476 |
+11 |
+0,70 |
3-комнатные |
1592 |
1557 |
-35 |
-2,22 |
Многокомнатные |
1607 |
1585 |
-22 |
-1,34 |
По городу |
1543 |
1504 |
-9 |
-0,56 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 10 марта 2009 года, шт. |
Количество предложений на 17 марта 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
913 |
1186 |
+273 |
+29,90 |
2-комнатные |
1498 |
1763 |
+265 |
+17,69 |
3-комнатные |
1698 |
1945 |
+247 |
+14,55 |
Многокомнатные |
514 |
576 |
+62 |
+12,06 |
По городу |
4623 |
5470 |
+847 |
+18,32 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 52% (-1524 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1638 у.е./кв.м), 3-комнатные – 54% (-1845 у.е./кв.м) и многокомнатные – 57% (-2121 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, спад ценового показателя наблюдается на квартиры в панельных и монолитных постройках на 1,1% и 0,7%, на квартиры в кирпичных, напротив, рост – на 0,1%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить на диаграммах 16 – 18 и в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки домаXX
Тип постройки |
Ценовой показатель на 10 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 17 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1412 |
1397 |
-15 |
-1,08 |
Кирпич |
1626 |
1627 |
+1 |
+0,07 |
Монолит |
1508 |
1498 |
-10 |
-0,67 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 10 марта 2009 года, шт. |
Количество предложений на 17 марта 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
2263 |
2625 |
+362 |
+16,00 |
Кирпич |
1474 |
1749 |
+275 |
+18,66 |
Монолит |
886 |
1096 |
+210 |
+23,70 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 56% (-1803 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 54% (-1896 у.е./кв.м) и 52% (-1594 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 54,1% (-1774 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,13. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился.
По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса спад цен составил 1,8%, и ценовой показатель оказался на отметке 2262 у.е./кв.м, а цены квартир эконом-класса продолжают увеличиваться, за неделю рост составил 0,6% (1062 у.е./кв.м).
Спад средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается на 2- и многокомнатные на 1,7% и 7,1% соответственно. На 1- и 3-комнатные квартиры наблюдается рост на 1,1% и 0,6%.
В сегменте «дешевого» жилья рост средних цен наблюдается на 1-комнатное жилье на 1,3%, на 2-комнатное – на 0,9% и на многокомнатное – на 1,9%. Трехкомнатные квартиры, напротив, за неделю сократились в цене на 1,7%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблице 7.
Таблица 7.
Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у.е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у.е. |
Алмалинский |
2,32 |
-1,03 |
2,46 |
-28 |
28 |
Медеуский |
2,39 |
-1,55 |
6,48 |
-56 |
91 |
Бостандыкский |
2,42 |
-0,61 |
-2,86 |
-18 |
-35 |
Жетысуйский |
2,19 |
-2,24 |
0,38 |
-45 |
3 |
Ауэзовский |
1,76 |
1,50 |
-1,33 |
27 |
-14 |
Турксибский |
1,81 |
-6,84 |
-1,43 |
-98 |
-11 |
Город |
2,13 |
-1,83 |
0,57 |
-42 |
6 |
Максимальный индекс расслоения в Бостандыкском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,42 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,76 раза).
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 50,7% (-2321 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 51,2% (-1113 у.е./кв.м).
Выводы и прогноз
Итак, на данной неделе со значительным ростом уровня предложения средневзвешенная стоимость продолжила свое падение. Основное влияние на снижение ценовых показателей оказало многокомнатное «дорогое» жилье всех районов города.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz