На рынке вторичного жилья наблюдается положительное колебание. За неделю ценовой показатель увеличился на 0,6% до уровня 1513 у.е./кв.м. Объем выставленного на продажу жилья сократился на 9,5% до 4623 квартир. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения упала на 8,6%, составив 592 млн у.е.
За истекший период спад выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где рост предложения составил 14%. Максимальное увеличение предложения зафиксировано в Турксибском районе – на 19%, а минимальное – в Медеуском – на 5%. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе средняя стоимость увеличилась во всех районах города, кроме Ауэзовского и Бостандыкского, где спад средних цен составил 0,5%. Максимально выросли средние цены в Медеуском районе – на 2,8%, а минимально – в Турксибском – на 0,1%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 3 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 10 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1754 |
1761 |
+7 |
+0,38 |
Медеуский |
2172 |
2233 |
+61 |
+2,83 |
Бостандыкский |
1847 |
1838 |
-9 |
-0,54 |
Жетысуйский |
1195 |
1211 |
+16 |
+1,39 |
Ауэзовский |
1388 |
1381 |
-7 |
-0,54 |
Турксибский |
991 |
992 |
+1 |
+0,13 |
Город |
1504 |
1513 |
+9 |
+0,60 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 3 марта 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 10 марта 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
Алмалинский |
1089 |
933 |
-156 |
-14,33 |
Медеуский |
1299 |
1084 |
-215 |
-16,55 |
Бостандыкский |
1517 |
1438 |
-79 |
-5,21 |
Жетысуйский |
252 |
288 |
+36 |
+14,29 |
Ауэзовский |
772 |
736 |
-36 |
-4,66 |
Турксибский |
178 |
144 |
-34 |
-19,10 |
Город |
5107 |
4623 |
-484 |
-9,48 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе ценовой показатель увеличился на 0,4%. При этом 1-комнатные квартиры выросли в цене на 5,7% и 3-комнатные – на 0,5%, 2- и многокомнатные, напротив, сократились – на 2,2% и 1,9% соответственно.
В зависимости от типа постройки, рост цен зафиксирован только в монолитных домах – на 4,4%, а в кирпичных и панельных продолжается спад ценовых показателей на 0,1% и 3,1% соответственно.
Медеуский район
В Медеуском районе зафиксировано увеличение средней стоимости на 2,8%. Это произошло вследствие роста средних цен 3- и многокомнатных квартир на 1,5% и 14% соответственно. На 1- и 2-комнатные квартиры зафиксирован спад на 0,5% и 1,3% соответственно.
Рост средней стоимости на квартиры в монолитных постройках – 1,3% и панельных – 7,4%, в кирпичных, напротив, прослеживается спад – 0,1%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе наблюдается спад средних цен предложения на 0,5%, который, в зависимости от формата квартир, распределился следующим образом: на 2- и 3-комнатные – спад на 3,4% и 2,3% соответственно, а на 1- и многокомнатные квартиры, напротив, рост – 2,2% и 1,7%.
Уменьшение ценового показателя наблюдается в кирпичных и панельных постройках – 2,7% и 1,2% соответственно, а в монолитных, напротив, рост – 2,3%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе ценовой показатель увеличился на 1,4%. При этом рост цен на 1-комнатные квартиры составил 7,9% и на 2-комнатные – 0,5%, на 3- и многокомнатные, напротив, спад – 1,4% и 3,6% соответственно.
В зависимости от материала стен, цены выросли на квартиры в кирпичных и панельных домах на 1,8% и 9,9% соответственно, в монолитных постройках – на 0,5%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе уменьшение средней стоимости составило 0,5%. Это произошло вследствие спада цен всех форматов квартир, кроме 1-комнатных, где рост составил 2,9%. На 2-комнатные ценовой показатель сократился на 0,7%, на 3-комнатные – на 2,3% и на многокомнатные – на 1,6%.
Сокращение средних цен на квартиры в кирпичных и панельных домах – 2,6%, а в монолитных, напротив, рост – 3,8%.
Турксибский район
В Турксибском районе рост ценового показателя за неделю составил 0,1%. Основное влияние на увеличение средней стоимости по району оказало 2-, 3- и многокомнатное жилье, которое повысилось в цене на 1%, 0,8% и 7,5% соответственно. На 1-комнатные квартиры прослеживается спад цен на 1,6%.
Выросли средние цены на квартиры в панельных и монолитных постройках на 10,2% и 3,4% соответственно, в кирпичных, напротив, наблюдается спад на 11,9%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 61%, а минимальное – в Бостандыкском – на 47%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу изменение средних цен различных форматов квартир имеет разнонаправленный характер. За неделю увеличилась средняя стоимость 1- и многокомнатного жилья на 2,6% и 0,7% соответственно, а 2- и 3-комнатного, напротив, сократилась на 1,1% и 0,7% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 3 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 10 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1390 |
1426 |
+36 |
+2,60 |
2-комнатные |
1482 |
1465 |
-17 |
-1,10 |
3-комнатные |
1604 |
1592 |
-12 |
-0,74 |
Многокомнатные |
1595 |
1607 |
+12 |
+0,71 |
По городу |
1504 |
1543 |
+9 |
+0,60 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 3 марта 2009 года, шт. |
Количество предложений на 10 марта 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1124 |
913 |
-211 |
-18,77 |
2-комнатные |
1683 |
1498 |
-185 |
-10,99 |
3-комнатные |
1780 |
1698 |
-82 |
-4,61 |
Многокомнатные |
520 |
514 |
-6 |
-1,15 |
По городу |
5107 |
4623 |
-484 |
-9,48 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 52% (-1518 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 53% (-1648 у.е./кв.м), 3-комнатные – 53% (-1810 у.е./кв.м) и многокомнатные – 57% (-2099 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, рост ценового показателя наблюдается на квартиры в панельных и монолитных постройках на 2% и 2,6%, на квартиры в кирпичных, напротив, спад – на 2,7%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 3 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 10 марта 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1385 |
1412 |
+27 |
+1,96 |
Кирпич |
1671 |
1626 |
-45 |
-2,69 |
Монолит |
1470 |
1508 |
+38 |
+2,61 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 3 марта 2009 года, шт. |
Количество предложений на 10 марта 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
2422 |
2263 |
-159 |
-6,56 |
Кирпич |
1620 |
1474 |
-146 |
-9,01 |
Монолит |
1065 |
886 |
-179 |
-16,81 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 56% (-1787 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 54% (-1897 у.е./кв.м) и 51% (-1584 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 53,9% (-1766 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,18. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 19 и 20).
По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса спад цен составил 1,2%, и ценовой показатель оказался на отметке 2304 у.е./кв.м (диаграмма 21), а цены квартир эконом-класса незначительно увеличились на 0,1% и оказались на уровне 1056 у.е./кв.м (диаграмма 22).
Спад средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост цен – 0,3%. На 1-комнатные квартиры сокращение средней стоимости составило 0,9%, на 2-комнатные – 0,7% и 3-комнатные – 3,5%.
В сегменте «дешевого» жилья рост средних цен наблюдается на 1-комнатное жилье на 2,1% и на 3-комнатное – на 0,9%. Двух- и многокомнатные квартиры, напротив, за неделю сократились в цене на 1,3%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблице 7.
Таблица 7.
Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у.е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у.е. |
Алмалинский |
2,40 |
-1,36 |
-1,91 |
-38 |
-22 |
Медеуский |
2,59 |
+2,00 |
-1,51 |
+71 |
-22 |
Бостандыкский |
2,37 |
-2,75 |
+1,72 |
-82 |
+21 |
Жетысуйский |
2,25 |
+9,64 |
-2,47 |
+178 |
-23 |
Ауэзовский |
1,71 |
-6,39 |
+0,23 |
-121 |
+2 |
Турксибский |
1,92 |
-7,28 |
+4,86 |
-113 |
+35 |
Город |
2,18 |
-1,18 |
+0,12 |
-28 |
+1 |
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,59 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,71 раза).
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 49,7% (-2279 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 51,5% (-1119 у.е./кв.м).
Выводы и прогноз
Итак, на данной неделе со значительным снижением уровня предложения средневзвешенная стоимость по городу «поползла» вверх.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz