Снижение средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья продолжается, однако активность продавцов – увеличивается. За неделю ценовой показатель сократился еще на 1,1% до уровня 1554 у.е./кв.м. Объем выставленного на продажу жилья увеличился на 20,5% до 5263 квартир. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения выросла на 19,4%, составив 579 млн у.е.
За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города. Максимальное увеличение предложения зафиксировано в Турксибском и Бостандыкском районах на 39% и 32% соответственно, а минимальное – в Ауэзовском – на 12%. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 1,9%. Максимально уменьшились средние цены в Медеуском районе – на 4,8%, а минимально – в Ауэзовском – на 0,2%. В Алмалинском районе наблюдается стабильность после значительного снижения средних цен на прошлой неделе – 2,7%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 10 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 17 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
|
Алмалинский |
1813 |
1813 |
0 |
0 |
|
Медеуский |
2336 |
2223 |
-113 |
-4,82 |
|
Бостандыкский |
1890 |
1878 |
-12 |
-0,65 |
|
Жетысуйский |
1314 |
1281 |
-33 |
-2,48 |
|
Ауэзовский |
1440 |
1437 |
-3 |
-0,21 |
|
Турксибский |
992 |
1011 |
+19 |
+1,92 |
|
Город |
1571 |
1554 |
-17 |
-1,07 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Кол-во предложений на 10 февраля 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 17 февраля 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
|
Алмалинский |
970 |
1134 |
+164 |
+16,91 |
|
Медеуский |
1133 |
1266 |
+133 |
+11,74 |
|
Бостандыкский |
1174 |
1551 |
+377 |
+32,11 |
|
Жетысуйский |
224 |
265 |
+41 |
+18,30 |
|
Ауэзовский |
736 |
865 |
+129 |
+17,53 |
|
Турксибский |
131 |
182 |
+51 |
+38,93 |
|
Город |
4368 |
5263 |
+895 |
+20,49 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе ценовой показатель не изменился. При этом на 1-комнатные квартиры прослеживается спад средних цен на 4,8%, а на остальные форматы квартир, напротив, рост. Так, 2-комнатное жилье увеличилось в цене на 0,5%, 3-комнатное – на 1% и многокомнатное – на 3,5%.
В зависимости от типа постройки, спад цен в монолитных домах составил 1% и панельных – 0,5%, а в кирпичных, напротив, рост – 1,5%.
Медеуский район
В Медеуском районе зафиксировано снижение средней стоимости на 4,8%. Это произошло вследствие уменьшения средних цен 1-комнатных квартир на 7,1%, 2-комнатных – на 4%, 3-комнатных – на 6,8% и многокомнатных – на 1,2%.
Спад средней стоимости на квартиры в монолитных постройках – 3,3%, кирпичных – 5,3% и панельных – 5,9%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе прослеживается снижение средних цен предложения на 0,7%, которое, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 3,4% и на 2-комнатные квартиры – 0,8%. На 1- и многокомнатные, напротив, наблюдается рост – 0,3% и 1,7% соответственно.
Уменьшение ценового показателя в панельных и кирпичных постройках – 1% и 2,6% соответственно, в монолитных домах, напротив, рост – 1,7%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе ценовой показатель сократился на 2,5%. При этом спад цен на 2-комнатные квартиры составил 2,1%, на 3- и многокомнатные – 5,6%, а на 1-комнатные, напротив, рост – 2,4%.
В зависимости от материала стен, цены снизились на квартиры в монолитных и кирпичных домах на 6,6% и 2% соответственно, в панельных домах, напротив, прослеживается рост – на 1,3%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе уменьшение средней стоимости составило 0,2%. Это произошло вследствие спада цен только 3-комнатного жилья на 1,6%, а на остальные форматы квартир, напротив, прослеживается рост: на 1-комнатные – 0,1%, на 2-комнатные – 0,4% и на многокомнатные – 0,9%.
Сокращение средних цен на квартиры в кирпичных домах – 1,7% и панельных – 2,5%, в монолитных постройках средняя стоимость увеличилась на 3,7%.
Турксибский район
В Турксибском районе рост ценового показателя за неделю составил 1,9%. Основное влияние на среднюю стоимость по району оказало 1-, 2- и многокомнатное жилье, которое выросло в цене на 4,1%, 1,3% и 2,2% соответственно. На 3-комнатные квартиры прослеживается спад цен на 1,5%.
Выросли цены на квартиры в монолитных и панельных постройках на 5,9% и 8,7% соответственно, в кирпичных, напротив, наблюдается спад на 8,1%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском и Турксибском районах – 59%, а минимальное – в Бостандыкском – на 46%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу сокращение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир. За неделю максимально потеряло стоимость 3-комнатное жилье – 2,5%, а минимально – многокомнатное – 0,7% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 10 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 17 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
|
1-комнатные |
1456 |
1420 |
-36 |
-2,44 |
|
2-комнатные |
1551 |
1539 |
-12 |
-0,81 |
|
3-комнатные |
1639 |
1597 |
-42 |
-2,52 |
|
Многокомнатные |
1730 |
1718 |
-12 |
-0,71 |
|
По городу |
1571 |
1554 |
17 |
-1,07 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложений на 10 февраля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 17 февраля 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
|
1-комнатные |
924 |
1115 |
+191 |
+20,67 |
|
2-комнатные |
1435 |
1671 |
+236 |
+16,45 |
|
3-комнатные |
1521 |
1887 |
+366 |
+24,06 |
|
Многокомнатные |
488 |
590 |
+102 |
+20,90 |
|
По городу |
4368 |
5263 |
+895 |
+20,49 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 52% (-1524 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 51% (-1575 у.е./кв.м), 3-комнатные – 53% (-1805 у.е./кв.м) и многокомнатные – 54% (-1988 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных и панельных постройках на 3,1% и 0,1% соответственно, а в монолитных домах средние цены не изменились.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 10 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 17 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
|
Панель |
1438 |
1437 |
-1 |
-0,08 |
|
Кирпич |
1742 |
1689 |
-53 |
-3,07 |
|
Монолит |
1547 |
1547 |
0 |
0 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 10 февраля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 17 февраля 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
|
Панель |
2105 |
2561 |
+456 |
+21,66 |
|
Кирпич |
1402 |
1698 |
+296 |
+21,11 |
|
Монолит |
861 |
1004 |
+143 |
+16,61 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 55% (-1763 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 52% (-1835 у.е./кв.м) и 50% (-1545 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 52,6% (-1725 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,18. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир значительно расширился.
По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса спад цен составил 3,2%, и ценовой показатель оказался на отметке 2349 у.е./кв.м, а цены квартир эконом-класса сократились на 3,2% и оказались на уровне 1077 у.е./кв.м (диаграмма 22).
Спад средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается на 1-, 3- и многокомнатные квартиры на 1,3%, 1,7% и 8,2% соответственно. На 2-комнатные за неделю средние цены не изменились.
В сегменте «дешевого» жилья снижение средних цен наблюдается на все форматы квартир. Однокомнатное жилье стало дешевле на 2,2%, двухкомнатное – на 4,2%, трехкомнатное – на 4,1% и многокомнатное – на 2,4%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблице 7.
Таблица 7.
Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)
|
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у.е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у.е. |
|
Алмалинский |
2,31 |
-2,54 |
+0,33 |
-73 |
+4 |
|
Медеуский |
2,54 |
-5,32 |
-6,54 |
-204 |
-100 |
|
Бостандыкский |
2,25 |
-2,62 |
-0,77 |
-76 |
-10 |
|
Жетысуйский |
2,24 |
-0,50 |
-6,40 |
-10 |
-61 |
|
Ауэзовский |
1,82 |
-4,29 |
-0,31 |
-86 |
-3 |
|
Турксибский |
2,00 |
-1,61 |
-5,28 |
-25 |
-42 |
|
Город |
2,18 |
-2,83 |
-3,21 |
-68 |
-36 |
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,54 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,82 раза).
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 48,7% (-2234 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 50,5% (-1098 у.е./кв.м).
Выводы и прогноз
Итак, за неделю снижение ценовых показателей наблюдается почти во всех сегментах рынка вторичного жилья. Исключением оказалось жилье Турксибского района, средние цены которого выросли.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz