Снижение средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья продолжается. За неделю ценовой показатель сократился на 1,1% до уровня 1571 у.е./кв.м. Объем выставленного на продажу жилья увеличился на 0,5% до 4368 квартир. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения снизилась на 4%, составив 579 млн у.е.
За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается только в Бостандыкском и Алмалинском районах на 7% и 6% соответственно. В остальных районах города прослеживается незначительный спад. Удельный вес предложений по районам можно проследить в таблице 2.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 3,1%. Максимально уменьшились средние цены в Алмалинском районе – на 2,7%, а минимально – в Медеуском – на 1,4%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 3 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 10 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1864 |
1813 |
-51 |
-2,74 |
Медеуский |
2369 |
2336 |
-33 |
-1,38 |
Бостандыкский |
1921 |
1890 |
-31 |
-1,58 |
Жетысуйский |
1334 |
1314 |
-20 |
-1,52 |
Ауэзовский |
1474 |
1440 |
-34 |
-2,27 |
Турксибский |
962 |
992 |
+30 |
+3,11 |
Город |
1588 |
1571 |
-17 |
-1,08 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 3 февраля 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 10 февраля 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
Алмалинский |
917 |
970 |
+53 |
+5,78 |
Медеуский |
1150 |
1133 |
-17 |
-1,48 |
Бостандыкский |
1094 |
1174 |
+80 |
+7,31 |
Жетысуйский |
261 |
224 |
-37 |
-14,18 |
Ауэзовский |
751 |
736 |
-15 |
-2,00 |
Турксибский |
174 |
131 |
-43 |
-24,71 |
Город |
4347 |
4368 |
+21 |
+0,48 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе ценовой показатель сократился на 2,7%, это произошло вследствие спада цен 1-комнатных квартир – на 2,1%, 2-комнатных – на 1,5%, 3-комнатных – на 4,8% и многокомнатных – на 2,4%.
В зависимости от типа постройки, спад цен в монолитных домах составил 0,2%, кирпичных и панельных – 3,9% и 4,1% соответственно.
Медеуский район
В Медеуском районе зафиксировано снижение средней стоимости на 1,4%. Уменьшение цен на 1-комнатные квартиры составило 1%, на 2-комнатные – 3,1%, на 3-комнатные – 0,2% и на многокомнатные – 1,2%.
Спад средней стоимости на квартиры в монолитных постройках – 2,7%, кирпичных – 1,2% и панельных – 0,3%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе прослеживается снижение средних цен предложения на 1,6%, которое, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 2-комнатные – 2%, на 3-комнатные – 2,3% и на многокомнатные – 4,1%. На 1-комнатные квартиры, напротив, наблюдается рост – 2,3%.
Уменьшение ценового показателя в панельных постройках – 3,3%, в кирпичных и монолитных домах – 1,1% и 0,3% соответственно.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе ценовой показатель сократился на 1,5%. При этом спад цен наблюдается только на 1-комнатные квартиры на 12,3%, на 2-, 3- и многокомнатные, напротив, рост – на 6,6%, 1,4% и 1% соответственно.
В зависимости от материала стен, цены снизились на квартиры в панельных и кирпичных домах на 3,9% и 2,1% соответственно, в монолитных домах, напротив, прослеживается рост – на 1,5%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе уменьшение средней стоимости составило 2,3%. Это произошло вследствие спада цен 1-комнатного жилья на 3,1%, 2-комнатного – на 1,6%, 3-комнатного – на 2,1% и многокомнатного – на 0,8%.
Сокращение средних цен на квартиры в монолитных домах – 7,7% и панельных – 1,1%, в кирпичных постройках средняя стоимость увеличилась на 2,2%.
Турксибский район
В Турксибском районе рост ценового показателя за неделю составил 3,1%. Основное влияние на среднюю стоимость по району оказало 2- и многокомнатное жилье, которое выросло в цене на 3% и 0,5% соответственно. На 1- и 3-комнатные квартиры прослеживается спад цен на 4,6%.
Сократились цены на квартиры в кирпичных и панельных постройках на 1,4% и 5,2% соответственно, в монолитных, напротив, наблюдается рост на 17,3%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Турксибском районе – 59%, а минимальное – в Бостандыкском – на 46%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу сокращение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где средняя цена не изменилась. За неделю максимально потеряло стоимость 1-комнатное жилье – 3,7%, а минимально – многокомнатное – 1,5% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 3 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 10 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1511 |
1456 |
-55 |
-3,68 |
2-комнатные |
1551 |
1551 |
0 |
0 |
3-комнатные |
1674 |
1639 |
-35 |
-2,12 |
Многокомнатные |
1756 |
1730 |
-26 |
-1,48 |
По городу |
1588 |
1571 |
-17 |
-1,08 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 3 февраля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 10 февраля 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
890 |
924 |
+34 |
+3,82 |
2-комнатные |
1454 |
1435 |
-19 |
-1,31 |
3-комнатные |
1467 |
1521 |
+54 |
+3,68 |
Многокомнатные |
536 |
488 |
-48 |
-8,96 |
По городу |
4347 |
4368 |
+21 |
+0,48 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 51% (-1488 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-1563 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1764 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-1976 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных и панельных постройках на 3% и 1,3% соответственно, а в монолитных, напротив, рост – на 1%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить на диаграммах 16 – 18 и в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 3 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 10 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1483 |
1438 |
-45 |
-2,99 |
Кирпич |
1764 |
1742 |
-22 |
-1,25 |
Монолит |
1531 |
1547 |
+16 |
+1,04 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 3 февраля 2009 года, шт. |
Количество предложений на 10 февраля 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
2015 |
2105 |
+90 |
+4,47 |
Кирпич |
1486 |
1402 |
-84 |
-5,65 |
Монолит |
846 |
861 |
+15 |
+1,77 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 55% (-1761 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 51% (-1781 у.е./кв.м) и 50% (-1545 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 52,1% (-1708 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,17. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир значительно расширился.
По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса рост цен составил 0,6%, и ценовой показатель оказался на отметке 2417 у.е./кв.м, а цены квартир эконом-класса сократились на 2,2% и оказались на уровне 1112 у.е./кв.м (диаграмма 22). Основное влияние на спад индекса стоимости в «дешевом» сегменте оказало выставленное на продажу жилье эконом-класса Жетысуйского района, сократившись за неделю на 4,6%.
Рост средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается на 2- и многокомнатные квартиры на 0,3% и 7,3% соответственно. На 1- и 3-комнатные зафиксирован спад цен на 2,3% и 2,5%.
В сегменте «дешевого» жилья снижение средних цен наблюдается на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где рост составил 0,8%. Однокомнатное жилье стало дешевле на 4,7% и трехкомнатное – на 0,8%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 7.
Таблица 7.
Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у.е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у.е. |
Алмалинский |
2,38 |
-1,80 |
-0,79 |
-52 |
-10 |
Медеуский |
2,51 |
+0,10 |
-1,30 |
+4 |
-20 |
Бостандыкский |
2,29 |
-2,14 |
-1,63 |
-63 |
-21 |
Жетысуйский |
2,11 |
+4,91 |
-4,59 |
+95 |
-46 |
Ауэзовский |
1,90 |
+3,19 |
-2,67 |
+62 |
-29 |
Турксибский |
1,93 |
-0,33 |
-2,29 |
-5 |
-19 |
Город |
2,17 |
+0,62 |
-2,22 |
+15 |
-25 |
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,51 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,9 раза).
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 47,3% (-2166 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 48,9% (-1063 у.е./кв.м).
Выводы и прогноз
Итак, за неделю снижение ценовых показателей наблюдается почти во всех сегментах рынка вторичного жилья. Исключением оказалось элитное жилье, цены которого незначительно выросли.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz