Первая неделя февраля ознаменовалась значительным падением средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья. За неделю ценовой показатель сократился на 2,9% до уровня 1588 у.е./кв.м. Объем выставленного на продажу жилья уменьшился на 8,4% до 4347 квартир. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения снизилась на 7,1%, составив 603 млн у.е.
За истекший период максимальный спад выставленных на продажу квартир наблюдается в Бостандыкском районе – на 25%, далее в Алмалинском и Турксибском – на 5%. В остальных районах города прослеживается незначительный рост.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась во всех районах города. Максимально уменьшились средние цены в Турксибском районе – на 5%, а минимально – в Ауэзовском – на 1,5%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 27 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 3 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1910 |
1864 |
-46 |
-2,39 |
Медеуский |
2464 |
2369 |
-95 |
-3,86 |
Бостандыкский |
1957 |
1921 |
-36 |
-1,85 |
Жетысуйский |
1374 |
1334 |
-40 |
-2,91 |
Ауэзовский |
1496 |
1474 |
-22 |
-1,51 |
Турксибский |
1013 |
962 |
-51 |
-4,97 |
Город |
1636 |
1588 |
-48 |
-2,92 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 27 января 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 3 февраля 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
Алмалинский |
970 |
917 |
-53 |
-5,46 |
Медеуский |
1141 |
1150 |
+9 |
+0,79 |
Бостандыкский |
1465 |
1094 |
-371 |
-25,32 |
Жетысуйский |
259 |
261 |
+2 |
+0,77 |
Ауэзовский |
726 |
751 |
+25 |
+3,44 |
Турксибский |
183 |
174 |
-9 |
-4,92 |
Город |
4744 |
4347 |
-397 |
-8,37 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе ценовой показатель сократился на 2,4%, это произошло вследствие спада цен 1-комнатных квартир – на 3,7%, 2-комнатных – на 3,2%, 3-комнатных – на 1,1% и многокомнатных – на 1,4%.
В зависимости от типа постройки, спад цен в монолитных домах составил 4,9%, кирпичных и панельных – 0,7% и 1,5% соответственно.
Медеуский район
В Медеуском районе зафиксировано снижение средней стоимости на 3,9%. Уменьшение цен на 1-комнатные квартиры составило 1,9%, на 2-комнатные – 3%, на 3-комнатные – 4,6% и на многокомнатные – 5%.
Спад средней стоимости на квартиры в монолитных постройках – 2,6% и панельных – 9,5%, в кирпичных домах, напротив, рост цен на 0,8%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе прослеживается снижение средних цен предложения на 1,9%, которое, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 1-комнатные – 2,4%, на 2-комнатные – 3,9% и на 3-комнатные – 2,6%. На многокомнатные квартиры, напротив, наблюдается рост – 1,7%.
Уменьшение ценового показателя в кирпичных постройках – 3,8%, в панельных и монолитных домах – 0,1% и 1,6% соответственно.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе ценовой показатель сократился на 2,9%. При этом спад цен наблюдается только на 2- и многокомнатные квартиры на 10,3% и 1,3% соответственно, на 1- и 3-комнатные, напротив, рост – на 0,1% и 1,8% соответственно.
В зависимости от материала стен, цены снизились на квартиры в монолитных и кирпичных домах на 1% и 3,1% соответственно и в панельных – на 4,6%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе уменьшение средней стоимости составило 1,5%. Это произошло вследствие спада цен 1-комнатного жилья на 2,2%, 2-комнатного – на 0,8% и многокомнатного – на 4,9%. Трехкомнатные квартиры, напротив, увеличились в цене на 2,3%.
Сокращение средних цен на квартиры в монолитных домах – 3,4% и панельных – 1,1%, в кирпичных средняя стоимость не изменилась.
Турксибский район
В Турксибском районе спад ценового показателя за неделю составил 5%. Основное влияние на среднюю стоимость по району оказало 1- и 3-комнатное жилье, которое сократилось в цене на 39% и 10% соответственно. На 2- и многокомнатные квартиры прослеживается рост цен на 2,3% и 8,6%.
Сократились цены на квартиры в монолитных постройках на 10,4%, кирпичных и панельных – на 3,5% и 0,9% соответственно.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Турксибском районе – 61%, а минимальное – в Бостандыкском – на 45%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу сокращение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир. За неделю максимально потеряло стоимость 2-комнатное жилье – 3,6%, а минимально – многокомнатное – 0,7% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 27 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 3 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1532 |
1511 |
-21 |
-1,33 |
2-комнатные |
1608 |
1551 |
-57 |
-3,55 |
3-комнатные |
1717 |
1674 |
-43 |
-2,51 |
Многокомнатные |
1769 |
1756 |
-13 |
-0,71 |
По городу |
1636 |
1588 |
-48 |
-2,92 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 27 января 2009 года, шт. |
Количество предложений на 3 февраля 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
994 |
890 |
-104 |
-10,46 |
2-комнатные |
1546 |
1454 |
-92 |
-5,95 |
3-комнатные |
1658 |
1467 |
-191 |
-11,52 |
Многокомнатные |
546 |
536 |
-10 |
-1,83 |
По городу |
4744 |
4347 |
-397 |
-8,37 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 49% (-1433 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 50% (-1563 у.е./кв.м), 3-комнатные – 51% (-1728 у.е./кв.м) и многокомнатные – 53% (-1950 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных и панельных постройках на 2% и 2,8% соответственно и в монолитных – на 4%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить на диаграммах 16 – 18 и в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 27 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 3 февраля 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1525 |
1483 |
-42 |
-2,76 |
Кирпич |
1800 |
1764 |
-36 |
-1,98 |
Монолит |
1595 |
1531 |
-64 |
-4,02 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 27 января 2009 года, шт. |
Количество предложений на 3 февраля 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
2288 |
2015 |
-273 |
-11,93 |
Кирпич |
1560 |
1486 |
-74 |
-4,74 |
Монолит |
896 |
846 |
-50 |
-5,58 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 54% (-1717 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 50% (-1759 у.е./кв.м) и 50% (-1561 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 51,6% (-1691 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,11. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир значительно сузился.
По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса спад цен составил 3,1%, и ценовой показатель оказался на отметке 2402 у.е./кв.м, а цены квартир эконом-класса сократились лишь на 0,9% и оказались на уровне 1138 у.е./кв.м (диаграмма 22). Основное влияние на спад индекса стоимости в «дорогом» сегменте оказало выставленное на продажу жилье элит-класса Жетысуйского района.
Спад средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается на все форматы квартир: 1-комнатных – на 0,3%, 2-комнатных – 3,9%, 3-комнатных – 2,7% и многокомнатных – 5,3%.
В сегменте «дешевого» жилья снижение средних цен наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 4,5%. Однокомнатное жилье стало дешевле на 1,5%, двухкомнатное – на 1,4% и трехкомнатное – на 4,8%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблице 7.
Таблица 7.
Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у.е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у.е. |
Алмалинский |
2,40 |
1,29 |
-4,33 |
37 |
-55 |
Медеуский |
2,47 |
-2,59 |
-2,19 |
-102 |
-35 |
Бостандыкский |
2,31 |
-1,37 |
-2,02 |
-41 |
-26 |
Жетысуйский |
1,92 |
-12,65 |
+1,66 |
-280 |
+16 |
Ауэзовский |
1,79 |
-3,74 |
-1,46 |
-76 |
-16 |
Турксибский |
1,89 |
+1,37 |
+3,34 |
+21 |
+27 |
Город |
2,11 |
-3,07 |
-0,87 |
-76 |
-10 |
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,47 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,79 раза).
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 47,6% (-2181 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 47,7% (-1037 у.е./кв.м).
Выводы и прогноз
Итак, падение ценовых показателей продолжается. На данной неделе зафиксировано значительное снижение цен элит-класса, что в свою очередь и оказало влияние на средневзвешенную стоимость по городу в целом.
В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения будет сокращаться в пределах 3-5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz