В первом месяце нового года средневзвешенная стоимость сократилась на 1,4% до уровня 1653 у.е./кв.м. В течение января на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 3,3 тыс. до 4,7 тыс. квартир, что на 3,5% меньше, чем в предыдущем месяце.
Лидером по количеству предложений является Бостандыкский район, на его долю приходится 32%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 23% и 20%. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 17% и 5% квартир соответственно. Наименьшая доля предложения отмечена в Турксибском районе – 3%.
Средняя стоимость жилья по районам
Сокращение ценового показателя наблюдается во всех районах города, кроме Турксибского, где рост составил 5,9%. Максимальное снижение прослеживается в Ауэзовском районе – 3,7%, а минимальное – в Алмалинском – 1,8% (таблица 1).
В январе снижение предложения на вторичном рынке жилья продолжилось. Наибольший спад выставленных на продажу квартир зафиксирован в Ауэзовском районе – 11%, а в Турксибском и Жетысуйском, напротив, рост на 10% и 17% соответственно (таблица 2).
Таблица 1.
Изменение средней стоимости в районах
|
Район |
Средняя стоимость в декабре 2008 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в январе 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Алмалинский |
1962 |
1927 |
-1,79 |
-35 |
|
Медеуский |
2536 |
2455 |
-3,17 |
-81 |
|
Бостандыкский |
2027 |
1978 |
-2,45 |
-49 |
|
Жетысуйский |
1402 |
1361 |
-2,89 |
-41 |
|
Ауэзовский |
1590 |
1531 |
-3,73 |
-59 |
|
Турксибский |
987 |
1045 |
+5,88 |
+58 |
|
По городу |
1676 |
1653 |
-1,41 |
-23 |
Таблица 2.
Изменение предложения в районах
|
Район |
Среднее кол-во квартир в декабре 2008 года, шт. |
Среднее кол-во квартир в январе 2009 года, шт. |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
шт. |
|||
|
Алмалинский |
861 |
852 |
-1,07 |
-9 |
|
Медеуский |
694 |
701 |
+0,97 |
+7 |
|
Бостандыкский |
1385 |
1319 |
-4,72 |
-66 |
|
Жетысуйский |
210 |
231 |
+10,06 |
+21 |
|
Ауэзовский |
1109 |
984 |
-11,32 |
-125 |
|
Турксибский |
124 |
145 |
+16,94 |
+21 |
|
По городу |
4382 |
4231 |
-3,45 |
-151 |
Алмалинский район
В январе спад среднемесячной стоимости составил 1,8%, напомним, что в прошлом месяце наблюдалось снижение на 5,6%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 1927 у.е./кв.м. Количество предложений сократилось на 1%.
По сравнению с прошлым месяцем, спад цен предложения наблюдается на 1-комнатные квартиры на 4,8%, на 2-комнатные – на 0,9% и на многокомнатные – на 2,8%, на 3-комнатное жилье, напротив, рост на 1,4%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 37,5% (-1051 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 43% (-1396 у.е./кв.м), 3-комнатные – 39% (-1321 у.е./кв.м) и многокомнатные – 49,5% (-2019 у.е./кв.м).
Медеуский район
По отношению к декабрю в районе сокращение ценового показателя составило 3,2% (2455 у.е./кв.м). Напомним, что в прошлом месяце снижение средней стоимости было 3,7%. Количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 1%.
На 1-комнатные квартиры средние цены сократились на 8,2%, на 2-комнатные – 0,5%, на 3-комнатные – 2,1% и на многокомнатные – 1,8%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 45% (-1706 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 41% (-1720 у.е./кв.м), 3-комнатные – 44% (-1948 у.е./кв.м) и многокомнатные – 33% (-1401 у.е./кв.м).
Бостандыкский район
По сравнению с прошлым месяцем, снижение средней стоимости составило 2,5%, и цена предложения опустилась на уровень 1978 у.е./кв.м. Напомним, что в декабре спад ценового показателя был зафиксирован с темпом 4%. Сокращение количества предложений составило 5%.
Снижение средних цен на 1-комнатное жилье – 5,5%, на 2-комнатное – 3,9% и на 3-комнатное – 0,6%, на многокомнатные квартиры, напротив, рост цен 0,4%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 41% (-1217 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 41% (-1328 у.е./кв.м), 3-комнатные – 43% (-1544 у.е./кв.м) и многокомнатные – 44% (-1768 у.е./кв.м).
Жетысуйский район
В январе сокращение ценового показателя составило 2,9%, при этом среднемесячная стоимость остановилась на отметке 1361 у.е./кв.м. За истекший период отмечен рост предложений – на 10%.
Основное влияние на среднюю стоимость по району оказало многокомнатное жилье, которое уменьшилось в цене на 16,4%. Цены на 1- и 3-комнатные квартиры снизились значительно скромнее – 5,8% и 2,3%, 2-комнатные, напротив, выросли в цене на 2,4%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 51% (-1347 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 54% (-1613 у.е./кв.м), 3-комнатные – 52% (-1582 у.е./кв.м) и многокомнатные – 51% (-1414 у.е./кв.м).
Ауэзовский район
По сравнению с прошлым месяцем, среднемесячная стоимость 1 кв.м жилья уменьшилась на 3,7%, что оказалось максимальным снижением по городу, при этом ценовой показатель опустился к отметке 1531 у.е./кв.м. Спад объема предложений за месяц составил 11%.
В течение января средняя стоимость 1-комнатных квартир сократилась на 4,1%, 2-комнатных – на 1,6%, 3-комнатных – на 4,5% и многокомнатных – на 4,7%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 40% (-978 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 42% (-1095 у.е./кв.м), 3-комнатные – 46% (-1297 у.е./кв.м) и многокомнатные – 47% (-1466 у.е./кв.м).
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель увеличился на 5,9%, и средняя стоимость предложения поднялась на уровень 1045 у.е./кв.м. Напомним, что в декабре наблюдался спад средней стоимости – 5,8%. В течение месяца зафиксирован максимальный рост объема предложений – 17%.
Основное влияние на ценовой показатель оказало многокомнатное жилье, рост средней стоимости которого составил 26,6%. Выросли цены 1- и 3-комнатного жилья – 2,4% и 0,6% соответственно, а 2-комнатного, напротив, сократились – 1,9%.
В данном районе с октября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 43% (-839 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 51% (-1066 у.е./кв.м), 3-комнатные – 47% (-1020 у.е./кв.м) и многокомнатные – 61% (-1656 у.е./кв.м).
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
В данном месяце ценовые показатели, в зависимости от количества комнат, сократились на все форматы квартир. Максимально упали цены 1-комнатного жилья – на 4,4%, а минимально – многокомнатного – на 0,6%. Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить на диаграммах 11 – 14 и в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение средней стоимости, в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Средняя стоимость в декабре 2008 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в январе 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
1-комнатные |
1612 |
1542 |
-4,39 |
-70 |
|
2-комнатные |
1638 |
1620 |
-1,11 |
-18 |
|
3-комнатные |
1745 |
1723 |
-1,26 |
-22 |
|
Многокомнатные |
1780 |
1770 |
-0,55 |
-10 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 43% (-1153 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 46% (-1375 у.е./кв.м), 3-комнатные – 46% (-1444 у.е./кв.м) и многокомнатные – 50% (-1754 у.е./кв.м).
По сравнению с декабрем, в январе снижение средней стоимости жилой площади в панельных домах составило 3,7% и кирпичных – 1%, в монолитных постройках, напротив, прослеживается рост цен на 0,5%. Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть на диаграммах 15 – 17 и в таблице 4.
Таблица 4.
Изменение средней стоимости, в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Средняя стоимость в декабре 2008 года, у.е./кв.м |
Средняя стоимость в январе 2009 года, у.е./кв.м |
Темпы роста/падения |
|
|
% |
у.е. |
|||
|
Панель |
1596 |
1537 |
-3,70 |
-59 |
|
Кирпич |
1831 |
1813 |
-1,02 |
-18 |
|
Монолит |
1612 |
1620 |
+0,52 |
+8 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен, в зависимости от типа постройки, распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 47% (-1354 у.е./кв.м) от стоимости, в кирпичных – 46% (-1560 у.е./кв.м) и в монолитных – 47% (-1439 у.е./кв.м).
С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя по городу составило 45,9% (-1404 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В январе по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,2, при этом диапазон цен предложений значительно расширился (диаграмма 18). Минимальный индекс расслоения наблюдается в Ауэзовском районе – 1,84, а максимальный – в Медеуском – 2,55.
В данном месяце стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 2395 до 2480 у.е./кв.м, а в секторе «дешевого» – от 1094 до 1147 у.е./кв.м.
По отношению к декабрю ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья изменились разнонаправленно (диаграммы 19 и 20). За истекший период средняя стоимость в секторе эконом-класса сократилась на 5,4% и остановилась на уровне 1115 у.е/кв.м. Средняя стоимость квартир элит-класса выросла на 0,8% и оказалась на отметке 2456 у.е./кв.м.
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 5.
Таблица 5.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
|
Район |
Индекс расслоения в январе 2009 года |
Верхние ценовые сегменты в декабре 2008 года, у.е./кв.м |
Верхние ценовые сегменты в январе 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение верхних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
||||
|
Алмалинский |
2,29 |
2849 |
2894 |
+1,57 |
+45 |
|
Медеуский |
2,55 |
3905 |
3869 |
-0,93 |
-36 |
|
Бостандыкский |
2,28 |
2980 |
2994 |
+0,47 |
+14 |
|
Жетысуйский |
2,35 |
2237 |
2153 |
-3,74 |
-84 |
|
Ауэзовский |
1,84 |
2048 |
2029 |
-0,95 |
-19 |
|
Турксибский |
2,00 |
1375 |
1498 |
+8,96 |
+123 |
|
По городу |
2,20 |
2436 |
2456 |
+0,82 |
+20 |
|
Район |
Нижние ценовые сегменты в декабре 2008 года, у.е./кв.м |
Нижние ценовые сегменты в январе 2009 года, у.е./кв.м |
Изменение нижних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
|||
|
Алмалинский |
1327 |
1266 |
-4,61 |
-61 |
|
Медеуский |
1630 |
1518 |
-6,89 |
-112 |
|
Бостандыкский |
1416 |
1315 |
-7,10 |
-100 |
|
Жетысуйский |
983 |
918 |
-6,66 |
-65 |
|
Ауэзовский |
1173 |
1105 |
-5,78 |
-68 |
|
Турксибский |
757 |
749 |
-1,00 |
-8 |
|
По городу |
1178 |
1115 |
-5,36 |
-63 |
Выводы и прогнозы
Итак, в первом месяце нового года темп снижения среднемесячной стоимости оказался невысоким. Основное сдерживающее влияние оказывают многокомнатные квартиры в монолитных постройках элит-класса. В то время как цены на «дешевое» жилье продолжают стремительно сокращаться.
В целом в среднесрочной перспективе экономические предпосылки к дальнейшему снижению цен сохраняются. Исходя из нынешних тенденций, в ближайшие месяцы на рынке жилья ценовой показатель будет сокращаться в пределах 2-4%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz