Последняя неделя января ознаменовалась 50% (!) падением средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья Алматы с сентября 2007 года.
За неделю ценовой показатель сократился на 1% до уровня 1636 у.е./кв.м. Объем выставленного на продажу жилья увеличился на 2,3% до 4744 квартир. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения снизилась на 2,6%, составив 649 млн у.е.
За истекший период максимальный рост выставленных на продажу квартир наблюдается в Жетысуйском районе – на 9%, далее в Турксибском – на 8%, Ауэзовском и Алмалинском – на 7%. В Бостандыкском и Медеуском районах количество предложений, напротив, сократилось на 0,1% и 5,5% соответственно.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась во всех районах города, кроме Медеуского и Жетысуйского, где рост ценовых показателей составил 1,8% и 2,5% соответственно. Максимально уменьшились средние цены в Турксибском районе – на 4,9%, а минимально – в Алмалинском – на 0,8%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 20 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 27 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
|
Алмалинский |
1926 |
1910 |
-16 |
-0,83 |
|
Медеуский |
2419 |
2464 |
+45 |
+1,84 |
|
Бостандыкский |
2003 |
1957 |
-46 |
-2,30 |
|
Жетысуйский |
1340 |
1374 |
+34 |
+2,51 |
|
Ауэзовский |
1529 |
1496 |
-33 |
-2,10 |
|
Турксибский |
1065 |
1013 |
-52 |
-4,94 |
|
Город |
1653 |
1636 |
-17 |
-1,00 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
|
Район |
Кол-во предложений на 20 января 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 27 января 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
|
Алмалинский |
910 |
970 |
+60 |
+6,59 |
|
Медеуский |
1067 |
1141 |
+74 |
+6,94 |
|
Бостандыкский |
1467 |
1465 |
-2 |
-0,14 |
|
Жетысуйский |
237 |
259 |
+22 |
+9,28 |
|
Ауэзовский |
768 |
726 |
-42 |
-5,47 |
|
Турксибский |
169 |
183 |
+14 |
+8,28 |
|
Город |
4618 |
4744 |
+126 |
+2,73 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе ценовой показатель сократился на 0,8%, это произошло вследствие спада цен 2-комнатных квартир – на 1,8%, 3-комнатных – на 1,4% и многокомнатных – на 3,2%, в то время как 1-комнатное жилье выросло в цене на 3,4%.
В зависимости от типа постройки, спад цен в монолитных домах составил 0,9%, в кирпичных и панельных – 0,3% и 1,3% соответственно.
Медеуский район
В Медеуском районе зафиксирован рост средней стоимости на 1,8%. Увеличение цен на 1-комнатные квартиры составило 4%, на 2-комнатные – 1,8%, на 3-комнатные – 0,9% и на многокомнатные – 1,2%.
Рост средней стоимости на квартиры в монолитных постройках составил 5% и кирпичных – 0,2%, в панельных домах, напротив, спад цен 0,5%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе прослеживается снижение средних цен предложения на 2,3%, которое, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 1- и 2-комнатные – 1,9%, на 3-комнатные – 2% и на многокомнатные – 3,3%.
Уменьшение ценового показателя в монолитных постройках – 2,9%, в панельных и кирпичных домах, напротив, рост – 2%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе ценовой показатель увеличился на 2,5%. При этом рост цен наблюдается только на 2-комнатные квартиры на 4,1%. На остальные форматы квартир прослеживается спад: 1-комнатного жилья – на 1,7%, 3-комнатного – на 1,6% и многокомнатного – на 2,1%.
В зависимости от материала стен, цены выросли на квартиры в монолитных и кирпичных домах на 3,4% и 3,6% соответственно и в панельных – на 0,6%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе уменьшение средней стоимости составило 2,1%. Это произошло вследствие спада цен 2-комнатного жилья на 3,4%, 3-комнатного – на 0,9% и многокомнатного – на 4,8%. Однокомнатные квартиры, напротив, увеличились в цене на 1%.
Сокращение средних цен на квартиры в монолитных домах – 2,8% и кирпичных – 3,7%, в панельных, напротив, увеличение составило 0,3%.
Турксибский район
В Турксибском районе спад ценового показателя за неделю составил 4,9%. Основное влияние на среднюю стоимость по району оказало 1- и многокомнатное жилье, которое сократилось в цене на 4,8% и 6,9% соответственно. На 2-комнатные квартиры прослеживается рост цен на 1,5%.
Сократились цены на квартиры в монолитных постройках на 9,8%, кирпичных и панельных – на 2,7% и 2,2% соответственно.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Турксибском районе – 59%, а минимальное – в Бостандыкском – на 44%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу сокращение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 1%. Максимально потеряло стоимость 3-комнатное жилье – 0,9%, а минимально – 1-комнатное – 0,2% (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 20 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 27 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
|
1-комнатные |
1534 |
1532 |
-2 |
-0,16 |
|
2-комнатные |
1621 |
1608 |
-13 |
-0,80 |
|
3-комнатные |
1733 |
1717 |
-16 |
-0,94 |
|
Многокомнатные |
1752 |
1769 |
+17 |
+0,98 |
|
По городу |
1653 |
1636 |
-17 |
-1,00 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Количество предложений на 20 января 2009 года, шт. |
Количество предложений на 27 января 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
|
1-комнатные |
959 |
994 |
+35 |
+3,65 |
|
2-комнатные |
1419 |
1546 |
+127 |
+8,95 |
|
3-комнатные |
1681 |
1658 |
-23 |
-1,37 |
|
Многокомнатные |
559 |
546 |
-13 |
-2,33 |
|
По городу |
4618 |
4744 |
+126 |
+2,73 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48% (-1413 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 48% (-1505 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1685 у.е./кв.м) и многокомнатные – 52% (-1937 у.е./кв.м).
По сравнению с предыдущей неделей, снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в кирпичных и панельных постройках на 0,9% и в монолитных – на 1,3%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить на диаграммах 16 – 18 и в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 20 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 27 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
|
Панель |
1538 |
1525 |
-13 |
-0,85 |
|
Кирпич |
1815 |
1800 |
-15 |
-0,86 |
|
Монолит |
1617 |
1595 |
-22 |
-1,31 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип постройки |
Количество предложений на 20 января 2009 года, шт. |
Количество предложений на 27 января 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
|
Панель |
2181 |
2288 |
+107 |
+4,91 |
|
Кирпич |
1532 |
1560 |
+28 |
+1,83 |
|
Монолит |
905 |
896 |
-9 |
-0,99 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 52% (-1675 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 49% (-1723 у.е./кв.м) и 48% (-1497 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 50,1% (-1643 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,16. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир значительно сузился.
По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса спад цен составил 0,1%, и ценовой показатель оказался на отметке 2478 у.е./кв.м, а цены квартир эконом-класса выросли на 3,4% и оказались на уровне 1147 у.е./кв.м. Основное влияние на рост индекса стоимости в «дешевом» сегменте оказало выставленное на продажу жилье эконом-класса Жетысуйского и Турксибского районов.
Спад средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается на 3- и многокомнатные квартиры на 0,2% и 6,1% соответственно, в то время как на 1- и 2-комнатные квартиры зафиксирован рост цен на 0,8% и 0,2%.
В сегменте «дешевого» жилья рост средних цен наблюдается на все форматы квартир: 1-комнатных – на 1,6%, 2-комнатных – на 4,5%, 3-комнатных – на 3,3% и многокомнатных – на 4,4%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблице 7.
Таблица 7.
Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)
|
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у.е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у.е. |
|
Алмалинский |
2,27 |
+0,71 |
+1,20 |
+20 |
+15 |
|
Медеуский |
2,48 |
+3,27 |
+2,61 |
+125 |
+40 |
|
Бостандыкский |
2,29 |
-1,89 |
-0,36 |
-57 |
-5 |
|
Жетысуйский |
2,23 |
+2,46 |
+10,79 |
+53 |
+96 |
|
Ауэзовский |
1,83 |
-0,04 |
+0,84 |
-1 |
+9 |
|
Турксибский |
1,93 |
-4,78 |
+5,99 |
-77 |
+45 |
|
Город |
2,16 |
-0,08 |
+3,44 |
-2 |
+38 |
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,48 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,83 раза).
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 45,9% (-2105 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 47,2% (-1028 у.е./кв.м).
Выводы и прогноз
Итак, после новогодних каникул активность продавцов на рынке вторичного жилья увеличивается, о чем свидетельствует возрастающее количество предложения. Однако при этом продолжают снижаться ценовые показатели. Так как эффективность реализации антикризисных мер продолжает оставаться низкой, можно предположить, что в данном месяце средняя стоимость предложения сократится в пределах 1-2%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz