Добавить объявление Поиск недвижимости Избранное 0 Новостройки Компании Риэлторы Заявка риэлторам Статьи
Способы оплаты Реклама на kn.kz О компании Обратная связь Полная версия сайта

Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 6.01.2009 г. по 12.01.2009 г.)

После новогодних каникул рынок недвижимости заметно активизировался. Объем выставленного на продажу жилья увеличился на 28,3% до 4250 квартир. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения выросла на 31,1%, составив 604 млн у.е., в то время как средневзвешенная стоимость снизилась лишь на 0,1% и составила 1660 у.е./кв.м.

За истекший период максимальный рост выставленных на продажу квартир наблюдается в Турксибском районе – на 37,5%, далее в Медеуском и Ауэзовском – на 34% и 30% соответственно, а также в Бостандыкском, Жетысуйском и Алмалинском – на 29%, 26% и 21%.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась во всех районах города, кроме Турксибского, где рост ценового показателя составил 8,1%. Максимально уменьшились средние цены в Медеуском районе – на 3,1%, а минимально – в Ауэзовском – на 0,7%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1 и 2.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Район

Ценовой показатель

на 6 января

2009 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 13 января

2009 года,

у.е./кв.м

Темп роста/

снижения,

у.е.

Темп роста/

снижения,

%

Алмалинский

1958

1914

-44

-2,26

Медеуский

2509

2430

-79

-3,13

Бостандыкский

1989

1963

-26

-1,27

Жетысуйский

1371

1359

-12

-0,83

Ауэзовский

1555

1544

-11

-0,69

Турксибский

1011

1093

+82

+8,09

Город

1662

1660

-2

-0,09

Таблица 2.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Район

Кол-во

предложений

на 6 января

2009 года,

шт.

Кол-во

предложений

на 13 января

2009 года,

шт.

Темп роста/

снижения,

%

Темп роста/

снижения,

шт.

Алмалинский

691

835

+144

+20,84

Медеуский

750

977

+227

+30,27

Бостандыкский

1026

1319

+293

+28,56

Жетысуйский

190

237

+47

+24,74

Ауэзовский

559

750

+191

+34,17

Турксибский

96

132

+36

+37,50

Город

3312

4250

+938

+28,32

Алмалинский район

В Алмалинском районе ценовой показатель сократился на 2,3%, это произошло вследствие спада цен 1-комнатных квартир – на 1,4%, 3-комнатных – на 5,8% и многокомнатных – на 1,5%, в то время как 2-комнатное жилье выросло в цене на 0,7%.

В зависимости от типа постройки, снижение цен в монолитных и панельных домах составило 4,6% и 1,7% соответственно, а в кирпичных – всего лишь 0,4%.

Медеуский район

В Медеуском районе зафиксировано сокращение средней стоимости на 3,1%. Снижение цен наблюдается на 1-комнатные – 9,2%, на 2-комнатные – 3,3% и на многокомнатные – 2,2%. А на 3-комнатные квартиры, напротив, зафиксирован рост на 3,4%.

Спад средней стоимости на квартиры в монолитных постройках составил 9,1% и кирпичных – 2,5%, в панельных домах, напротив, рост 2,6%.

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе прослеживается сокращение средних цен предложения на 1,3%, которое, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 2-комнатные – 0,3%, на 3-комнатные – 1,3% и на многокомнатные – 3,9%. А на 1-комнатные квартиры, напротив, зафиксирован рост – 0,5%.

Уменьшение ценового показателя наблюдается на все типы построек: в панельных и кирпичных домах – с темпом 1,4%, монолитных – 1%.

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе ценовой показатель уменьшился на 0,8%. При этом спад цен наблюдается только на 1-комнатные квартиры на 9,8%. На остальные форматы квартир прослеживается рост: 2-комнатного жилья – на 1,9%, 3-комнатного – на 1,7% и многокомнатного – на 15,8%.

В зависимости от материала стен, цены сократились на квартиры в монолитных и кирпичных домах на 2,3% и 1,9% соответственно, в то время как в панельных постройках цены выросли на 1,8%.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе уменьшение средней стоимости составило всего 0,7%. Это произошло вследствие спада цен 1-комнатного жилья на 1,9% и многокомнатного – на 5,2%. Двух- и трехкомнатные квартиры, напротив, увеличились в цене на 1,4% и 3,5% соответственно.

Сокращение средних цен на квартиры в кирпичных домах – 4,2% и панельных – 1,8%, в монолитных, напротив, увеличение составило 4,1%.

Турксибский район

В Турксибском районе рост ценового показателя за неделю составил 8,1%. Основное влияние на среднюю стоимость по району оказало 2-, 3- и многокомнатное жилье, которое повысилось в цене на 10,1%, 12,6% и 15,6% соответственно. На 1-комнатные квартиры прослеживается сокращение цен на 2,5%.

Выросли цены на квартиры в кирпичных постройках на 5%, монолитных – на 5,2% и панельных – на 14,3%.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 56%, а минимальное – в Бостандыкском – на 44%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

На данной неделе по городу сокращение средней стоимости зафиксировано только на 1-комнатные квартиры на 4,3%. На остальные форматы жилья прослеживается рост (таблицы 3 и 4).

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат

квартиры

Ценовой

показатель

на 6 января

2009 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 13 января

2009 года,

у.е./кв.м

Темп роста/

снижения,

у.е.

Темп роста/

снижения,

%

1-комнатные

1585

1517

-68

-4,28

2-комнатные

1609

1641

+32

+2,01

3-комнатные

1704

1737

+33

+1,94

Многокомнатные

1731

1829

+98

+5,67

По городу

1662

1660

-2

-0,09

Таблица 4.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат

квартиры

Количество

предложений

на 6 января

2009 года,

шт.

Количество

предложений

на 13 января

2009 года,

шт.

Темп роста/

снижения,

шт.

Темп роста/

снижения,

%

1-комнатные

726

908

+182

+25,07

2-комнатные

1067

1340

+273

+25,59

3-комнатные

1133

1485

+352

+31,07

Многокомнатные

386

517

+131

+33,94

По городу

3312

4250

+938

+28,32

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48,5% (-1427 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1473 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1665 у.е./кв.м) и многокомнатные – 51% (-1877 у.е./кв.м).

По сравнению с первой неделей января, снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных и кирпичных постройках на 1,4% и 1% соответственно, в панельных, напротив, рост цен на 2,1%.

Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.

Таблица 5.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип

постройки

Ценовой

показатель

на 6 января

2009 года,

у.е./кв.м

Ценовой

показатель

на 13 января

2009 года,

у.е./кв.м

Темп

роста/

падения,

у.е.

Темп

роста/

падения,

%

Панель

1526

1559

+33

+2,14

Кирпич

1827

1809

-18

-0,95

Монолит

1646

1623

-23

-1,40

Таблица 6.

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки

Тип

постройки

Количество

предложений

на 6 января

2009 года,

шт.

Количество

предложений

на 13 января

2009 года,

шт.

Темп

роста/

падения,

шт.

Темп

роста/

падения,

%

Панель

1563

2020

+457

+29,24

Кирпич

1143

1400

+257

+22,48

Монолит

606

830

+224

+36,96

В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 51% (-1641 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 48% (-1714 у.е./кв.м) и 47,5% (-1469 у.е./кв.м) соответственно.

Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 49,4% (-1619 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,23. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир продолжает расширяться.

По сравнению с прошлой неделей, индексы цен «дорогого» и «дешевого» жилья увеличились. Так, на квартиры элит-класса рост цен составил 3,2%, и ценовой показатель оказался на отметке 2470 у.е./кв.м (диаграмма 19), а цены квартир эконом-класса выросли на 1,5% и оказались на уровне 1110 у.е./кв.м (диаграмма 20). Основное влияние на рост индекса стоимости как в «дорогом», так и «дешевом» сегментах жилья оказало выставленное на продажу жилье в Турксибском районе.

Рост средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 3,1%, 1,2% и 11,4% соответственно, в то время как на 1-комнатные квартиры зафиксирован спад цен на 2,7%.

В сегменте «дешевого» жилья рост средних цен на 2-комнатное жилье составил 1,5%, на 3-комнатное – 3,5% и на многокомнатное – 6%. На 1-комнатные квартиры, напротив, спад цен составил 4,7%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 7.

Таблица 7.

Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)

Район

Индекс

расслоения

(отношение

«дорогого»

жилья к

«дешевому»)

Изменение

средней

стоимости

«дорогого»

жилья, %

Изменение

средней

стоимости

«дешевого»

жилья, %

Изменение

средней

стоимости

«дорогого»

жилья, у.е.

Изменение

средней

стоимости

«дешевого»

жилья, у.е.

Алмалинский

2,34

-2,22

-5,47

-66

-71

Медеуский

2,56

-1,12

+4,13

-44

+59

Бостандыкский

2,22

-3,13

-0,97

-95

-13

Жетысуйский

2,40

+4,17

+1,88

+87

+17

Ауэзовский

1,84

-1,93

-2,58

-40

-29

Турксибский

2,07

+25,87

+13,05

+330

+89

Город

2,23

+3,15

+1,51

+75

+16

Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,56 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,84 раза).

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 46,1% (-2113 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 49% (-1065 у.е./кв.м).

Выводы и прогноз

Итак, на данной неделе, в связи со значительным ростом предложения, на рынке вторичного жилья наблюдается положительная коррекция цен. Однако, в связи с проводимымигосударством мерами,наблюдающаяся четырехмесячная стабильность ценового показателя на рынке недвижимости наметила в ближайшей перспективе тенденцию к снижению.

Так как эффективность реализации антикризисных мер продолжает оставаться низкой, можно предположить, что в данном месяце средняя стоимость предложения сократится в пределах 3-5%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

kn.kz
>
Аналитические статьи