После новогодних каникул рынок недвижимости заметно активизировался. Объем выставленного на продажу жилья увеличился на 28,3% до 4250 квартир. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения выросла на 31,1%, составив 604 млн у.е., в то время как средневзвешенная стоимость снизилась лишь на 0,1% и составила 1660 у.е./кв.м.
За истекший период максимальный рост выставленных на продажу квартир наблюдается в Турксибском районе – на 37,5%, далее в Медеуском и Ауэзовском – на 34% и 30% соответственно, а также в Бостандыкском, Жетысуйском и Алмалинском – на 29%, 26% и 21%.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.
На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась во всех районах города, кроме Турксибского, где рост ценового показателя составил 8,1%. Максимально уменьшились средние цены в Медеуском районе – на 3,1%, а минимально – в Ауэзовском – на 0,7%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1 и 2.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой показатель на 6 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
1958 |
1914 |
-44 |
-2,26 |
Медеуский |
2509 |
2430 |
-79 |
-3,13 |
Бостандыкский |
1989 |
1963 |
-26 |
-1,27 |
Жетысуйский |
1371 |
1359 |
-12 |
-0,83 |
Ауэзовский |
1555 |
1544 |
-11 |
-0,69 |
Турксибский |
1011 |
1093 |
+82 |
+8,09 |
Город |
1662 |
1660 |
-2 |
-0,09 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам
Район |
Кол-во предложений на 6 января 2009 года, шт. |
Кол-во предложений на 13 января 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
Темп роста/ снижения, шт. |
Алмалинский |
691 |
835 |
+144 |
+20,84 |
Медеуский |
750 |
977 |
+227 |
+30,27 |
Бостандыкский |
1026 |
1319 |
+293 |
+28,56 |
Жетысуйский |
190 |
237 |
+47 |
+24,74 |
Ауэзовский |
559 |
750 |
+191 |
+34,17 |
Турксибский |
96 |
132 |
+36 |
+37,50 |
Город |
3312 |
4250 |
+938 |
+28,32 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе ценовой показатель сократился на 2,3%, это произошло вследствие спада цен 1-комнатных квартир – на 1,4%, 3-комнатных – на 5,8% и многокомнатных – на 1,5%, в то время как 2-комнатное жилье выросло в цене на 0,7%.
В зависимости от типа постройки, снижение цен в монолитных и панельных домах составило 4,6% и 1,7% соответственно, а в кирпичных – всего лишь 0,4%.
Медеуский район
В Медеуском районе зафиксировано сокращение средней стоимости на 3,1%. Снижение цен наблюдается на 1-комнатные – 9,2%, на 2-комнатные – 3,3% и на многокомнатные – 2,2%. А на 3-комнатные квартиры, напротив, зафиксирован рост на 3,4%.
Спад средней стоимости на квартиры в монолитных постройках составил 9,1% и кирпичных – 2,5%, в панельных домах, напротив, рост 2,6%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе прослеживается сокращение средних цен предложения на 1,3%, которое, в зависимости от формата квартир, распределилось следующим образом: на 2-комнатные – 0,3%, на 3-комнатные – 1,3% и на многокомнатные – 3,9%. А на 1-комнатные квартиры, напротив, зафиксирован рост – 0,5%.
Уменьшение ценового показателя наблюдается на все типы построек: в панельных и кирпичных домах – с темпом 1,4%, монолитных – 1%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе ценовой показатель уменьшился на 0,8%. При этом спад цен наблюдается только на 1-комнатные квартиры на 9,8%. На остальные форматы квартир прослеживается рост: 2-комнатного жилья – на 1,9%, 3-комнатного – на 1,7% и многокомнатного – на 15,8%.
В зависимости от материала стен, цены сократились на квартиры в монолитных и кирпичных домах на 2,3% и 1,9% соответственно, в то время как в панельных постройках цены выросли на 1,8%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе уменьшение средней стоимости составило всего 0,7%. Это произошло вследствие спада цен 1-комнатного жилья на 1,9% и многокомнатного – на 5,2%. Двух- и трехкомнатные квартиры, напротив, увеличились в цене на 1,4% и 3,5% соответственно.
Сокращение средних цен на квартиры в кирпичных домах – 4,2% и панельных – 1,8%, в монолитных, напротив, увеличение составило 4,1%.
Турксибский район
В Турксибском районе рост ценового показателя за неделю составил 8,1%. Основное влияние на среднюю стоимость по району оказало 2-, 3- и многокомнатное жилье, которое повысилось в цене на 10,1%, 12,6% и 15,6% соответственно. На 1-комнатные квартиры прослеживается сокращение цен на 2,5%.
Выросли цены на квартиры в кирпичных постройках на 5%, монолитных – на 5,2% и панельных – на 14,3%.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе – 56%, а минимальное – в Бостандыкском – на 44%.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На данной неделе по городу сокращение средней стоимости зафиксировано только на 1-комнатные квартиры на 4,3%. На остальные форматы жилья прослеживается рост (таблицы 3 и 4).
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 6 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ снижения, у.е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
1585 |
1517 |
-68 |
-4,28 |
2-комнатные |
1609 |
1641 |
+32 |
+2,01 |
3-комнатные |
1704 |
1737 |
+33 |
+1,94 |
Многокомнатные |
1731 |
1829 |
+98 |
+5,67 |
По городу |
1662 |
1660 |
-2 |
-0,09 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат квартиры |
Количество предложений на 6 января 2009 года, шт. |
Количество предложений на 13 января 2009 года, шт. |
Темп роста/ снижения, шт. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
726 |
908 |
+182 |
+25,07 |
2-комнатные |
1067 |
1340 |
+273 |
+25,59 |
3-комнатные |
1133 |
1485 |
+352 |
+31,07 |
Многокомнатные |
386 |
517 |
+131 |
+33,94 |
По городу |
3312 |
4250 |
+938 |
+28,32 |
В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 48,5% (-1427 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные – 47% (-1473 у.е./кв.м), 3-комнатные – 49% (-1665 у.е./кв.м) и многокомнатные – 51% (-1877 у.е./кв.м).
По сравнению с первой неделей января, снижение ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных и кирпичных постройках на 1,4% и 1% соответственно, в панельных, напротив, рост цен на 2,1%.
Колебания ценового показателя, в зависимости от материала стен, можно проследить в таблицах 5 и 6.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 6 января 2009 года, у.е./кв.м |
Ценовой показатель на 13 января 2009 года, у.е./кв.м |
Темп роста/ падения, у.е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1526 |
1559 |
+33 |
+2,14 |
Кирпич |
1827 |
1809 |
-18 |
-0,95 |
Монолит |
1646 |
1623 |
-23 |
-1,40 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип постройки |
Количество предложений на 6 января 2009 года, шт. |
Количество предложений на 13 января 2009 года, шт. |
Темп роста/ падения, шт. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1563 |
2020 |
+457 |
+29,24 |
Кирпич |
1143 |
1400 |
+257 |
+22,48 |
Монолит |
606 |
830 |
+224 |
+36,96 |
В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 51% (-1641 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных – на 48% (-1714 у.е./кв.м) и 47,5% (-1469 у.е./кв.м) соответственно.
Итак, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 49,4% (-1619 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,23. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир продолжает расширяться.
По сравнению с прошлой неделей, индексы цен «дорогого» и «дешевого» жилья увеличились. Так, на квартиры элит-класса рост цен составил 3,2%, и ценовой показатель оказался на отметке 2470 у.е./кв.м (диаграмма 19), а цены квартир эконом-класса выросли на 1,5% и оказались на уровне 1110 у.е./кв.м (диаграмма 20). Основное влияние на рост индекса стоимости как в «дорогом», так и «дешевом» сегментах жилья оказало выставленное на продажу жилье в Турксибском районе.
Рост средних цен в сегменте «дорогого» жилья прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 3,1%, 1,2% и 11,4% соответственно, в то время как на 1-комнатные квартиры зафиксирован спад цен на 2,7%.
В сегменте «дешевого» жилья рост средних цен на 2-комнатное жилье составил 1,5%, на 3-комнатное – 3,5% и на многокомнатное – 6%. На 1-комнатные квартиры, напротив, спад цен составил 4,7%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 7.
Таблица 7.
Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у.е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у.е. |
Алмалинский |
2,34 |
-2,22 |
-5,47 |
-66 |
-71 |
Медеуский |
2,56 |
-1,12 |
+4,13 |
-44 |
+59 |
Бостандыкский |
2,22 |
-3,13 |
-0,97 |
-95 |
-13 |
Жетысуйский |
2,40 |
+4,17 |
+1,88 |
+87 |
+17 |
Ауэзовский |
1,84 |
-1,93 |
-2,58 |
-40 |
-29 |
Турксибский |
2,07 |
+25,87 |
+13,05 |
+330 |
+89 |
Город |
2,23 |
+3,15 |
+1,51 |
+75 |
+16 |
Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,56 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,84 раза).
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 46,1% (-2113 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» – на 49% (-1065 у.е./кв.м).
Выводы и прогноз
Итак, на данной неделе, в связи со значительным ростом предложения, на рынке вторичного жилья наблюдается положительная коррекция цен. Однако, в связи с проводимымигосударством мерами,наблюдающаяся четырехмесячная стабильность ценового показателя на рынке недвижимости наметила в ближайшей перспективе тенденцию к снижению.
Так как эффективность реализации антикризисных мер продолжает оставаться низкой, можно предположить, что в данном месяце средняя стоимость предложения сократится в пределах 3-5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz