В июле на рынке вторичного жилья города Алматы был зафиксирован максимальный темп снижения средней стоимости предложения 1 кв. м с октября 2007 года. По сравнению с прошлым месяцем ценовой показатель сократился на 14,1% (-303 у. е. /кв. м) и опустился до отметки 1 845 у. е. /кв. м.
В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 5,2 тыс. до 6,9 тыс. квартир, что на 20,2% меньше, чем в предыдущем месяце.
Лидером по количеству предложений является Бостандыкский район, на его долю приходится 27%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 24% и 21%. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 13% и 9% квартир соответственно. Наименьший уровень предложений отмечен в Турксибском районе – 4%.
Средняя стоимость жилья по районам
Рассматривая динамику «поведения» цен в течение двух месяцев, можно отметить, что сокращение ценовых показателей наблюдается во всех районах города (таблица 1). Максимальный спад средней стоимости отмечен в Турксибском районе – на 26,4%. Напомним, что в предыдущем месяце в данном районе был зафиксирован спад цен на 10,2%. А минимальный в Бостандыкском – 9,7%.
Таблица 1.
Изменение средней стоимости в районах
|
Район |
Средняя стоимость в июне, у. е. /кв. м |
Средняя стоимость в июле, у. е. /кв. м |
Темпы роста/падения к июню |
|
|
% |
у. е. |
|||
|
Алмалинский |
2 324 |
2 084 |
-10,33 |
-240 |
|
Медеуский |
2 900 |
2 570 |
-11,39 |
-330 |
|
Бостандыкский |
2 296 |
2 074 |
-9,67 |
-222 |
|
Жетысуйский |
2 136 |
1 819 |
-14,83 |
-317 |
|
Ауэзовский |
1 776 |
1 587 |
-10,69 |
-191 |
|
Турксибский |
1 674 |
1 232 |
-26,40 |
-442 |
|
По городу |
2 148 |
1 845 |
-14,10 |
-303 |
Алмалинский район
В данном районе темп снижения среднемесячной стоимости увеличился от 3,9% до 10,3%. Средняя стоимость на вторичное жилье составила 2 084 у. е. /кв. м. Количество предложений в данном месяце уменьшилось на 10%.
По сравнению с прошлым месяцем падение цен наблюдается на все форматы квартир. Средняя стоимость 1-комнатного жилья снизилась на 17,5% (-403 у. е. /кв. м), 2-комнатного – 8,9% (-191 у. е. /кв. м), 3-комнатного – 3,2% (-72 у. е. /кв. м) и многокомнатного – 11,1% (-295 у. е. /кв. м).
В данном районе с октября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 32% (-906 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 40% (-1 303 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 36% (-1 230 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 42% (-1 704 у. е. /кв. м).
Медеуский район
По отношению к июню в данном районе наблюдается спад ценового показателя на 11,4% (2 570 у. е. /кв. м). Напомним, что в прошлом месяце рост средней стоимости составил 8,5%. Количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 17,5%.
В данном районе максимально упали в цене многокомнатные квартиры – на 16,3% (-521 у. е. /кв. м), далее 1- и 3-комнатные – на 11,3% (-322 у. е. /кв. м) и 10,4% (-296 у. е. /кв. м), а минимально – 2-комнатные на 7,3% (-199 у. е. /кв. м).
В данном районе с октября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 34% (-1 282 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 40% (-1 677 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 42% (-1 856 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 37% (-1 554 у. е. /кв. м).
Бостандыкский район
В данном районе по сравнению с прошлым месяцем темп снижения среднемесячной стоимости увеличился в 1,4 раза и составил 9,7% (-222 у. е. /кв. м). При этом ценовой показатель опустился на отметку 2 074 у. е. /кв. м. Спад количества предложений составил 16%.
По сравнению с прошлым месяцем максимальный темп снижения средних цен зафиксирован на многокомнатное жилье – на 12,8% (-355 у. е. /кв. м), на 1-комнатное – на 10,2% (-207 у. е. /кв. м) и 2-комнатное – на 8,2% (-176 у. е. /кв. м), а минимальный – на 3-комнатное на 7,4% (-169 у. е. /кв. м).
В данном районе с октября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 39% (-1 163 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 39% (-1 256 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 41% (-1 456 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 39% (-1 582 у. е. /кв. м).
Жетысуйский район
В данном районе после двухмесячного роста ценового показателя наблюдается спад. Сокращение составило 14,8%, и среднемесячная стоимость остановилась на отметке 1 819 у. е. /кв. м. За истекший период отмечен значительный спад предложений на 32%.
По сравнению с прошлым месяцем значительное снижение среднемесячной стоимости в зависимости от формата квартир наблюдается на 1-, 3-комнатное жилье на 18% и 19% соответственно. Двух- и многокомнатные квартиры уменьшились в цене на 16,4% и 4,5%.
В данном районе с октября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 34% (-894 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 42% (-1 246 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 43% (-1 308 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 12% (-330 у. е. /кв. м).
Ауэзовский район
По сравнению с прошлым месяцем среднемесячная стоимость 1 кв. м жилья уменьшилась на 10,7% и опустилась к отметке 1 587 у. е. /кв. м. Спад объема предложений составил 16,7%.
В течение июля средняя стоимость 1- и 2-комнатных квартир уменьшилась на 8,7% (-140 у. е. /кв. м) и 6,8% (-110 у. е. /кв. м) соответственно, а 3- и многокомнатных – на 11,3% (-207 у. е. /кв. м) и 15,8% (-327 у. е. /кв. м)
В данном районе с октября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 39% (-958 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 41% (-1 075 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 42% (-1 175 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 45% (-1 401 у. е. /кв. м).
Турксибский район
В Турксибском районе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1 232 у. е. /кв. м, и темп снижения оказался максимальным по городу – 26,4% (-442 у. е. /кв. м). Напомним, что в июне уменьшение средней стоимости составило 10,2%. В течение месяца наблюдается максимальный спад объема предложений на 57%.
По сравнению с прошлым месяцем в данном районе стоимость 1-комнатных квартир уменьшилась на 34,6% (-606 у. е. /кв. м), 2-комнатных – 23,6% (-373 у. е. /кв. м), 3-комнатных – 20% (-324 у. е. /кв. м) и многокомнатных – на 26,3% (-683 у. е. /кв. м).
В данном районе с октября 2007 г. в зависимости от формата квартир снижение средних цен распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 42% (-814 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 42% (-879 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 40% (-865 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 29% (-784 у. е. /кв. м).
Изменение средней стоимости в зависимости от формата квартиры и типа постройки дома
В данном месяце ценовые показатели в зависимости от количества комнат уменьшились на все форматы квартир. Так, 1-комнатные снизились в цене на 17,3% (-358 у. е. /кв. м), 2-комнатные – 12,1% (-243 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 12,1% (-257 у. е. /кв. м) и многокомнатные – на 14,7% (-386 у. е. /кв. м). Изменение средней стоимости по формату квартир можно проследить на диаграммах 11 – 14 и в таблице 2.
Таблица 2.
Изменение средней стоимости в зависимости от формата квартиры
|
Формат квартиры |
Средняя стоимость в июне, у. е. /кв. м |
Средняя стоимость в июле, у. е. /кв. м |
Темпы роста/падения к июню |
|
|
% |
у. е. |
|||
|
1-комнатные |
2 071 |
1 713 |
-17,27 |
-358 |
|
2-комнатные |
2 011 |
1 768 |
-12,09 |
-243 |
|
3-комнатные |
2 129 |
1 872 |
-12,07 |
-257 |
|
Многокомнатные |
2 622 |
2 237 |
-14,70 |
-385 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 36% (-982 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 41% (-1 227 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 41% (-1 295 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 36,5% (-1 287 у. е. /кв. м).
По сравнению с июнем в июле уменьшение средней стоимости жилой площади в панельных домах составило 13% (-255 у. е. /кв. м), в кирпичных – 11,6% (-258 у. е. /кв. м) и в монолитных – 17,6% (-398 у. е. /кв. м). Изменение средней стоимости жилья от типа строения можно рассмотреть на диаграммах 15 – 17 и в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение средней стоимости в зависимости от типа постройки дома
|
Тип квартиры |
Средняя стоимость в июне, у. е. /кв. м |
Средняя стоимость в июле, у. е. /кв. м |
Темпы роста/падения к июню |
|
|
% |
у. е. |
|||
|
Панель |
1 970 |
1 715 |
-12,96 |
-255 |
|
Кирпич |
2 222 |
1 963 |
-11,63 |
-259 |
|
Монолит |
2 265 |
1 867 |
-17,59 |
-398 |
С октября 2007 г. по городу снижение средних цен в зависимости от типа постройки распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 41% (-1 176 у. е. /кв. м) от стоимости, в кирпичных – 42% (-1 409 у. е. /кв. м) и в монолитных – 39% (-1 193 у. е. /кв. м).
Индекс расслоения
В июле по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 3,3, при этом диапазон цен предложений продолжает расширяться. По отношению к июню в сегменте максимальных цен наблюдается снижение ценового показателя на 9,4% (-348 у. е. /кв. м). Напомним, что в прошлом месяце в данном секторе наблюдался рост – 2,8%. А в сегменте минимальных цен продолжается падение ценового показателя. Темп снижения в данном секторе составил – 4,8% (-60 у. е. /кв. м).
Стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 2 914 до 3 797 у. е. /кв. м, а в секторе «дешевого» – от 1 143 до 1 240 у. е. /кв. м.
Значительные снижения ценовых показателей наблюдаются в Турксибском районе, как в «дорогом» так и «дешевом» сегментах – на 13,4% и 12,2% соответственно.
Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе – 3, а максимальный – в Жетысуйском – 4,5.
Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 4.
Таблица 4.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
|
Район |
Индекс расслоения в июле |
Верхние ценовые сегменты в июне, у. е. /кв. м |
Верхние ценовые сегменты в июле, у. е. /кв. м |
Изменение верхних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
||||
|
Алмалинский |
3,47 |
4 061 |
3 713 |
-8,58 |
-348 |
|
Медеуский |
3,54 |
4 840 |
4 674 |
-3,42 |
-166 |
|
Бостандыкский |
3,03 |
4 050 |
3 748 |
-7,45 |
-302 |
|
Жетысуйский |
4,51 |
3 993 |
3 451 |
-13,58 |
-542 |
|
Ауэзовский |
3,22 |
3 334 |
2 981 |
-10,59 |
-353 |
|
Турксибский |
2,96 |
2 504 |
2 199 |
-12,19 |
-305 |
|
По городу |
3,32 |
3 721 |
3 372 |
-9,36 |
-349 |
|
Район |
Нижние ценовые сегменты в июне, у. е. /кв. м |
Нижние ценовые сегменты в июле, у. е. /кв. м |
Изменение нижних ценовых сегментов |
|
|
% |
у. е. |
|||
|
Алмалинский |
1 327 |
1 298 |
-2,25 |
-29 |
|
Медеуский |
1 550 |
1 458 |
-5,97 |
-92 |
|
Бостандыкский |
1 389 |
1 361 |
-2,04 |
-28 |
|
Жетысуйский |
1 070 |
1 033 |
-3,49 |
-37 |
|
Ауэзовский |
1 136 |
1 121 |
-1,35 |
-15 |
|
Турксибский |
1 054 |
913 |
-13,36 |
-141 |
|
По городу |
1 242 |
1 182 |
-4,84 |
-60 |
Итак, в июле на рынке недвижимости вторичного жилья отмечено увеличение темпов снижения ценовых показателей. С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя составило 39,6% (-1 212 у. е. /кв. м).
Прогноз: учитывая сложившуюся ситуацию, можно предположить, что на рынке жилья в ближайшие месяцы данный показатель будет снижаться в пределах 3-5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz