Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 22.07.2008 г. по 28.07.2008 г.)

На последней неделе июля средневзвешенная стоимость столичной недвижимости, сократившись еще на 1%, опустилась к отметке 1 779 у. е. /кв. м. Объем выставленного на продажу жилья значительно уменьшился до 5 203 квартир, что на 24,6% ниже показателя прошедшей недели. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения упала на 22%, составив 683 млн у. е.

За истекший период уменьшение выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города. Максимальное уменьшение предложения зафиксировано в Алмалинском районе на 39%, минимальное в Турксибском – 0,4%.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у. е.

На данной неделе уменьшение средней стоимости прослеживается во всех районах города, кроме Ауэзовского и Бостандыкского районов, где рост составил 1,5% и 0,6% соответственно. Максимальный спад цен зафиксирован в Алмалинском районе – на 4,4%, а минимальный – в Медеуском – на 0,9%. Подробные изменения стоимости 1 кв. м жилой площади в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Район	Ценовой показатель на 22 июля, у. е. /кв. м	Ценовой показатель на 29 июля, у. е. /кв. м	Темп роста/ снижения, у. е.	Темп роста/ снижения, %
Алмалинский	2 089	1 997	-92	-4,41
Медеуский	2 593	2 570	-23	-0,88
Бостандыкский	2 056	2 068	+12	+0,57
Жетысуйский	1 692	1 671	-21	-1,28
Ауэзовский	1 561	1 585	+24	+1,52
Турксибский	1 143	1 130	-13	-1,14
Город	1 796	1 779	-17	-0,95

Алмалинский район

В Алмалинском районе ценовой показатель за истекший период уменьшился на 4,4%. Средняя стоимость 1-комнатных квартир сократилась на 6,9%, 2-комнатных – на 1,5%, 3-комнатных – на 2,6% и многокомнатных – на 5,9%.

В зависимости от типа постройки снижение стоимости квартир в панельных домах составило 6,4%, монолитных – 3,9% и кирпичных – 2,9%.

Медеуский район

В Медеуском районе зафиксировано уменьшение средней стоимости на 0,9%. Ценовые показатели 1- и многокомнатных квартир упали в цене на 8% и 0,1% соответственно. Напротив, 2- и 3-комнатное жилье выросло в цене на 4,5% и 1,3%.

Рост ценового показателя зафиксирован на квартиры в панельных постройках – на 0,7% и кирпичных – 3,5%, квартиры в монолитных постройках, напротив, снижены в цене на 5,3%.

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе увеличение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где спад цен составил 1,5%. На 1-комнатные квартиры цены выросли на 0,8%, на 2-комнатные – 0,5%, на 3-комнатные – 2,6%.

В данном районе увеличились ценовые показатели квартир в панельных домах на 0,4% и монолитных – на 1,5%, в кирпичных постройках, напротив, наблюдается спад цен на 1,1%.

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе ценовой показатель, сократившись на 1,3%, опустился на уровень 1 671 у. е. /кв. м. Снижение цен распределилось следующим образом: на 1-комнатные квартиры – 3,4%, на 3-комнатные – 9,4% и многокомнатные – 5,9%. Напротив, 2-комнатные значительно выросли в цене – на 19,7%.

Уменьшение средних цен зафиксировано на квартиры только в панельных постройках на 20,9%, в то время как в кирпичных и монолитных – выросли на 4,9% и 15,9% соответственно.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе наблюдается уменьшение средней стоимости 2-комнатных квартир на 1,7% и 3-комнатных – на 0,2%. Ценовой показатель 1- и многокомнатного жилья за неделю вырос на 5,1% и 3,2% соответственно.

Снижены средние цены только на квартиры в кирпичных домах – на 1,1%, в панельных и монолитных постройках, напротив, прослеживается рост на 2,1% и 3,6% соответственно.

Турксибский район

В Турксибском районе спад цен составил 1,1%. При этом снижение наблюдается на 3- и многокомнатное жилье на 1,1% и 13,2% соответственно. Ценовой показатель 1- и 2-комнатных увеличился на 4,6% и 4,2%.

Уменьшились цены на квартиры только в панельных постройках – на 11%, а в кирпичных и монолитных, напротив, выросли на 8% и 0,5% соответственно.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Турксибском районе – 54%, а минимальное – в Бостандыкском районе – 41%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

На анализируемой неделе по городу уменьшение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где наблюдается рост на 3,1%. Однокомнатные сократились в цене на 1,6%, трехкомнатные – на 1,8% и многокомнатные – на 5,8% (таблица 2).

Таблица 2.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат квартиры	Ценовой показатель на 22 июля, у. е. /кв. м	Ценовой показатель на 29 июля, у. е. /кв. м	Темп роста/ снижения, у. е.	Темп роста/ снижения, %
1-комнатные	1 665	1 638	-27	-1,61
2-комнатные	1 720	1 774	+54	+3,12
3-комнатные	1 869	1 836	-33	-1,77
Многокомнатные	2 153	2 029	-124	-5,76
По городу	1 796	1 779	-17	-0,95

В зависимости от формата квартир снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 44% (-1 306 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 43% (-1 340 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 46% (-1 567 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 45% (-1 677 у. е. /кв. м).

По сравнению с прошлой неделей снижение ценового показателя прослеживается только на квартиры в панельных домах – на 6,2%, в то время как на жилье в кирпичных и монолитных постройках зафиксирован рост цен на 1,7% и 1,8% соответственно. Колебания ценового показателя по типу постройки можно проследить в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип постройки	Ценовой показатель на 22 июля, у. е. /кв. м	Ценовой показатель на 29 июля, у. е. /кв. м	Темп роста/ падения, у. е.	Темп роста/ падения, %
Панель	1 709	1 603	-106	-6,20
Кирпич	1 919	1 952	+33	+1,73
Монолит	1 768	1 800	+32	+1,83

В зависимости от типа постройки наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 50% (-1 597 у. е. /кв. м), кирпичных и монолитных – на 45% (-1 571 у. е. /кв. м) и 42% (-1 292 у. е. /кв. м) соответственно.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,54. При этом по сравнению с прошлым периодом значительно сузился диапазон цен выставленных на продажу квартир в связи с падением цен элитного жилья.

По сравнению с прошлой неделей индексы цен «дорогого» и «дешевого» жилья изменились разнонаправленно: квартиры элит-класса упали в цене на 15,1% и оказались на отметке 2 914 у. е. /кв. м, а квартиры эконом-класса выросли на 0,5% (1 149 у. е. /кв. м) (диаграмма 19).

В сегменте «дорогого» жилья наблюдается уменьшение средних цен на 1-комнатные квартиры на 20,5%, на 2-комнатные – на 17,9%, на 3-комнатные – на 11,2% и многокомнатные – на 10,3%.

В сегменте «дешевого» жилья прослеживается рост цен на 1-комнатное жилье на 0,4%, на 2-комнатное – 1,5% и на 3-комнатное – 0,5%, многокомнатные квартиры, напротив, сократились на 0,4%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)

Район	Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому»)	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у. е.	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у. е.
Алмалинский	2,70	-22,13	-4,09	-961	-53
Медеуский	2,97	-8,94	+6,33	-430	+88
Бостандыкский	2,49	-13,55	+1,35	-526	+18
Жетысуйский	2,73	-11,90	-5,87	-361	-61
Ауэзовский	2,01	-28,39	+3,34	-906	+37
Турксибский	2,43	-3,12	+2,55	-65	+21
Город	2,54	-15,09	+0,51	-518	+6

Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 3 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 2 раза).

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья его стоимость сократилась на 36% (-1 669 у. е. /кв. м), а в сегменте «дешевого» – на 47% (!) (-1 026 у. е./кв. м).

Итак, снижение ценового показателя столичной недвижимости продолжается. С 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв. м составило 45,7% (-1 500 у. е. /кв. м).

Прогноз: с учетом сложившейся ситуации можно предположить, что в данном месяце снижение средней стоимости составит 12-14%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz