Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 1.07.2008 г. по 7.07.2008 г.)

На первой неделе июля темп снижения средневзвешенной стоимости вторичной недвижимости уменьшился в 3 раза и составил 2,1%. При этом уровень средних цен опустился до отметки 1 917 у. е. /кв. м. Объем выставленного на продажу жилья уменьшился до 5 675 квартир, что на 19,3% ниже прошлого показателя. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения уменьшилась на 18,2%, составив 730 млн у. е.

За истекший период в Турксибском районе количество выставленных на продажу квартир сократилось более чем в 2 раза, а именно на 60%. Также спад предложения прослеживается в Ауэзовском районе – на 23%, в Бостандыкском и Медеуском – на 20% и 16% соответственно, в Жетысуйском и Алмалинском – на 10% и 5%.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у. е.

На данной неделе уменьшение средней стоимости прослеживается во всех районах города, кроме Медеуского, где рост составил 1,8%. Максимальный спад цен зафиксирован в Жетысуйском районе – на 3,7%, а минимальный – в Алмалинском – на 1,2%. Подробные изменения стоимости 1 кв. м жилой площади в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Район	Ценовой показатель на 1 июля, у. е. /кв. м	Ценовой показатель на 8 июля, у. е. /кв. м	Темп роста/ снижения, у. е.	Темп роста/ снижения, %
Алмалинский	2 139	2 113	-26	-1,17
Медеуский	2 549	2 593	+44	+1,75
Бостандыкский	2 168	2 098	-70	-3,22
Жетысуйский	2 061	1 985	-76	-3,72
Ауэзовский	1 671	1 623	-48	-2,82
Турксибский	1 386	1 341	-45	-3,20
Город	1 958	1 917	-41	-2,08

Алмалинский район

В Алмалинском районе ценовой показатель за истекший период сократился на 1,2%, что оказалось минимальным значением по городу. Снижение ценового показателя наблюдается на 2- и многокомнатное жилье на 3,9% и 0,9% соответственно. В то время как 1- и 3-комнатные квартиры «подросли» на 0,5% и 0,1%.

В зависимости от типа постройки уменьшение стоимости квартир в панельных домах составило 2,1%, кирпичных – 2,2%, а в монолитных постройках прослеживается рост на 0,8%.

Медеуский район

В Медеуском районе зафиксирован рост средней стоимости на 1,8%. Основное влияние на ценовой показатель оказало повышение цен 1- и многокомнатного жилья на 9,4% и 2,8% соответственно. Двух- и трехкомнатное жилье снизилось в цене на 3,3% и 0,9%.

Спад ценового показателя зафиксирован на квартиры в панельных постройках на 3,5% и кирпичных – на 5,9%. Квартиры в монолите «подросли» на 3%.

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе уменьшение средних цен распределилось следующим образом: на 1-комнатные квартиры – 0,9%, на 2-комнатные – 3,9%, на 3-комнатные – 1,1% и на многокомнатные – 6,5%.

В данном районе сократились ценовые показатели квартир в кирпичных и панельных домах – на 4,4% и монолитных – 0,8%.

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе ценовой показатель опустился на уровень 1 985 у. е. /кв. м, сократившись на 3,7%, что оказалось максимальным значением по городу. На 1-, 2- и многокомнатное жилье спад цен составил 3,6%, 11,6% и 9,8% соответственно. Напротив, 3-комнатное жилье выросло в цене на 3%.

В зависимости от типа постройки уменьшение ценовых показателей зафиксировано на квартиры в панельных и монолитных домах на 2,9% и 9,5% соответственно, в то время как жилье в кирпичных постройках увеличилось на 1,6%.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе наблюдается увеличение средней стоимости 1-комнатных квартир на 6,2%, 2-комнатных – на 4,6% и 3-комнатных – на 5%. Исключение составило многокомнатное жилье, цена которого увеличилась за неделю на 5,6%.

Снижение средних цен на квартиры в кирпичных домах составило 4,4% и панельных – 5,2%, в то время как стоимость квартир в монолитных постройках выросла на 1,3%.

Турксибский район

В Турксибском районе спад цен составил 3,2%. При этом снижение распределилось следующим образом: на 1-комнатные квартиры – 0,5%, на 2-комнатные – 21,6%, на 3-комнатные – 1,1% и на многокомнатные – 19,9%.

Уменьшились цены на квартиры в панельных постройках на 5,9% и кирпичных – 22,8%. Напротив, в монолитных домах цена увеличилась на 25%.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Турксибском районе – 45%, а минимальное – в Жетысуйском районе – 36%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

По городу уменьшение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир. На анализируемой неделе максимальный спад ценового показателя 2-комнатного жилья составил 8,6%, а минимальный – 3-комнатного – 1% (таблица 2). Напомним, что на прошедшей неделе рекордное снижение наблюдалось на 1-комнатное жилье на 13,5%.

Таблица 2.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат квартиры	Ценовой показатель на 1 июля, у. е. /кв. м	Ценовой показатель на 8 июля, у. е. /кв. м	Темп роста/ снижения, у. е.	Темп роста/ снижения, %
1-комнатные	1 813	1 800	-13	-0,68
2-комнатные	1 932	1 767	-165	-8,56
3-комнатные	1 938	1 918	-20	-1,04
Многокомнатные	2 439	2 361	-78	-3,22
По городу	1 958	1 917	-41	-2,08

В зависимости от формата квартир снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 39% (-1 144 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 43% (-1 347 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 44% (-1 485 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 36% (-1 345 у. е. /кв. м).

По сравнению с прошлой неделей снижение ценового показателя прослеживается на квартиры в панельных и кирпичных домах на 4% и 4,8% соответственно. Напротив, средняя стоимость квартир в монолитных домах выросла на 2,8%. Колебания ценового показателя по типу постройки можно проследить в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип постройки	Ценовой показатель на 1 июля, у. е. /кв. м	Ценовой показатель на 8 июля, у. е. /кв. м	Темп роста/ падения, у. е.	Темп роста/ падения, %
Панель	1 846	1 771	-74	-4,03
Кирпич	2 061	1 962	-100	-4,84
Монолит	1 973	2 029	+55	+2,81

В зависимости от типа постройки наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 45% (-1 428 у. е. /кв. м), кирпичных и монолитных – на 44% (-1 562 у. е. /кв. м) и 35% (-1 063 у. е. /кв. м) соответственно.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 3,17. При этом по сравнению с прошлым периодом значительно расширился диапазон цен выставленных на продажу квартир. Это произошло вследствие положительного колебания цен в сегменте элитного жилья и отрицательного – в сегменте «дешевого».

В течение двух месяцев наблюдается стабильность ценового показателя на квартиры в сегменте «дешевого» жилья. За истекший период в данном секторе наблюдается снижение средней стоимости на 3,4%, при этом уровень цен опустился к отметке 1 198 у. е. /кв. м.

Ценовой показатель квартир в секторе «дорогого» жилья вырос на 7,8%, достиг отметки 3 797 у. е. /кв. м.

В сегменте элитного жилья наблюдается увеличение средних цен на все форматы квартир: на 1-комнатные – на 9,6%, на 2-комнатные – 8,5%, на 3-комнатные – на 6,6% и на многокомнатные – на 6,5%.

В сегменте «дешевого» жилья прослеживается спад цен на 1-комнатное жилье на 2,1%, на 2-комнатное – на 4,5%, на 3-комнатное – на 2,5% и на многокомнатное – 4,5%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)

Район	Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому»)	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у. е.	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у. е.
Алмалинский	3,04	+26,38	+1,50	+843	+20
Медеуский	3,36	+4,30	-4,05	+202	-62
Бостандыкский	2,93	+5,17	-0,89	+198	-12
Жетысуйский	4,23	+5,77	-2,84	+241	-31
Ауэзовский	3,22	+4,82	-3,91	+163	-45
Турксибский	2,49	+2,06	-9,81	+48	-105
Город	3,17	+7,79	-3,40	+275	-42

Максимальный индекс расслоения в Жетысуйском районе (цена «дорогого» сектора почти в 4,2 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Турксибском (в 2,5 раза).

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья его стоимость сократилась на 17% (-786 у. е. /кв. м), а в сегменте «дешевого» – на 45% (!) (-977 у. е./кв. м).

Итак, снижение ценового показателя продолжается. Главным образом это связано со снижением средних цен в сегменте «дешевого» жилья. С 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв. м составило 41,5% (-1 362 у. е. /кв. м).

Прогноз: с учетом сложившейся ситуации можно предположить, что в данном месяце снижение средней стоимости составит 5-7%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz