За истекший период на рынке вторичного жилья Южной столицы средний уровень цен опустился на 3,8% и остановился на отметке 2 224 у. е. /кв. м. Объем выставленного на продажу жилья составил 7 894 квартиры, что на 0,6% ниже прошлого показателя. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения уменьшилась на 8,6%, составив 1 100 млн у. е.
Значительное увеличение количества предлагаемых квартир Ауэзовского района на 13,3% привело к резкому падению средней стоимости в районе и, как следствие, отразилось на общегородском ценовом показателе. Прослеживается рост предложений в Турксибском районе на 10%. В остальных районах города наблюдается спад: в Жетысуйском – на 11,4%, Медеуском – на 6,5%, Алмалинском – на 5,4% и Бостандыкском – на 4,2%. Удельный вес предложений по районам на данной неделе можно проследить на диаграмме 3.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у. е.
На анализируемой неделе уменьшение средней стоимости прослеживается во всех районах города. Максимальный спад цен зафиксирован в Ауэзовском районе на 8,6%, а минимальный в Турксибском – на 0,6%. Подробные изменения стоимости 1 кв. м жилой площади в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой показатель на 10 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 17 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/ снижения, у. е. |
Темп роста/ снижения, % |
|
Алмалинский |
2 448 |
2 343 |
-105 |
-4,29 |
|
Медеуский |
3 149 |
3 019 |
-129 |
-4,11 |
|
Бостандыкский |
2 446 |
2 343 |
-102 |
-4,18 |
|
Жетысуйский |
2 318 |
2 294 |
-24 |
-1,03 |
|
Ауэзовский |
1 935 |
1 770 |
-166 |
-8,56 |
|
Турксибский |
1 809 |
1 798 |
-11 |
-0,63 |
|
Город |
2 313 |
2 224 |
-89 |
-3,84 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе спад ценового показателя явился следствием уменьшения цен на 2-комнатные квартиры на 9,5% и на 3-комнатные – на 9,2%. Напротив, 1- и многокомнатное жилье выросло в цене на 1,6% и 2,9% соответственно.
В зависимости от типа постройки увеличение стоимости на квартиры в панельных домах составило 7,9%, в то время как на жилье в монолитных и кирпичных – прослеживается спад цен на 12,2% и 7,5% соответственно.
Медеуский район
В Медеуском районе в зависимости от формата квартир уменьшение показателей средней стоимости распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 0,04%, 2-комнатные – на 3,6%, 3-комнатные – на 8% и многокомнатные – на 2,7%.
Рост ценового показателя зафиксирован на квартиры в кирпичных постройках – 6,1%, в то время как на квартиры в панельных и монолитных домах снижение цен составило 12,6% и 5% соответственно.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе отмечено увеличение средних цен на 2- и многокомнатные квартиры на 0,3% и 1% соответственно и уменьшение – на 1- и 3-комнатные на 10,1% и 5,2%.
В данном районе сократились ценовые показатели квартир в панельных домах на 1,3%, кирпичных – на 0,8% и монолитных– на 10,2%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе в связи с появлением «дорогих» 1-, 2- и 3-комнатных квартир в монолитных постройках ценовой показатель остановился на уровне 2 294 у. е. /кв. м. Так, на 1-комнатное жилье рост цен составил 1,4%, на 2-комнатное – 1,4%, на 3-комнатное – 3,4%. Многокомнатное упало в цене на 11,3%.
В зависимости от типа постройки увеличение ценовых показателей зафиксировано на квартиры в панельных и монолитных домах на 6,7% и 27,3% соответственно, а на квартиры в кирпичных – уменьшение составило 28,6%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе наблюдается уменьшение средней стоимости 1-комнатных квартир на 10,9%, 2-комнатных – на 2,2%, 3-комнатных – на 12% и многокомнатных – на 7,6%.
Спад средних цен на квартиры в монолитных домах составил 14,8%, кирпичных – 7,5% и панельных – 2,3%.
Турксибский район
В Турксибском районе наблюдается спад цен на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 1,7%, 6,3% и 3,2% соответственно. На многокомнатные квартиры зафиксирован рост на 6,4%.
Увеличились цены на квартиры в монолитных постройках на 1,6%, а уменьшились – в панельных и кирпичных на 1,2% и 2,2% соответственно.
Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Ауэзовском районе – 37,7% (-1 071 у. е. /кв. м), а минимальное – в Турксибском районе – 26,3% (-643 у. е. /кв. м).
Диаграмма 10.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
По городу уменьшение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где наблюдается рост цен на 0,8%. На анализируемой неделе спад ценового показателя 1-комнатного жилья составил 4,8%, 2-комнатного – 3,8% и 3-комнатного – 6,6% (таблица 2).
Таблица 2.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 10 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 17 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/ снижения, у. е. |
Темп роста/ снижения, % |
|
1-комнатные |
2 290 |
2 179 |
-111 |
-4,83 |
|
2-комнатные |
2 127 |
2 046 |
-81 |
-3,79 |
|
3-комнатные |
2 311 |
2 159 |
-152 |
-6,57 |
|
Многокомнатные |
2 704 |
2 725 |
+21 |
+0,77 |
|
По городу |
2 313 |
2 224 |
-89 |
-3,84 |
В зависимости от формата квартир снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 26% (-765 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 34,3% (-1 067 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 36,6% (-1 244 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 26,5% (-981 у. е. /кв. м).
В течение двух месяцев наблюдается стабильность ценовых показателей на квартиры в панельных домах. Напротив, на квартиры в монолитных постройках среднюю стоимость несколько «лихорадит».
По сравнению с прошлой неделей, в зависимости от типа постройки, уменьшение средних цен составило в панельных домах 0,8%, кирпичных – 7,4% и монолитных – 3,1%. Колебания ценового показателя по типу постройки можно проследить в таблице 3.
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки дома
|
Тип постройки |
Ценовой показатель на 10 июня, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 17 июня, у. е. /кв. м |
Темп роста/ падения, у. е. |
Темп роста/ падения, % |
|
Панель |
2 041 |
2 025 |
-16 |
-0,81 |
|
Кирпич |
2 397 |
2 219 |
-178 |
-7,44 |
|
Монолит |
2 528 |
2 448 |
-80 |
-3,13 |
В зависимости от типа постройки наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 36,7% (-1 175 у. е. /кв. м), кирпичных и монолитных – на 37% (-1 304 у. е. /кв. м) и 20,8% (-643 у. е. /кв. м) соответственно.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 3,09. При этом по сравнению с прошлым периодом не изменился диапазон цен выставленных на продажу квартир.
На данной неделе в обоих секторах наблюдается увеличение средних цен. Так, ценовой показатель квартир в секторе «дорогого» жилья, увеличившись на 1,3%, достиг отметки 3 894 у. е. /кв. м, а в секторе «дешевого» – на 1,5% и остановился на 1 261 у. е. /кв. м.
В сегменте «дорогого» жилья прослеживается рост цен на 1- и 2-комнатное жилье на 4% и 3% соответственно. Напротив, на 3- и многокомнатное жилье средние цены сократились на 0,3% и 1,6%.
В сегменте «дешевого» жилья наблюдается увеличение средних цен на 2- и многокомнатные квартиры на 0,6% и 7,2% соответственно, в то время как на 1- и 3-комнатные зафиксировано снижение на 1% и 0,6%.
Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 4.
Таблица 4.
Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используются 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)
|
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у. е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у. е. |
|
Алмалинский |
3,40 |
+5,76 |
-0,26 |
+247 |
-4 |
|
Медеуский |
3,14 |
+2,47 |
+4,65 |
+119 |
+70 |
|
Бостандыкский |
2,96 |
-4,52 |
+2,28 |
-199 |
+32 |
|
Жетысуйский |
3,87 |
+1,92 |
+1,63 |
+80 |
+17 |
|
Ауэзовский |
3,14 |
+9,88 |
-3,78 |
+318 |
-44 |
|
Турксибский |
2,26 |
-6,73 |
+4,77 |
-180 |
+50 |
|
Город |
3,09 |
+1,30 |
+1,51 |
+50 |
+19 |
Максимальный индекс расслоения в Жетысуйском районе (цена «дорогого» сектора почти в 3,9 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Турксибском (в 2,3 раза).
С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья его стоимость сократилась на 15% (-689 у. е. /кв. м), а в сегменте «дешевого» – на 42% (-914 у. е./кв. м) (!).
Итак, выставленное банками залоговое имущество по заведомо завышенным ценам оказало значительное влияние на сектор элитного жилья. В течение двух месяцев с появлением на рынке недвижимости новых объектов цены в данном секторе формально «ползут» вверх. В общем, рынок характеризуется замедлением темпов падения средних цен. Тенденция снижения цен сменяется тенденцией стабилизации ценового показателя, хотя экономические предпосылки, способствующие падению цен, сохраняются. С 25 сентября 2007 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв. м составило 32,2% (-1 055 у. е. /кв. м).
Прогноз: с учетом сложившейся ситуации можно предположить, что в данном месяце снижение средней стоимости составит 1,5-2,5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz