Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 3.06.2008 г. по 9.06.2008 г.)

За истекший период на рынке вторичного жилья Южной столицы средний уровень цен прибавил 6,6% и составил 2 313 у. е. /кв. м. Объем выставленного на продажу жилья составил 7 943 квартиры, что на 4,6% выше прошлого показателя. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения выросла на 5,7%, составив 1 204 млн у. е.

Значительное увеличение количества предлагаемых квартир Жетысуйского района на 12,4% привело к резкому скачку средней стоимости в районе и, как следствие, отразилось на общегородском ценовом показателе. Далее прослеживается рост предложения в Бостандыкском районе – на 6,4%, Алмалинском – на 5,6% и Ауэзовском – на 3,2%. А наименьший рост наблюдается в Медеуском районе – 2,8%. Напротив, в Турксибском районе зафиксирован спад количества выставленных на продажу квартир на 6,4%. 

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у. е.

На анализируемой неделе увеличение средней стоимости прослеживается во всех районах города. Максимальный рост цен зафиксирован в Жетысуйском районе на 24,2%, а минимальный в Медеуском – на 2,4%. Подробные изменения стоимости 1 кв. м жилой площади в районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Изменение ценовых показателей по районам

Район	Ценовой показатель на 3 июня, у. е. /кв. м	Ценовой показатель на 10 июня, у. е. /кв. м	Темп роста/ снижения, у. е.	Темп роста/ снижения, %
Алмалинский	2 360	2 448	+88	+3,72
Медеуский	3 074	3 149	+75	+2,44
Бостандыкский	2 340	2 446	+106	+4,53
Жетысуйский	1 867	2 318	+451	+24,16
Ауэзовский	1 874	1 935	+61	+3,29
Турксибский	1 754	1 809	+55	+3,18
Город	2 169	2 313	+144	+6,63

Алмалинский район

В Алмалинском районе рост ценового показателя явился следствием повышения цен 1-комнатных квартир на 22,2% и 2-комнатных – на 4,5%. Напротив, 3- и многокомнатное жилье уменьшилось в цене на 3,2% и 4% соответственно.

В зависимости от типа постройки увеличение стоимости на квартиры в монолитных домах составило 11,1%, панельных – 0,3% и кирпичных – 0,1%.

Медеуский район

В Медеуском районе в зависимости от формата квартир увеличились показатели средней стоимости 1- и 3-комнатного жилья на 10,1% и 4,2% соответственно, а 2- многокомнатного – уменьшились на 0,3% и 1,4%.

Рост ценового показателя зафиксирован на квартиры в монолитных постройках – 14% и панельных – 0,07%, в то время как на квартиры в кирпичных домах снижение цен составило 5,8%.

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе отмечено увеличение средних цен 1- и 2-комнатных квартир на 17,3% и 8,1% соответственно и уменьшение – 3- и многокомнатных на 0,2% и 3,2%.

В данном районе сократились ценовые показатели квартир только в панельных домах на 0,3%, а в кирпичных и монолитных выросли – на 0,8% и 13,7%.

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе в связи с появлением «дорогих» 1-, 2- и 3-комнатных квартир в монолитных и кирпичных постройках ценовой показатель поднялся до уровня 2 318 у. е. /кв. м. Так, на 1-комнатное жилье рост цен составил 28,2%, на 2-комнатное – 17,6%, на 3-комнатное – 31,2%. Многокомнатное подросло в цене скромнее – 2,2%.

В зависимости от типа постройки увеличение ценовых показателей распределилось следующим образом: в монолитных домах – 42,1%, кирпичных – 32,4% и панельных – 1,8%.

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе наблюдается увеличение средней стоимости 1- и 2-комнатных квартир на 9,6% и 8,7% соответственно, в то время как на 3- и многокомнатные цены снижены на 1,6%.

Рост средних цен на квартиры в монолитных домах составил 5,2%, в кирпичных – 2,7% и в панельных – 2%.

Турксибский район

В Турксибском районе наблюдается значительный рост цен только на 1-комнатные квартиры на 8,1%. На остальные форматы квартир наблюдается снижение: 2-комнатных – на 1,5%, 3-комнатных – на 0,3% и многокомнатных – на 1,8%.

Увеличились цены на квартиры в панельных постройках на 4%, монолитных – на 7,7%, а уменьшились в кирпичных – на 1,9%.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Алмалинском районе – 33% (-1 220 у. е. /кв. м), а минимальное – в Жетысуйском районе – 25,7% (-800 у. е. /кв. м).

Диаграмма 10.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

По городу увеличение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где наблюдается снижение цен на 1,7%. На анализируемой неделе рост ценового показателя 1-комнатного жилья составил 14%, 2-комнатного – 5,8% и 3-комнатного – 4% (таблица 2).

Таблица 2.

Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат квартиры	Ценовой показатель на 3 июня, у. е. /кв. м	Ценовой показатель на 10 июня, у. е. /кв. м	Темп роста/ снижения, у. е.	Темп роста/ снижения, %
1-комнатные	2 008	2 290	+282	+14,00
2-комнатные	2 011	2 127	+116	+5,79
3-комнатные	2 221	2 311	+90	+4,04
Многокомнатные	2 751	2 704	-47	-1,71
По городу	2 169	2 313	+144	+6,63

В зависимости от формата квартир снижение цен с 25 сентября 2007 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 22% (-655 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 31,7% (-987 у. е. /кв. м), 3-комнатные – на 32% (-1 092 у. е. /кв. м) и меньше всего многокомнатные – на 27% (-1 002 у. е. /кв. м).

В течение двух месяцев наблюдается стабильность ценовых показателей на квартиры в панельных и кирпичных домах. Напротив, на квартиры в монолитных постройках среднюю стоимость несколько «лихорадит», что и оказывает влияние на изменение средней цены по городу.

По сравнению с прошлой неделей, в зависимости от типа постройки, увеличение средних цен составило в панельных домах 1,3%, кирпичных – 4% и монолитных – 15,1%. Колебания ценового показателя по типу постройки можно проследить на диаграммах 15 – 17 и в таблице 3.

Таблица 3.

Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип постройки	Ценовой показатель на 3 июня, у. е. /кв. м	Ценовой показатель на 10 июня, у. е. /кв. м	Темп роста/ падения, у. е.	Темп роста/ падения, %
Панель	2 015	2 041	+26	+1,29
Кирпич	2 304	2 397	+93	+4,03
Монолит	2 197	2 528	+331	+15,05

В зависимости от типа постройки наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах – на 36,2% (-1 158 у. е. /кв. м), кирпичных и монолитных – на 32% (-1 126 у. е. /кв. м) и 18,3% (-564 у. е. /кв. м) соответственно.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 3,09. При этом по сравнению с прошлым периодом значительно расширился диапазон цен выставленных на продажу квартир.

На данной неделе в обоих секторах наблюдается увеличение средних цен. Так, ценовой показатель квартир в секторе «дорогого» жилья, увеличившись на 9,5%, достиг отметки 3 844 у. е. /кв. м, а в секторе «дешевого» – на 0,4% и остановился на 1 242 у. е. /кв. м.

В сегменте «дорогого» жилья прослеживается значительный рост цен на 1- и 2-комнатное жилье на 20% и 14,6% соответственно. На 3- и многокомнатное жилье увеличение цен скромнее, темп которых составил 3% и 1,5%.

В сегменте «дешевого» жилья наблюдается увеличение средних цен на 2- и многокомнатные квартиры на 1,2% и 3% соответственно, в то время как на 1- и 3-комнатные зафиксировано снижение на 1,4% и 1,2%.

Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблице 4.

Таблица 4.

Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используются 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир)

Район	Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому»)	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у. е.	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у. е.
Алмалинский	3,20	+5,67	-0,15	+230	-2
Медеуский	3,20	-1,79	-4,95	-88	-78
Бостандыкский	3,17	+16,37	+1,15	+620	+16
Жетысуйский	3,86	+30,23	+1,46	+960	+15
Ауэзовский	2,75	+7,60	+2,44	+227	+28
Турксибский	2,54	+1,79	+2,64	+47	+27
Город	3,09	+9,49	+0,40	+333	+5

Максимальный индекс расслоения в Жетысуйском районе (цена «дорогого» сектора почти в 3,7 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Турксибском (2,5 раза).

С 25 сентября 2007 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 16,1% (-739 у. е. /кв. м), а в сегменте «дешевого» – на 42,9% (-933 у. е./кв. м) (!).

Итак, с наступлением лета на рынке вторичного жилья наблюдается заметное снижение темпов падения средних цен, данный сектор недвижимости вступил в стадию стабилизации. Незначительное снижение ценового показателя продолжается только в «дешевом» секторе. Основное сдерживающее влияние на общегородской показатель оказывает формальное повышение цен продавцами на объекты, появившиеся в базе в сегменте «дорогого» жилья. В целом, с 25 сентября 2007 года общее уменьшение стоимости 1 кв. м составило 29,5% (-966 у. е. /кв. м).

Прогноз: с учетом сложившейся ситуации можно предположить, что в данном месяце снижение средней стоимости составит 1,5-2,5%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz