На данной неделе на рынке вторичного жилья наблюдается положительное колебание ценового показателя. Средневзвешенная стоимость увеличилась на 1,1% и достигла отметки 2 274 у. е. /кв. м. Продолжает сокращаться объем выставленного на продажу жилья. Данный показатель, став ниже еще на 4,7%, составил 7 322 квартиры. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения уменьшилась на 4,8% и составила 1 096 млн. у. е.
На анализируемой неделе прослеживается снижение количества предлагаемых квартир во всех районах города, кроме Турксибского, где рост предложения составил 1%. Можно отметить, что данный район наращивает объемы предложения. По сравнению с прошлым месяцем удельный вес предложения в данном районе изменился с 5% до 8%.
Максимальный спад выставленных на продажу квартир наблюдается в Алмалинском районе на 9,8%, далее в Бостандыкском и Жетысуйском – на 6,2% и 5,9% соответственно, затем в Медеуском – на 1,1%. Минимальный спад пришелся на Ауэзовский район на 0,6%. Распределение количества предложений на данной неделе по районам можно проследить на диаграмме 3.
Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у. е.
На данной неделе значительный рост ценовых показателей зафиксирован в Турксибском районе, который оказал существенное влияние на общегородскую среднюю стоимость. Также положительное колебание наблюдается в Медеуском и Бостандыкском районах, а в Алмалинском, Ауэзовском и Жетысуйском продолжилось снижение средней стоимости. Подробные изменения стоимости 1 кв. м жилой площади в данных районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.
Таблица 1.
Ценовые показатели по районам
Район |
Ценовой показатель на 6 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 13 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/ снижения, у. е. |
Темп роста/ снижения, % |
Алмалинский |
2 440 |
2 424 |
-16 |
-0,66 |
Медеуский |
3 163 |
3 169 |
+6 |
+0,21 |
Бостандыкский |
2 455 |
2 525 |
+70 |
+2,85 |
Жетысуйский |
2 053 |
2 011 |
-42 |
-2,04 |
Ауэзовский |
1 894 |
1 878 |
-16 |
-0,82 |
Турксибский |
1 761 |
1 885 |
+124 |
+7,07 |
Город |
2 250 |
2 274 |
+24 |
+1,06 |
Алмалинский район
В Алмалинском районе наблюдается уменьшение средней стоимости на 3- и многокомнатные квартиры на 4,6% и 12,3% соответственно, а на 1- и 2-комнатное жилье – положительное колебание стоимости на 13,2% и 3,4% соответственно.
На данной неделе цены на квартиры в панельных и в кирпичных домах уменьшились на 0,3% и 1,7% соответственно, а в монолитных домах выросли на 0,1%.
Медеуский район
В Медеуском районе на увеличение ценового показателя оказал влияние рост цен на 1-комнатных квартир на 8,6%. Стоимость трех- и многокомнатного жилья снизилась на 5,9% и 1,4% соответственно.
В зависимости от типа постройки дома изменение ценового показателя распределилось следующим образом: увеличение на квартиры из кирпича на 2,7% и уменьшение на панельные квартиры на 1,8% и монолитные на 0,2%.
Бостандыкский район
В Бостандыкском районе на данной неделе в зависимости от формата квартир прослеживается положительное колебание средних цен на 1-комнатные на 10,2%, 2-комнатные – 2% и многокомнатные – 0,6%. Трехкомнатное жилье снизилось в цене на 0,3%.
В данном районе ценовой показатель увеличился на квартиры в монолитных домах на 8,8% и кирпичных – на 0,7%, в то время как квартиры в панельных постройках сократили стоимость на 0,7%.
Жетысуйский район
В Жетысуйском районе по городу наблюдается максимальное снижение средней стоимости на 2%. Это произошло вследствие спада цен на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где положительное колебание составило 0,9%. Стоимость 1-, 2- и 3-комнатных квартир снижена на 2,4%, 1,4 % и 1,5% соответственно.
На данной неделе в зависимости от типа постройки существенно сократился ценовой показатель на кирпичные дома на 9,8%, в то время как на квартиры в панельных и монолитных постройках наблюдается положительное колебание на 1,3% и 2,8%.
Ауэзовский район
В Ауэзовском районе наблюдается значительное изменение средней стоимости всех форматов квартир. Так, на 1-комнатные и 2-комнатные прослеживается положительное колебание на 7,5%, а на 3- и многокомнатные квартиры – отрицательное на 10,3% и 5% соответственно.
Снизились цены на квартиры в кирпичных и панельных домах на 4,6% и 1,4% соответственно, в то время как в монолитных выросли на 3,7%.
Турксибский район
В Турксибском районе увеличение средней стоимости зафиксировано на все форматы квартир: 1-комнатных на 9,3%, 2-комнатных на 1%, 3-комнатных на 9,5% и многокомнатных на 9%.
Цены на квартиры в панельных постройках выросли на 6% и кирпичных – на 8,2%.
В динамике максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Жетысуйском районе на 36% (-1 107 у. е. /кв. м), а минимальное – в Турксибском районе на 23% (-556 у. е. /кв. м). Можно отметить, что наибольшее снижение претерпела стоимость многокомнатного жилья Алмалинского и Ауэзовского районов на 45%, а наименьшее – 1-комнатное Турксибского и Жетысуйского на 7% и 15% соответственно.
Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе положительное колебание средних цен зафиксировано на квартиры малых форматов на 7,4% и 1,7% соответственно, а отрицательное – на 3- и многокомнатное жилье на 2,4% и 1,7% (таблица 2).
Таблица 2.
Ценовые показатели по количеству комнат
Формат квартиры |
Ценовой показатель на 6 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 13 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/ снижения, у. е. |
Темп роста/ снижения, % |
1-комнатные |
2 193 |
2 365 |
+162 |
+7,43 |
2-комнатные |
2 098 |
2 133 |
+35 |
+1,71 |
3-комнатные |
2 212 |
2 158 |
-54 |
-2,41 |
Многокомнатные |
2 535 |
2 492 |
-43 |
-1,68 |
По городу |
2 250 |
2 274 |
+24 |
+1,06 |
В динамике наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость: 3-комнатных на 33% (-1 214 у. е. /кв. м), далее 1-комнатных – 20% (-588 у. е. /кв. м), 2-комнатных – 31,5% (-980 у. е. /кв. м) и многокомнатных – 30,7% (-1 005 у. е. /кв. м).
По сравнению с прошлой неделей средние цены в зависимости от типа дома изменились разнонаправлено. Стоимость квартир в панельных постройках увеличилась на 0,5%, в монолитных – на 3%, в то время как стоимость квартир в кирпичных домах уменьшилась на 0,5%. Колебания ценового показателя по типу постройки можно проследить на диаграммах 15 – 17 и в таблице 3.
Таблица 3.
Ценовые показатели по типу постройки дома
Тип постройки |
Ценовой показатель на 6 мая, у. е. /кв. м |
Ценовой показатель на 13 мая, у. е. /кв. м |
Темп роста/ падения, у. е. |
Темп роста/ падения, % |
Панель |
1 994 |
2 004 |
+10 |
+0,48 |
Кирпич |
2 390 |
2 379 |
-11 |
-0,45 |
Монолит |
2 575 |
2 653 |
+78 |
+3,01 |
В динамике, в зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах на 37,4% (-1 196 у. е. /кв. м), а в кирпичных и монолитных – на 32,5% (-1 144 у. е. /кв. м) и 14,2% (-439 у. е. /кв. м) соответственно.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,7. При этом по сравнению с прошлым периодом диапазон остался прежним.
На данной неделе ценовые показатели в секторах как «дорогого» жилья, так и «дешевого» изменились в сторону увеличения на 2,1% и 0,6% соответственно.
На данной неделе в сегменте «дорогого» жилья наблюдается значительный рост ценового показателя в Бостандыкском и Турксибском районах на 8% и 5,5%.
В сегменте «дешевого» жилья прослеживаются рост цен в Алмалинском районе на 4,8%. Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблице 4.
Таблица 4.
Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используются 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у. е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у. е. |
Алмалинский |
3,07 |
-3,96 |
+4,76 |
-172 |
+62 |
Медеуский |
2,87 |
1,95 |
-0,66 |
+92 |
-11 |
Бостандыкский |
3,02 |
+7,94 |
+0,25 |
+317 |
+4 |
Жетысуйский |
2,96 |
+2,14 |
-2,01 |
+69 |
-23 |
Ауэзовский |
2,67 |
-0,34 |
-0,94 |
-10 |
-10 |
Турксибский |
2,03 |
+5,49 |
+2,38 |
+123 |
+27 |
Город |
2,74 |
+2,13 |
+,61 |
+74 |
+8 |
Максимальный индекс расслоения зафиксирован в Алмалинском районе (цена «дорогого» сектора почти в 3,4 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Турксибском (2 раза).
В динамике с 25 сентября 2007 г. произошло снижение цен в сегментах «дорогого» жилья на 22,5% (-1 028 у. е. /кв. м) и «дешевого» – на 40,4% (-873 у. е./кв. м). Можно отметить, что ха семь месяцев ценовой показатель в «дешевом» секторе претерпел почти в два раза больше изменений, чем в «дорогом».
Итак, в течение месяца на рынке вторичного жилья г. Алматы наблюдались частые положительные колебания средней стоимости. В краткосрочной перспективе (1-2 месяца) это может привести к замедлению темпов снижения. В динамике уже сейчас можно заметить некоторую стабильность. Однако тренд ценового показателя в долгосрочной перспективе остается отрицательным. В целом, 25 сентября 2007 года общее уменьшение стоимости 1 кв. м составило 30,7% (-1 005 у. е. /кв. м).
Прогноз: с учетом нынешних темпов в ближайшие месяцы темп снижения будет находиться в пределах 2–4% в месяц с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz