Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (с 22.04.2008 г. по 28.04.2008 г.)

На последней неделе апреля на рынке вторичного жилья в связи с увеличением предложения наблюдается положительное колебание средних цен. Ценовой показатель увеличился на 3,8% и оказался на отметке 2 282 у. е. /кв. м. Объем выставленного на продажу жилья составил 8 205 квартир, что на 2,8% выше прошлого показателя. В связи с этим емкость рынка в ценах предложения выросла на 1,1%, составив 1 232 млн. у. е.

На данной неделе произошло значительное увеличение количества предлагаемых квартир в Турксибском и Жетысуйском районах на 94% и 12,6% соответственно, что в значительной степени повлияло на общегородской ценовой показатель. В остальных районах города наблюдается спад количества выставленных на продажу квартир: в Медеуском и Алмалинском районах на 8,6% и 3,3% соответственно, далее в Ауэзовском и Бостандыкском на 0,9%, и 0,5%. Количество предложений на данной неделе по районам распределилось следующим образом.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у. е.

В динамике максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2007 г. наблюдается в Ауэзовском районе на 34% (952 у. е. /кв. м), а минимальное – в Турксибском районе на 27% (652 у. е. /кв. м).

На данной неделе в связи со значительным ростом предложения наблюдается положительное колебание средних цен в Турксибском и Жетысуйском районах на 22,1% и 3,6% соответственно. В остальных районах города произошли незначительные изменения. Подробные изменения стоимости 1 кв. м жилой площади в данных районах, произошедшие на этой неделе, в таблице 1.

Таблица 1.

Ценовые показатели по районам

Район	Ценовой показатель на 22 апреля,у. е. /кв. м	Ценовой показатель на 29 апреля,у. е. /кв. м	Темп роста/ снижения, у. е.	Темп роста/ снижения, %
Алмалинский	2 481	2 474	-7	-0,27
Медеуский	3 105	3 095	-10	-0,33
Бостандыкский	2 531	2 517	-14	-0,55
Жетысуйский	2 095	2 171	+76	+3,63
Ауэзовский	1 885	1 888	+3	+0,15
Турксибский	1 466	1 789	+324	+22,09
Город	2 198	2 282	+84	+3,83

Алмалинский район

В Алмалинском районе наблюдается положительное колебание на 1- и 2-комнатные квартиры на 3,5% и 1,4% соответственно, а на 3- и многокомнатное жилье – уменьшение средней стоимости на 4,9% и 0,6% соответственно.

На данной неделе цены на квартиры в монолитных и в панельных домах уменьшились на 0,9% и 0,7% соответственно, а в кирпичных домах выросли на 0,8%,

В динамике с 25 сентября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 34,2% (-1 155 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 27,6% (-880 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 29,2% (-1 016 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 32,6% (-1 872 у. е. /кв. м).

Медеуский район

В Медеуском районе на уменьшение ценового показателя оказало влияние снижение цен на 2-, 3- и многокомнатное жилье на 1,1%, 1% и 0,6% соответственно. Напротив, на 1-комнатные квартиры наблюдается положительное колебание средней стоимости на 1,6%.

В зависимости от типа постройки уменьшение ценового показателя наблюдается только на квартиры в панельных постройках на 1,5%, в то время как на квартиры в монолитных и кирпичных домах зафиксировано положительное колебание на 0,2%.

В динамике с 25 сентября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 32,5% (-1 401 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 33,4% (-1 459 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 34,9% (-1 701 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 22,1% (-966 у. е. /кв. м).

Бостандыкский район

В Бостандыкском районе на данной неделе в зависимости от формата квартир прослеживается уменьшение средних цен на 3- и многокомнатные на 2% и 4,2%, напротив, 1- и 2-комнатные увеличили стоимость на 3,6% и 0,7% соответственно.

В данном районе ценовой показатель сократился на квартиры в монолитных домах на 1,8% и панельных – на 0,2%, в то время как квартиры в кирпичных постройках увеличили стоимость на 0,4%.

В динамике с 25 сентября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 25,5% (-779 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 34,6% (-1 216 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 31,1% (-1 175 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 20,2% (-747 у. е. /кв. м).

Жетысуйский район

В Жетысуйском районе наблюдается увеличение средней стоимости на 3,6%. Это произошло вследствие положительного колебания 1-комнатных квартир в панельных постройках на 25%. При этом в целом по району поднялись цены на квартиры данного формата всех типов построек на 12%. Стоимость 3- и многокомнатных квартир увеличилась на 1,1% и 3,7% соответственно. Напротив, на 2-комнатное жилье зафиксировано падение средних цен на 1%.

На данной неделе в зависимости от типа постройки положительное колебание ценового показателя составляет: в панельных домах – 6,1%, монолитных – 3,5% и кирпичных на 1,3%.

В динамике с 25 сентября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 10% (-273 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 29,8% (-897 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 36,7% (-1 243 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 46% (-1 561 у. е. /кв. м).

Ауэзовский район

В Ауэзовском районе наблюдается увеличение средней стоимости 3-комнатных квартир на 0,9%, многокомнатных – на 6,5%, напротив, 1- и 2-комнатные сократили цены на 1,1% и 3,4% соответственно.

Цены на квартиры снизились в монолитных и панельных домах на 3,1% и 1,6% соответственно, в то время как в кирпичных выросли на 5,3%.

В динамике с 25 сентября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 28,8% (-715 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 34,6% (-920 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 33,3% (-968 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 37,1% (-1 260 у. е. /кв. м).

Турксибский район

В Турксибском районе наблюдается максимальное положительное колебание цен по городу. При этом увеличение средней стоимости прослеживается на все форматы квартир: на 1-комнатные – 28,5%, на 2-комнатные – 5,2%, на 3-комнатные – 8,9% и на многокомнатные – 10,4%.

Цены на квартиры увеличились в панельных постройках на 13,2% и в кирпичных – на 12,3%.

В динамике с 25 сентября 2007 г. в данном районе снижение средних цен в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 14,9% (-321 у. е. /кв. м) от стоимости, 2-комнатные – 24,8% (-577 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 34,5% (-851 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 31,1% (-892 у. е. /кв. м).

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

На анализируемой неделе наблюдается увеличение ценовых показателей всех форматов квартир. Максимальный рост средних цен зафиксирован на 1-комнатное жилье на 8,3%, а минимальное – на 2-комнатное на 0,2% (и таблица 2).

Таблица 2.

Ценовые показатели по количеству комнат

Формат квартиры	Ценовой показатель на 22 апреля, у. е. /кв. м	Ценовой  показатель на 29 апреля, у. е. /кв. м	Темп роста/ снижения, у. е.	Темп роста/ снижения, %
1-комнатные	2 044	2 213	+169	+8,29
2-комнатные	2 149	2 152	+3	+0,15
3-комнатные	2 261	2 268	+7	+0,33
4-комнатные	2 428	2 478	+50	+2,05
По городу	2 198	2 282	+84	+3,83

В динамике, в зависимости от формата квартир, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость 3-комнатных на 33,3% (-1 134 у. е. /кв. м). Далее в порядке увеличения темпа снижения: 1-комнатные – 24,8% (-731 у. е. /кв. м), 2-комнатные – 30,9% (-962 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 33,1% (-1 228 у. е. /кв. м).

Изменение средних цен по сравнению с прошлой неделей распределилось следующим образом: панельные постройки прибавили 2,4% к стоимости, кирпичные – 3,3% и монолитные – 12,7%. Колебания ценового показателя по типу постройки можно проследить на диаграммах 15 – 17 и в таблице 3.

Таблица 3.

Ценовые показатели по типу постройки дома

Тип постройки	Ценовой показатель на 22 апреля, у. е. /кв. м	Ценовой показатель на 29 апреля, у. е. /кв. м	Темп роста/ падения, у. е.	Темп роста/ падения, %
Панель	1 987	2 036	+49	+2,42
Кирпич	2 305	2 382	+77	+3,30
Монолит	2 319	2 612	+293	+12,67

В динамике, в зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2007 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах на 37,9% (-1 212 у. е. /кв. м), а в кирпичных и монолитных на 34,6% (-1 218 у. е. /кв. м) и 25% (-773 у. е. /кв. м) соответственно.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,51. При этом по сравнению с прошлым периодом сузился диапазон цен выставленных на продажу квартир.

На данной неделе ценовые показатели в данных секторах изменились разнонаправлено. Так, в секторе «дорогого» жилья наблюдается отрицательное колебание на 2,4%, а секторе «дешевого» – положительное на 2,2%.

На последней неделе апреля в сегменте «дорогого» жилья наблюдается снижение ценового показателя во всех районах города, напротив, в сегменте «дешевого» жилья прослеживаются положительные колебания. Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены на диаграмме 20 и в таблице 4.

Таблица 4.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используются 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район	Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому»)	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, %	Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у. е.	Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у. е.
Алмалинский	2,78	-1,19	-2,16	-48	-31
Медеуский	2,70	-0,62	2,47	-29	41
Бостандыкский	2,71	-1,64	4,78	-66	67
Жетысуйский	2,57	-7,13	-0,96	-232	-11
Ауэзовский	2,39	-2,63	5,25	-76	59
Турксибский	1,98	-1,30	4,02	-30	44
Город	2,51	-2,44	2,19	-84	29

Максимальный индекс расслоения зафиксирован в Бостандыкском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,9 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Турксибском (2,1 раза).

В динамике с 25 сентября 2007 г. произошло снижение цен в сегментах «дорогого» жилья на 27,3% (-1 248 у. е. /кв. м) и «дешевого» – на 38,8% (-844 у. е./кв. м).

Итак, на анализируемой неделе зафиксировано положительное колебание, вызванное значительным ростом предложения на вторичном рынке жилья в отдельных районах города. В целом, 25 сентября 2007 года общее уменьшение стоимости 1 кв. м составило 30,4% (-996 у. е. /кв. м).

Прогноз: в ближайшие месяцы темп снижения составит 5–7% в месяц с возможными недельными положительными колебаниями.

Аналитический отдел портала www.kn.kz