Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Алматы за март 2008 года

По сравнению с прошлым месяцем средневзвешенная стоимость 1 кв. м сократилась на 5,4% (-139 у. е. /кв. м) и достигла отметки 2 437 у. е. /кв. м. При этом месячный темп снижения увеличился в 2,8 раза.

В течение месяца на вторичном рынке на продажу выставлялось в среднем от 7,5 тыс. до 8,5 тыс. квартир, что на 8% больше, чем в предыдущем месяце.

идером по количеству предложений является Бостандыкский район, на его долю приходится 28%. Ненамного отстают Ауэзовский и Алмалинский районы – 23% и 20%. В Медеуском и Жетысуйском выставлялось на продажу 14% и 9% квартир соответственно. Наименьший уровень предложений отмечен в Турксибском районе – 6%.

Средняя стоимость жилья по районам

Рассматривая динамику «поведения» цен в течение двух месяцев, можно отметить, что уменьшение ценовых показателей наблюдается во всех районах. Максимальные темпы падения цен зафиксированы в Турксибском и Ауэзовском районах на 9,8% и 8,5% соответственно, а минимальные в Медеуском – 1,4% (таблица 1).

Таблица 1.

Динамика средневзвешенной стоимости

Район	Средняя цена в феврале, у. е. /кв. м	Средняя цена в марте, у. е. /кв. м	Темпы роста/ падения к февралю, %	Темпы роста/ падения к февралю, у. е.
Алмалинский	2 761	2 649	-4,06	-112
Медеуский	3 535	3 486	-1,40	-49
Бостандыкский	2 917	2 813	-3,58	-105
Жетысуйский	2 360	2 250	-4,67	-110
Ауэзовский	2 319	2 121	-8,54	-198
Турксибский	1 876	1 692	-9,81	-184
По городу	2 576	2 437	-5,39	-139

Алмалинский район

В данном районе темп снижения среднемесячной стоимости увеличился с 1,1 % до 4,1%, и средняя цена на вторичное жилье составила 2 649 у. е. /кв. м. Количество предложений в данном месяце выросло на 9%.

По сравнению с прошлым месяцем темп падения цен на 1-комнатные квартиры составил 3,5% (-84 у. е. /кв. м), 2-комнатные – 4,4% (-116 у. е. /кв. м), 3-комнатные – 5,4% (-157 у. е. /кв. м) и многокомнатные – 2,9% (-93 у. е. /кв. м). Напомним, что в феврале наблюдалось положительное колебание стоимости 1- и многокомнатного жилья на 2,5% и 4,4% соответственно.

Медеуский район

По отношению к февралю темп падения среднемесячной стоимости составил 1,4% (-49 у. е. /кв. м), уменьшившись по сравнению с прошлым месяцем в 2 раза. Средняя стоимость в данном месяце составила 3 486 у. е. /кв. м. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 31%.

В данном районе максимально потеряли в цене 3-комнатные квартиры на 5,7% (-210 у. е. /кв. м), а минимально многокомнатные – на 0,3% (-12 у. е. /кв. м). Напротив, стоимость 1- и 2-комнатного жилья незначительно увеличилась на 0,15% (+5 у. е. /кв. м) и 0,4% (+12 у. е. /кв. м) соответственно.

Бостандыкский район

В данном районе по сравнению с прошлым месяцем темп снижения среднемесячной стоимости не изменился и составил 3,6% (-105 у. е. /кв. м), при этом ценовой показатель опустился на отметку 2 813 у. е. /кв. м. Рост количества предложений составил 11%.

По сравнению с прошлым месяцем максимальный темп снижения цен зафиксирован на 2-комнатное жилье на 7% (-196 у. е. /кв. м), затем на 3- и 1-комнатное – 5,2% (-156 у. е. /кв. м) и 2,4% (-60 у. е. /кв. м) соответственно. Напротив, на многокомнатное наблюдается незначительное положительное колебание средней стоимости на 0,4% (+14 у. е. /кв. м)

Жетысуйский район

В течение марта темп снижения среднемесячной стоимости составил 4,7% (-110 у. е. /кв. м), и ценовой показатель остановился на отметке 2 250 у. е. /кв. м. Напомним, что в феврале наблюдалось положительное колебание – 1,1%. В данном районе отмечен спад предложений на 2,5%.

По сравнению с прошлым месяцем снижение среднемесячной стоимости в зависимости от формата квартир распределилось следующим образом: 1-комнатные квартиры уменьшили свою стоимость на 9,3% (-216 у. е. /кв. м), 2-комнатные – на 5,6% (-128 у. е. /кв. м) и 3-комнатные – на 7,3% (-180 у. е. /кв. м). Ценовой показатель многокомнатных квартир, напротив, значительно увеличился на 12,3% (+286 у. е. /кв. м).

Ауэзовский район

По сравнению с прошлым месяцем среднемесячная стоимость 1 кв. м жилья значительно снизилась на 8,5% (-198 у. е. /кв. м), при этом темп падения вырос в 2,2 раза. Средняя стоимость опустилась на отметку 2 121 у. е. /кв. м. Спад объема предложений составил 3,3%.

В течение марта темп падения стоимости 1-комнатных квартир составил 8,6% (-183 у. е. /кв. м), 2-комнатных – 10,3% (-230 у. е. /кв. м), 3-комнатных – 9% (-208 у. е. /кв. м) и многокомнатных – 6,3% (-164 у. е. /кв. м).

Турксибский район

В Турксибском районе ценовой показатель зафиксировался на уровне 1 692 у. е. /кв. м и оказался максимальным по городу – 9,8% (-184 у. е. /кв. м). При этом темп падения среднемесячной стоимости по сравнению с предыдущим периодом изменился в 5 раз. В течение месяца наблюдается рост объема предложений на 15%.

По сравнению с прошлым месяцем в данном районе стоимость 1-комнатных квартир сократилась на 5,7% (-107 у. е. /кв. м), 2-комнатных – 5,6% (-139 у. е. /кв. м) и 3-комнатных – 6,1% (-163 у. е. /кв. м). В то время как стоимость многокомнатного жилья увеличилась на 4,8% (+102 у. е. /кв. м).

Динамика изменения средней стоимости по типу постройки дома

По сравнению с февралем в марте уменьшение средней стоимости жилой площади в панельных домах составило 5,6% (-134 у. е. /кв. м), в кирпичных – 3,8% (-102 у. е. /кв. м) и в монолитных – 6,8% (-177 у. е. /кв. м). Можно отметить, что в данном месяце темп падения цен на квартиры в панельных домах вырос в 5 раз (!). Динамику средней стоимости жилья по типу постройки можно рассмотреть на диаграммах 11 – 13.

В зависимости от количества комнат максимальное снижение среднемесячной стоимости прослеживается на 3-комнатное жилье на 6,1% (-163 у. е. /кв. м), далее в порядке убывания на 2- и 1-комнатное – 5,6% (-139 у. е. /кв. м) и 4,9% (-117 у. е. /кв. м) соответственно. Напротив, многокомнатные квартиры возросли в цене на 1,2% (+33 у. е. /кв. м).

Индекс расслоения

В марте по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 2,7, при этом значительно расширился диапазон цен предложений. По отношению к февралю в сегменте максимальных цен наблюдается снижение ценового показателя на 4,2% (-167 у. е. /кв. м), напомним, что в прошлом месяце наблюдалось положительное колебание в данном секторе. А в сегменте минимальных цен темп снижения увеличился почти в три раза и составил 7% (-117 у. е. /кв. м).

В марте стоимость единицы площади в секторе «дорогого» жилья колебалась в пределах от 3 7008 до 3 894 у. е. /кв. м, а в секторе «дешевого» – от 1 443 до 1 651 у. е. /кв. м. Существенно расширился диапазон цен в Жетысуйском и Бостандыкском районах. Увеличение диапазона произошло вследствие появления на рынке более «дорогого» жилья в Бостандыкском районе и более «дешевого» – в Жетысуйском.

Минимальный индекс расслоения наблюдается в Турксибском районе - 2,29, а максимальный – в Жетысуйском – 3,18.

Более подробно с ценовыми показателями можно ознакомиться в таблице 2.

Таблица 2.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используются 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район	Индекс расслоения в марте	Верхние ценовые сегменты в феврале, у. е. /кв. м	Верхние ценовые сегменты в марте, у. е. /кв. м	Изменение верхних ценовых сегментов, %	Изменение верхних ценовых сегментов, у. е.
Алмалинский	3,03	4 501	4 412	-1,99	-89
Медеуский	2,91	5 747	5 425	-5,61	-322
Бостандыкский	2,89	4 316	4 560	5,67	244
Жетысуйский	3,18	3 827	3 623	-5,32	-204
Ауэзовский	2,36	3 299	3 004	-8,94	-295
Турксибский	2,29	2 813	2 581	-8,24	-232
По городу	2,70	3 978	3 811	-4,19	-167

Район	Нижние ценовые сегменты в феврале, у. е. /кв. м	Нижние ценовые сегменты в марте, у. е. /кв. м	Изменение нижних ценовых сегментов, %	Изменение нижних ценовых сегментов, у. е.
Алмалинский	1 767	1 614	-8,67	-153
Медеуский	2 083	2 029	-2,63	-54
Бостандыкский	1 930	1 745	-9,59	-185
Жетысуйский	1 571	1 397	-11,10	-174
Ауэзовский	1 564	1 393	-10,93	-171
Турксибский	1 229	1 246	1,42	17
По городу	1 667	1 550	-7,03	-117

Итак, в марте рынок недвижимости вторичного жилья отличился увеличением темпов падения средней стоимости и ростом объема предложений. С начала октября 2007 года снижение среднемесячного ценового показателя составило 20,3% (-620 у. е. /кв. м).

Прогноз: вопреки ожиданиям, весеннего роста цен не предвидится, так как никаких экономических факторов, способствующих этому, в настоящее время не существует. Учитывая увеличение темпов падения средних цен, можно предположить, что на рынке жилья в ближайшие месяцы данный показатель будет снижаться в пределах 3–5%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz