На рынке вторичного жилья продолжается тенденция снижения цен. Средневзвешенная стоимость жилой площади недвижимости, сократившись еще на 3,4%, оказалась на уровне 2 384 у. е. /кв. м. Количество предложений за неделю уменьшилось на 6,1% и составило 7 755 квартир. Емкость рынка жилья в ценах предложения упала на 1% и составила 1 316 млн. у. е.
Уменьшение количества предлагаемых квартир прослеживается во всех районах города, кроме Турксибского, где рост предложений составил 1,3%. Наибольший спад выставленных на продажу квартир наблюдается в Жетысуйском районе – 8,5%, далее в Ауэзовском – 7,2%, в Бостандыкском – 6,9% и Медеуском – 6,8% а наименьший в Алмалинском – 4,6%. Количество предложений по районам распределилось следующим образом.
Динамика изменения средней стоимости 1 кв. м по районам в у. е.
Снижение средней стоимости наблюдается во всех районах города, кроме Ауэзовского. Здесь зафиксировано положительное колебание средней цены на 2,1%. Максимальный темп снижения – 7,2% был зафиксирован в Турксибском районе. Минимум на данной неделе пришелся на Алмалинский район, здесь темп составил 2,6%. Подробные изменения стоимости 1 кв. м жилой площади, произошедшие на этой неделе по районам – в таблице 1.
Таблица 1.
Ценовые показатели по районам
Район |
18 марта |
25 марта |
Темп роста/падения, у. е. |
Темп роста/падения, % |
Алмалинский |
2 673 |
2 604 |
-69 |
-2,58 |
Медеуский |
3 526 |
3 398 |
-128 |
-3,62 |
Бостандыкский |
2 864 |
2 754 |
-110 |
-3,84 |
Жетысуйский |
2 292 |
2 183 |
-109 |
-4,75 |
Ауэзовский |
2 079 |
2 122 |
43 |
2,05 |
Турксибский |
1 754 |
1 627 |
-127 |
-7,23 |
Город |
2 467 |
2 384 |
-83 |
-3,37 |
В Алмалинском районе наблюдается падение ценовых показателей всех форматов квартир, кроме 1-комнатных. Максимально снизили свою стоимость на 15% многокомнатные квартиры в монолитных постройках. Однокомнатное жилье в домах данного типа напротив увеличило стоимость на 19%.
В Медеуском районе на уменьшение ценового показателя оказало влияние снижение цен 1-комнатных квартир на 6,4%, 2-комнатных – на 4% и 3-комнатных – на 3,4%. При этом многокомнатное жилье не изменило свою стоимость.
В Бостандыкском районе прослеживается недельное снижение стоимости всех форматов квартир. Максимально упали цены на многокомнатное жилье – 4,3%, далее 3- и 2-комнатное –4,1% и 3,8% соответственно. Минимально сократили свою стоимость 1-комнатные квартиры на 3%.
В Жетысуйском районе также наблюдается снижение средней стоимости всех форматов квартир. Ценовые показатели 1-комнатного жилья максимально снизили свою стоимость на 8,2%. Двух- и трехкомнатные потеряли 6,7% и 6% от стоимости соответственно. Минимальное снижение зафиксировано на многокомнатные квартиры с темпом 2,4%.
В Ауэзовском районе произошло недельное положительное колебание ценового показателя. Однокомнатные повысили стоимость на 0,3%, трехкомнатные – на 2,2% и многокомнатные квартиры – на 7,6%. Только на двухкомнатное жилье продолжается снижение с темпом 0,6%,
В Турксибском районе наблюдается максимальное снижение средней стоимости по городу, вследствие значительного падения цен на 2-комнатные квартиры в монолитных постройках на 23%. На остальные форматы прослеживается незначительное увеличение средних цен.
Динамика средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе наблюдается уменьшение ценовых показателей всех форматов квартир, кроме многокомнатных, темп роста которых составил 1,1%. Максимальное снижение средних цен зафиксировано на 2-комнатное жилье – 4,8% (таблица 2).
Таблица 2.
Показатели по количеству комнат
Показатель |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
По городу |
Средняя цена на 18 марта (у. е. /кв. м) |
2 295 |
2 360 |
2 497 |
2 896 |
2 467 |
Средняя цена на 25 марта (у. е. /кв. м) |
2 243 |
2 246 |
2 447 |
2 929 |
2 384 |
Темп изменения цен (%) |
-2,27 |
-4,82 |
-2,02 |
1,13 |
-3,37 |
Темп изменения цен (у. е.) |
-52 |
-114 |
-50 |
33 |
-83 |
В зависимости от типа постройки снижение средних цен по сравнению с прошлой неделей распределилось следующим образом: монолитные постройки потеряли 6,1% от стоимости, панельные – 2,9% и кирпичные – 1%. Колебания средней стоимости по типу постройки можно проследить на диаграммах 10 – 12 и в таблице 3.
Таблица 3.
Показатели по типу постройки дома
Показатель |
18 марта |
25 марта |
Темп роста/падения, у. е. |
Темп роста/падения, % |
Панель |
2 301 |
2 234 |
-67 |
-2,90 |
Кирпич |
2 619 |
2 591 |
-27 |
-1,04 |
Монолит |
2 493 |
2 341 |
-152 |
-6,10 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,5. При этом по сравнению с прошлым периодом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился на 0,3%.
Темп снижения ценового показателя в секторе верхнего сегмента составил 3,7%, а в секторе нижнего – 3,4%. На диаграмме 13 видно, что в течение всего анализируемого периода именно сегмент «дорогого» жилья подвергался наибольшим ценовым колебаниям. Важно отметить, что с начала года в секторе «дорогого» жилья снижение составило 7% (-278 у. е. /кв. м), а в секторе «дешевого» – 16,2% (-290 у. е. /кв. м).
Значительное изменение показателя расслоения в сегменте «дорогого» жилья наблюдаются в Алмалинском районе, темп снижения которого составил 10,8%. В сегменте «дешевого» жилья зафиксирован максимальный показатель снижения цен на 8,8% в Жетысуйском районе. Недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения более подробно представлены на диаграмме 15 и в таблице 4.
Таблица 4.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используются 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у. е. |
Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у. е. |
Алмалинский |
2,61 |
-10,76 |
-0,28 |
-502 |
-5 |
Медеуский |
2,57 |
-6,33 |
-3,78 |
-348 |
-79 |
Бостандыкский |
2,68 |
-3,96 |
-4,04 |
-185 |
-71 |
Жетысуйский |
2,71 |
-1,92 |
-8,75 |
-68 |
-124 |
Ауэзовский |
2,31 |
3,64 |
-5,41 |
108 |
-76 |
Турксибский |
2,02 |
-2,16 |
2,33 |
-56 |
28 |
Город |
2,47 |
-3,68 |
-3,39 |
-142 |
-53 |
Максимальный диапазон цен наблюдается в Жетысуйском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,7 раза выше «дешевого»), а минимальный индекс расслоения – в Турксибском – 2,0.
Итак, в динамике рынок столичной недвижимости характеризуется увеличением темпов падения средней стоимости. Если в прошлом месяце темп снижения составил 1,9%, то в текущем месяце он уже увеличился в 2,5 раза. В целом, с конца сентября 2007 года общее уменьшение цены 1 кв. м составило 27,6% (-908 у. е. /кв. м). При этом в сегменте «дорогого» жилья произошло снижение на 19,1% (-875у. е. /кв. м), а в секторе «дешевого» – на 31% (-674 у. е./кв. м).
Прогноз: в ближайшее время темп снижения будет находиться в пределах 3% - 4% в месяц с возможными недельными положительными колебаниями.
Аналитический отдел портала www.kn.kz