Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Алматы (c 4.03.2008 г. по 10.03.2008 г.)

На рынке вторичного жилья зафиксировано недельное положительное колебание. Средневзвешенная стоимость столичной недвижимости увеличилась до отметки 2 505 у. е. /кв. м, темп роста составил 1,8%. Столь значительное увеличение ценового показателя объясняется появлением на рынке жилья «дорогих» квартир в монолитных постройках. Количество предложений за неделю снизилось еще на 11,5% и составило 7 570 квартир. Емкость рынка жилья в ценах предложения сократилась на 14,7% и составила 1 306 млн. у. е.

Всплеск предложения на вторичном рынке жилья сменился спадом. Снижение количества предлагаемых квартир прослеживается во всех районах города, кроме Жетысуйского, где зафиксирован незначительный рост на 0,8%. Наибольший спад предложений наблюдается в Медеуском районе – 16,4%, затем в Бостандыкском – 14,4% и Ауэзовском – 13,7%, далее в Алмалинском – 8,4%, а наименьший в Турксибском – 7%. Количество предложений по районам распределилось следующим образом.

Динамика изменения средней стоимости 1 кв. м по районам в у. е.

Максимальный рост ценовых показателей зафиксирован в Турксибском районе на 9,9%, что оказало существенное влияние на общегородской показатель. Напротив, в Алмалинском и Ауэзовском районах средняя стоимость продолжает снижаться. Подробные изменения стоимости 1 кв. м жилой площади, произошедшие на этой неделе по районам – в таблице 1.

Таблица 1.

Ценовые показатели по районам

Район	26 февраля	4 марта	Темп роста/падения, у. е.	Темп роста/падения, %
Алмалинский	2 840	2 715	-125	-4,40
Медеуский	3 571	3 501	-70	-1,96
Бостандыкский	2 787	2 857	70	2,51
Жетысуйский	2 348	2 318	-30	-1,28
Ауэзовский	2 281	2 203	-78	-3,43
Турксибский	1 707	1 601	-106	-6,21
Город	2 524	2 461	-63	-2,50

В Алмалинском районе наблюдается падение ценовых показателей на квартиры всех форматов и типов построек. Существенное влияние на средние цены оказали выставленные на продажу «дешевые» 1-комнатные квартиры в кирпичных и монолитных постройках, снизившие свою стоимость на 9%.

В Медеуском районе на недельное увеличение ценового показателя оказал влияние рост цен 1-комнатных квартир на 9,3%. При этом 3- и многокомнатное жилье потеряло 1% и 3,3% от стоимости соответственно.

В Бостандыкском районе прослеживается недельное положительное колебание стоимости всех форматов квартир. Максимально увеличились цены на многокомнатное жилье – 5,5%, что в значительной степени повлияло на средний показатель по району.

В Жетысуйском районе недельное увеличение средней стоимости оказалось минимальным. Увеличение цены 1 кв. м жилья произошло вследствие роста стоимости 2-комнатных на 7,9% и многокомнатных – на 9,1%. Ценовые показатели 1- и 3-комнатного жилья уменьшились на 8,1% и 1,8% соответственно.

В Ауэзовском районе 1-комнатные снизили стоимость на 1,6%, 2-комнатные – на 0,1%, 3-комнатные – на 0,2% и многокомнатные квартиры – на 3%.

В Турксибском районе наблюдается максимальное увеличение средней стоимости по городу. Это было вызвано ростом ценовых показателей 1-комнатного жилья в монолитных домах на 30%.

Динамика средней стоимости по количеству комнат и типу постройки

На анализируемой неделе наблюдается увеличение ценовых показателей всех форматов квартир, кроме 3-комнатных, которые уменьшили свою стоимость на 0,6% (таблица 2).

Таблица 2.

Показатели по количеству комнат

Показатель на 4 марта 2008 г.	1-комн.	2-комн.	3-комн.	4-комн.	По городу
Средняя цена (у. е. /кв. м)	2 272	2 412	2 543	2 902	2 461
Темп изменения цен (%)	-3,61	0,77	-3,98	0,94	-2,50
Темп изменения цен (у. е.)	-85	18	-105	27	-63

В зависимости от типа постройки наибольшее изменение претерпела стоимость жилья в монолитных домах. Колебания средней стоимости по типу постройки можно проследить на диаграммах 5, 6, 7 и в таблице 3.

Таблица 3.

Показатели по типу постройки дома

Показатель	4 марта	11 марта	Темп роста/падения, у. е.	Темп роста/падения, %
Панель	2 365	2 356	-9	-0,38
Кирпич	2 660	2 676	16	0,59
Монолит	2 370	2 493	123	5,21

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,4. При этом по сравнению с прошлым периодом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился на 3,9% (диаграммы 7 и 8).

Темп роста ценового показателя в секторе верхнего сегмента составил 1,1%, напротив средняя цена в сегменте «дешевого» жилья снизилась на 2,5%. Важно отметить, что с начала года в секторе «дорогого» жилья снижение составило 2,3% (-92 у. е. /кв. м), а в секторе «дешевого» – 10,2% (-183 у. е. /кв. м).

На данной неделе в Жетысуйском районе в сегменте «дорогого» жилья наблюдается наибольшее увеличение стоимости на 12,8%, напротив, в сегменте «дешевого» – максимальное снижение на 4,4%. Недельные темпы индекса цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения более подробно представлены на диаграмме 9 и в таблице 4.

Таблица 4.

Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используются 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)

Район	Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому»)	Изменение индекса стоимости «дорогого» жилья, %	Изменение индекса стоимости «дешевого» жилья, %	Изменение индекса стоимости «дорогого» жилья, у. е.	Изменение индекса стоимости «дешевого» жилья, у. е.
Алмалинский	2,68	-7,48	-2,12	-365	-37
Медеуский	2,64	-6,33	-1,82	-370	-39
Бостандыкский	2,43	7,16	3,40	304	61
Жетысуйский	2,24	-2,64	0,49	-95	8
Ауэзовский	2,06	-10,51	3,47	-361	50
Турксибский	2,03	-7,11	14,33	-205	166
Город	2,33	-4,65	2,81	-188	45

Максимальный диапазон цен наблюдается в Алмалинском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,7 раза выше «дешевого»), а минимальный индекс расслоения – в Турксибском районе (в 2 раза).

В целом, с конца сентября 2007 года общее уменьшение цены 1 кв. м составило 23,9% (-787 у. е.). При этом в сегменте «дорогого» жилья произошло снижение на 14,7% (-672у. е. /кв. м), а в секторе «дешевого» – на 25,6% (-554 у. е./кв. м).

Прогноз: в ближайшее время темп снижения будет находиться в пределах 1,5% - 2% в месяц с возможными недельными положительными колебаниями.

Аналитический отдел портала www.kn.kz