В конце января на рынке вторичного жилья Южной столицы наблюдается положительное колебание на 1,2%. Средняя стоимость квадратного метра остановилась на отметке 2 615 у. е. /кв. м. Объемы предложений по сравнению с прошлой неделей уменьшились на 5,3%, а емкость в денежном эквиваленте составила 947 млн. у. е.
Динамика изменения средней стоимости 1 кв. м по районам в у. е.
Значительный рост ценовых показателей зафиксирован в Турксибском районе на 6,6%. Подробные изменения стоимости 1 кв. м жилой площади, произошедшие на этой неделе по районам – в таблице 1.
Таблица 1.
Ценовые показатели по районам
Район |
22 января |
29 января |
Темп роста/падения, у. е. |
Темп роста/падения, % |
Алмалинский |
2 792 |
2 730 |
-62 |
-2,23 |
Медеуский |
3 492 |
3 606 |
+114 |
+3,36 |
Бостандыкский |
3 080 |
3 000 |
-80 |
-2,60 |
Жетысуйский |
2 281 |
2 367 |
+85 |
+3,73 |
Ауэзовский |
2 425 |
2 399 |
-26 |
-1,08 |
Турксибский |
1 790 |
1 909 |
+119 |
+6,61 |
Город |
2 584 |
2 615 |
31 |
+1,22 |
В Алмалинском районе на данной неделе уменьшение средней стоимости 2-, 3- и многокомнатных квартир составило 0,9% (-29 у. е. /кв. м), 2,27% (-75 у. е. /кв. м) и 7,17% (-259 у. е. /кв. м) соответственно, а увеличение ценовых показателей 1-комнатного жилья – 3,1% (+41 у. е. /кв. м). При этом значительное снижение прослеживается в панельных постройках (7,7%).
В Медеуском районе наблюдается недельное положительное колебание средней стоимости на 3,26%, на что оказало влияние выросшее в цене на 11,68% (+340 у. е. /кв. м) многокомнатное жилье. В панельных и монолитных домах рост стоимости «квадрата» жилой площади составил 5,7% и 3,2% соответственно.
В Бостандыкском районе по городу зафиксировано наибольшее снижение средней цены 1 кв. м, которое составило 2,6% (-80 у. е. /кв. м). Наблюдается уменьшение ценовых показателей 3- и многокомнатного жилья на 4% (-137 у. е. /кв. м) и 7,5% (-313 у. е. /кв. м) соответственно и незначительный рост 1- и 2-комнатных квартир. В монолитных постройках наибольшее снижение средних цен составило 5%.
В Жетысуйском районе средняя стоимость 1 кв. м жилья увеличилась на 3,7% (+86 у. е. /кв. м), при этом значительное влияние оказало 2-комнатное жилье в монолитных постройках, увеличившее свою стоимость на 29% (+591 у. е. /кв. м).
Зафиксировано незначительное снижение средней стоимости квартир, расположенных в Ауэзовском районе, на 1% (-26 у. е. /кв. м). Продолжает снижать свою стоимость 2-комнатное жилье в кирпичных домах, на данной неделе уменьшение составило 8,7% (-222 у. е. /кв. м). Напротив, многокомнатные в кирпичных постройках увеличили свою стоимость на 10,6% (+297 у. е. /кв. м).
В Турксибском районе максимальный недельный темп по городу – 6,6% (+119 у. е. /кв. м). В данном районе наблюдается рост ценовых показателей 1- и многокомнатных квартир на 1,3% и 10,2%(!) соответственно, в то время как 2- и 3-комнатное жилье уменьшило свою стоимость на 3,9% и 4,4%. Наибольшее влияние на среднюю стоимость оказало многокомнатное жилье в панельных постройках, цена которого увеличилась на 16,7% (+310 у. е. /кв. м).
Уменьшение количества предлагаемых квартир зафиксировано во всех районах города, кроме Жетысуйского, где прослеживается рост на 5,5%. Наибольший спад предложений наблюдается в Бостандыкском районе – 14,3%, далее в Алмалинском – 5,2% и Медеуском – 4,6%, затем в Турксибском –1,1% и наименьший рост в Ауэзовском – 0,6%.
Динамика средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе прослеживается рост цен всех форматов квартир, кроме 3-комнатных. Подробные колебания средней стоимости по городу можно рассмотреть в таблице 2.
Таблица 2.
Показатели по количеству комнат
Показатель на 29 января 2008 г. |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
По городу |
Средняя цена (у. е. /кв. м) |
2 372 |
2 537 |
2 653 |
2 969 |
2 615 |
Темп изменения цен (%) |
+2,09 |
+0,72 |
-1,89 |
+1,51 |
+1,22 |
Темп изменения цен (у. е.) |
+49 |
+18 |
-51 |
+44 |
+31 |
На данной неделе наблюдается незначительное общегородское снижение средней стоимости квартир, расположенных только в панельных домах, а в кирпичных и монолитных – повышение (таблица 3). На изменение ценовых показателей существенное влияние оказали многокомнатные квартиры в панельных домах в Алмалинском районе, средняя цена которых упала на 24,6% (-792 у. е. /кв. м), напротив, аналогичные квартиры Медеуского района повысили среднюю стоимость на 31,6% (+853 у. е. /кв. м). В монолитных постройках прослеживается рост цен 2-комнатного жилья Жетысуйского района на 29% (591 у. е./кв. м) и 1-комнатного Алмалинского – на 12,4% (207 у. е. /кв. м). Подросли в цене и кирпичные постройки, при этом значительное влияние оказало многокомнатное жилье Жетысуйского, Ауэзовского и Медеуского районов, увеличившее свою стоимость на 13,6%, 10,6% и 6,1% соответственно.
Таблица 3.
Показатели по типу постройки дома
Показатель |
Темп изменения цен (у. е.) |
Темп изменения цен (%) |
Панель |
-20 |
-0,82 |
Кирпич |
+20 |
+0,72 |
Монолит |
+95 |
+3,83 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,22. В секторе верхнего сегмента ценовые показатели уменьшились на 1,61% (-65 у. е. /кв. м), а в секторе нижнего увеличились на 1,82% (+31 у. е. /кв. м). При этом по сравнению с прошлым периодом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился на 3,4% (диаграммы 4 и 5).
В Алмалинском и Турксибском районах наблюдается значительное уменьшение стоимости «дорогого» жилья на 4,9% (-227 у. е. /кв. м) и 5,9% (-169 у. е. /кв. м) соответственно, а в Медеуском прослеживается увеличение на 3,9% (+217 у. е. /кв. м). На данной неделе цена жилья «дешевого» сегмента в Медеуском районе повысилась на 8,3% (+165 у. е. /кв. м), а в Турксибском – на 5,9% (+73 у. е. /кв. м), что значительно повлияло на данный индекс.
Максимальный диапазон цен на данной неделе наблюдается в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,7 раза выше «дешевого»), а минимальный индекс расслоения по-прежнему – в Ауэзовском районе (в 1,9 раза). Недельные темпы изменения индекса цен "дорогого" и "дешевого" жилья в районах и индекс расслоения более подробно представлены в таблице 4.
Таблица 4.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используются 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение индекса стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение индекса стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение индекса стоимости «дорогого» жилья, у. е. |
Изменение индекса стоимости «дешевого» жилья, у. е. |
Алмалинский |
2,58 |
-4,89 |
-4,72 |
-227 |
-85 |
Медеуский |
2,72 |
+3,86 |
+8,30 |
+217 |
+165 |
Бостандыкский |
2,38 |
+0,44 |
+0,57 |
+20 |
+11 |
Жетысуйский |
2,43 |
-1,84 |
+4,40 |
-74 |
+68 |
Ауэзовский |
1,94 |
-0,95 |
-2,91 |
-31 |
-50 |
Турксибский |
2,06 |
-5,93 |
+5,90 |
-169 |
+73 |
Город |
2,33 |
-1,61 |
+1,82 |
-65 |
+31 |
Зафиксированы по городу: самая дорогая квартира – многокомнатная стоимостью 10 000 у. е. /кв. м в Бостандыкском районе и самая дешевая – 2-комнатная по цене 714 у. е. /кв. м в Турксибском районе.
Итак, на рынке столичной недвижимости второй раз в течение месяца наблюдается положительное колебание средней стоимости «квадрата» жилой площади, но в данном случае это не стоит связывать с реальным удорожанием жилья. Влияние на положительный темп оказало увеличение стоимости многокомнатных квартир Медеуского района, что в свою очередь было вызвано изменением структуры анализируемой базы. Другими словами, «дорогого» жилья на данной неделе оказалось больше, чем обычно. В целом, изменения тенденции в ближайшее время ожидать не стоит. Среднемесячный темп по городу составит 3% - 4%.
С конца сентября 2007 года общее уменьшение цены 1 кв. м составило 20,6% (-677 у. е.).
Аналитический отдел портала www.kn.kz