На последней неделе февраля средневзвешенная стоимость на рынке столичной недвижимости опустилась до отметки 2 524 у. е. /кв. м, темп падения составил 3,7%. Количество предложений на вторичном рынке жилья продолжает увеличиваться, недельный прирост составил 17,5%. Емкость рынка в денежном эквиваленте – 1 677 млн. у.е.
На данной неделе для анализа было предложено 9 356 квартир, выставленных на продажу. Увеличение количества предлагаемых квартир прослеживается во всех районах города. Наибольший рост предложений наблюдается в Медеуском районе – 45,6%, затем в Бостандыкском – 20,5%, и в Алмалинском – 20,4%, далее в Ауэзовском – 10,1% и в Жетысуйском – 4,8, а наименьший в Турксибском – 1,3%.
Динамика изменения средней стоимости 1 кв. м по районам в у. е.
Максимальное снижение ценовых показателей на 14,5% зафиксировано в Турксибском районе. Напротив, в Медеуском и Алмалинском районах средняя стоимость увеличилась на 2,4% и 0,8% соответственно. Подробные изменения стоимости 1 кв. м жилой площади, произошедшие на этой неделе по районам – в таблице 1.
Таблица 1.
Ценовые показатели по районам
Район |
19 февраля |
26 февраля |
Темп роста/падения, у. е. |
Темп роста/падения, % |
Алмалинский |
2 818 |
2 840 |
22 |
0,78 |
Медеуский |
3 486 |
3 571 |
85 |
2,42 |
Бостандыкский |
2 959 |
2 787 |
-172 |
-5,82 |
Жетысуйский |
2 370 |
2 348 |
-22 |
-0,92 |
Ауэзовский |
2 349 |
2 281 |
-68 |
-2,88 |
Турксибский |
1 997 |
1 707 |
-290 |
-14,53 |
Город |
2 620 |
2 524 |
-96 |
-3,66 |
В Алмалинском районе зафиксировано незначительное положительное колебание средней стоимости. Существенное влияние на средние цены оказали выставленные на продажу «дорогие» многокомнатные квартиры в монолитных постройках, возросшие в цене на 30% (+900 у. е. /кв. м). На остальные форматы и типы квартир прослеживается снижение цен.
В Медеуском районе отмечено недельное увеличение ценового показателя на 2,4%. Однокомнатные квартиры поднялись в цене на 6,5%, 2-комнатные – на 4,2% и 3-комнатные – на 0,54%. Многокомнатное жилье снизило свою стоимость на 0,48%.
В Бостандыкском районе снизились ценовые показатели всех форматов квартир и типов построек. На среднюю стоимость значительное влияние оказали многокомнатные квартиры в монолитных домах, которые уменьшили цену на 25% (-1 079 у. е. /кв. м).
В Жетысуйском районе недельное снижение средней стоимости оказалось минимальным. Уменьшение цены 1 кв. м жилья произошло вследствие снижения стоимости 1-комнатных на 11% и 2-комнатных – на 15% в монолитных постройках. В то время как наблюдается увеличение ценового показателя 3- комнатного жилья на 8%.
В Ауэзовском районе 2-комнатные снизили стоимость на 1,1%, 3-комнатные – на 4,2% и многокомнатные – на 6,8%. Ценовые показатели 1-комнатного жилья увеличились на 1%.
В Турксибском районе зафиксировано максимальное уменьшение средней стоимости по городу. Это было вызвано снижением ценовых показателей 1-, 2-комнатного жилья в панельных домах на 17% и 12% соответственно и аналогичные квартиры в монолитных домах уменьшили стоимость на 18% и 46%. В то время как многокомнатные в панельных постройках увеличили цену на 16%.
Динамика средней стоимости по количеству комнат и типу постройки
На анализируемой неделе наблюдается снижение ценовых показателей всех форматов квартир. Подробные колебания средней стоимости по городу можно рассмотреть в таблице 2.
Таблица 2.
Показатели по количеству комнат
Показатель на 26 февраля 2008 г. |
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн. |
По городу |
Средняя цена (у. е. /кв. м) |
2 358 |
2 393 |
2 649 |
2 875 |
2 524 |
Темп изменения цен (%) |
-1,64 |
-6,18 |
-1,61 |
-0,26 |
-3,66 |
Темп изменения цен (у. е.) |
-39 |
-158 |
-43 |
-7 |
-96 |
В зависимости от типа постройки наибольшее изменение претерпела стоимость жилья в панельных домах. Колебания средней стоимости по типу постройки можно проследить в таблице 3.
Таблица 3.
Показатели по типу постройки дома
Показатель |
Темп изменения цен к 19 февраля (у. е.) |
Темп изменения цен к 19 февраля (%) |
Панель |
-50 |
-2,04 |
Кирпич |
-23 |
-0,85 |
Монолит |
-211 |
-7,94 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,51. При этом по сравнению с прошлым периодом диапазон цен выставленных на продажу квартир расширился на 10%.
Ценовые показатели в секторе верхнего сегмента увеличились на 2,7%, а в секторе нижнего сегмента значительно снизились на 6,7%. Важно отметить, что в секторе «дорогого» жилья с начала года снижение составило 1,3% (-52 у. е. /кв. м), а в секторе «дешевого» – 6,98% (-125 у. е. /кв. м).
На данной неделе в Алмалинском районе в секторе «дорогого» жилья наблюдается наибольшее увеличение стоимости на 11,8%. А в Турксибском районе цена жилья «дешевого» сегмента уменьшилась на 15,4%, что оказало значительное влияние на данный индекс по городу.
Таблица 4.
Индексы стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используются 10% самых дорогих и 10% самых дешевых квартир)
Район |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») |
Изменение индекса стоимости «дорогого» жилья, % |
Изменение индекса стоимости «дешевого» жилья, % |
Изменение индекса стоимости «дорогого» жилья, у. е. |
Изменение индекса стоимости «дешевого» жилья, у. е. |
Алмалинский |
2,83 |
11,80 |
-4,53 |
515 |
-82 |
Медеуский |
2,77 |
5,52 |
-2,40 |
306 |
-52 |
Бостандыкский |
2,35 |
-2,18 |
-7,44 |
-95 |
-145 |
Жетысуйский |
2,32 |
-9,27 |
-0,85 |
-368 |
-13 |
Ауэзовский |
2,38 |
6,08 |
-8,90 |
197 |
-141 |
Турксибский |
2,49 |
5,80 |
-15,44 |
158 |
-211 |
Город |
2,51 |
2,73 |
-6,72 |
107 |
-116 |
Максимальный диапазон цен наблюдается в Алмалинском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,83 раза выше «дешевого»), а минимальный индекс расслоения – в Жетысуйском районе (в 2,32 раза). Значительно увеличился диапазон цен в Турксибском и Ауэзовском районах, вследствие появления на рынке вторичного жилья как «дорогой», так и «дешевой» недвижимости. Недельные темпы индекса цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения более подробно представлены в таблице 4.
Итак, в динамике рынок вторичного жилья Южной столицы характеризуется увеличением количества выставленных на продажу квартир. Средняя стоимость квадратного метра жилой площади продолжает снижаться. В целом, с конца сентября 2007 года общее уменьшение цены 1 кв. м составило 23,3% (-768 у. е.). При этом в сегменте «дорогого» жилья произошло снижение на 11,6% (-528 у. е. /кв. м), а в секторе «дешевого» – на 22,9% (-496 у. е./кв. м).
Прогноз: в ближайшие месяцы темп снижения будет находиться в пределах 1,5% - 2% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz