В мае средняя стоимость на вторичном рынке жилья г. Караганды продолжила снижение и по своему месячному темпу побила все рекорды — 5,6%. Среднемесячный ценовой показатель зафиксировался на уровне 715 у.е. за 1 кв.м. Среднемесячное количество предлагаемого к продаже жилья продолжает держаться на рекордно высоком уровне — 3 127 квартир. По сравнению с прошлым месяцем увеличение показателя составило 1,3%.
По поводу поведения покупателей можно заметить, что в отличие от предыдущих месяцев заинтересованность к рынку жилья заметно возросла. Однако пока это выражается в увеличении количества звонков продавцам и посещений предлагаемых объектов. И это не удивительно, в ценовом отношении рынок жилья ставится все более привлекательным. Тем не менее, в отношении реальных сделок большинство потенциальных покупателей все еще предпочитают не торопиться…
Состояние рынка по районам
Максимальным темпом снижения средней стоимости в мае отличился Центр города. Здесь ценовой показатель сократился на 7,1% и, преодолев тысячный рубеж, оказался на уровне 990 у.е. за 1 кв.м. Далее по мере убывания темпов следуют Юго-Восток и Пришахтинск — на 5,0%. Средняя стоимость в данных районах на конец мая составила 930 и 438 у.е. за единицу площади соответственно. В зависимости от количества комнат максимально подешевели двухкомнатные (на 6,0%) и трехкомнатные (на 5,9%) квартиры. Средняя стоимость жилья данного типа составила 691 у.е. и 762 у.е. за один квадратный метр соответственно. Однокомнатные и многокомнатные квартиры подешевели на 5,5% и 5,2% соответственно, а ценовые показатели оказались на уровне 668 и 740 у.е. за единицу площади.
В динамике с начала августа больше всего сократился средний ценовой показатель в Майкудуке — на 19,5%, или с 625 до 503 у.е. за 1 кв.м. Далее по мере сокращения темпов следует Центр города — на 19,1%. На Юго-Востоке и в Пришахтинске ценовые показатели потеряли 14,3% и 16,6% соответственно. В зависимости от количества комнат максимально подешевели одно- и двухкомнатные квартиры — на 19,3% и 19,2% соответственно. Стоимость трех- и четырехкомнатного жилья сократилась на 15,1% и 16,6% соответственно. Более подробные изменения на рынке вторичного жилья приведены в разделе «Расслоение рынка».
Структура предложения
По сравнению с апрелем среднемесячное количество предлагаемого к продаже жилья увеличилось с 3086 до 3127 квартир, или на 1,3%. При этом в зависимости от района наибольший удельный вес по предложенным к продаже квартирам занимает Центр города — 33%, или 1051 квартира, 30% от общего объема приходится на Майкудук (938 квартир). По 27,9% (872 квартиры) и 8,5% (266 квартир) распределилось предложение на Юго-Восток и Пришахтинск.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двухкомнатные квартиры — 42,0%, или 1 335 единиц. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 27,7%, или 866 квартир, однокомнатное — 20,9% (657) и многокомнатное жилье — 8,7%, или 269 квартир.
По сравнению с июнем 2007 года в мае нынешнего года предложение увеличилось на 18,7% — с 2600 до 3127 квартир.
Расслоение рынка
Возвращаясь к показателям расслоения рынка, посмотрим, какие изменения произошли в течение месяца. При расчетах показателей расслоения используется стоимость 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир за квадратный метр.
Итак, с августа 2007-го по май 2008 года средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке изменилась с 1211 до 1034 у.е., или на 14,6%. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,7 раз выше (!) — 24,2%. Ценовой показатель данного сегмента изменился с 647 до 490 у.е. за квадратный метр.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по май 2008 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке и Пришахтинске — 28,5% и 27,0% соответственно.
Ценовые показатели «дешевого» сегмента в Центре и на Юго-Востоке за этот же период потеряли 21,6% и 22,8% соответственно. При этом темпы снижения цен на одно- и двухкомнатное жилье оказались заметно выше, чем на многокомнатное. Так, диапазон снижения цен на одно- и двухкомнатное жилье составил от 24,4% до 30,2%, а на многокомнатное — от 14,5% до 22,5%.
Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке снижение составило лишь 12,8% и 10,3% соответственно. Кроме того, выяснилось, что категория «дорогих» четырехкомнатных квартир на Юго-Востоке (микрорайоны «Орбита», «Гульдер», «Степные») явилась исключением из общей тенденции. Средняя стоимость единицы площади жилья за анализируемый период сократилась здесь лишь на 1,1% (1453 у.е. за кв.м) (таблица 1).
Таблица 1.
Расслоение рынка вторичного жилья Караганды
|
«Дорогое» жилье |
Август 2007 |
Май 2008 |
Отклонение, % |
«Дешевое» жилье |
Август 2007 |
Май 2008 |
Отклонение, % |
|
Центр |
|||||||
|
1-комн. |
1407 |
1225 |
-12,9 |
1-комн. |
905 |
632 |
-30,2 |
|
2-комн. |
1608 |
1390 |
-13,6 |
2-комн. |
909 |
687 |
-24,4 |
|
3-комн. |
1749 |
1521 |
-13,0 |
3-комн. |
916 |
783 |
-14,5 |
|
4-комн. |
1691 |
1493 |
-11,7 |
4-комн. |
972 |
801 |
-17,6 |
|
Юго-Восток |
|||||||
|
1-комн. |
1238 |
1047 |
-15,4 |
1-комн. |
822 |
606 |
-26,3 |
|
2-комн. |
1342 |
1195 |
-11,0 |
2-комн. |
905 |
672 |
-25,7 |
|
3-комн. |
1499 |
1282 |
-14,5 |
3-комн. |
887 |
687 |
-22,5 |
|
4-комн. |
1453 |
1437 |
-1,1 |
4-комн. |
857 |
713 |
-16,8 |
|
Михайловка |
|||||||
|
1-комн. |
1409 |
1069 |
-24,1 |
1-комн. |
828 |
555 |
-33,0 |
|
2-комн. |
1508 |
1145 |
-24,1 |
2-комн. |
357 |
303 |
-15,1 |
|
3-комн. |
1588 |
1382 |
-13,0 |
3-комн. |
748 |
580 |
-22,5 |
|
Майкудук |
|||||||
|
1-комн. |
880 |
747 |
-15,1 |
1-комн. |
380 |
281 |
-26,1 |
|
2-комн. |
852 |
705 |
-17,3 |
2-комн. |
395 |
265 |
-32,9 |
|
3-комн. |
930 |
780 |
-16,1 |
3-комн. |
399 |
271 |
-32,1 |
|
4-комн. |
924 |
752 |
-18,6 |
4-комн. |
400 |
309 |
-22,8 |
|
Пришахтинск |
|||||||
|
1-комн. |
664 |
594 |
-10,5 |
1-комн. |
378 |
266 |
-29,6 |
|
2-комн. |
645 |
575 |
-10,9 |
2-комн. |
404 |
310 |
-23,3 |
|
3-комн. |
707 |
604 |
-14,6 |
3-комн. |
416 |
284 |
-31,7 |
|
4-комн. |
621 |
545 |
-12,2 |
4-комн. |
412 |
315 |
-23,5 |
Обобщенную дифференциацию карагандинского рынка жилья демонстрирует индекс расслоения, получаемый путем деления средней стоимости «дорогого» жилья на среднюю стоимость «дешевого».
С начала снижения цен на рынке (август-сентябрь) индекс расслоения по городу составлял 1,9 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу мая составил 2,1. Это означает, что за последние полгода «дорогое» и «дешевое» жилье разошлись по ценам на 5% (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за обозначенный период).
Итак, по результатам анализа можно сделать ряд выводов о поведении квартирного рынка. В условиях стагнации наиболее подвержено ценовым колебаниям «дешевое» жилье, «дорогое», напротив, оказывается в этих условиях наиболее устойчивым. Таким образом, в большей степени на среднерыночные показатели влияет падение стоимости квартир в «дешевом» сегменте рынка.
Выводы
Предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке жилья сохраняются. В ближайшие месяцы сокращение показателя средней стоимости будет находиться в пределах 1,5-2% в месяц с возможными положительными недельными колебаниями.
По сравнению с сентябрем прошлого года, когда среднемесячная стоимость 1 квадратного метра достигла своего пика (1010 у.е.), в целом снижение составило 29,2%.
Более подробно о перспективах развития рынка жилья читайте в следующем аналитическом обзоре.
Аналитический отдел портала www.kn.kz