Средняя стоимость жилья в мае 2007 года, по сравнению с 2005, увеличилась ровно в 3 раза, по сравнению с 2006г.- в 2раза.
Предложение.
На алматинском рынке вторичного жилья начинается стагнация. Коррекция и стремление к общему базису ценовых показателей становится все более заметной, о чем свидетельствуют сильные колебания по всем основным индексам.
Средняя стоимость жилья за отчетный период выросла на 2,69 у.е. или 0,535% и составила 3655,34 у.е./кв. м.
Таблица 1.
Общегородские показатели за май.
|
Район |
Средняя цена, (у.е./кв.м) |
Темп роста/ падения, (%) |
Темп роста/ падения,(у.е.) |
Индекс стоимости |
Индекс расслоения |
|
Алмалинский |
3765,92 |
-0,66 |
-9,44 |
1,006 |
1,55 |
|
Бостандыкский |
3942,06 |
-0,81 |
-107,69 |
1,008 |
1,22 |
|
Ауэзовский |
3301,32 |
2,54 |
-41,83 |
0,998 |
1,43 |
|
Турксибский |
2857,97 |
3,05 |
147,99 |
1,035 |
1,24 |
|
Жетысуйский |
3432,85 |
-0,87 |
-133,05 |
1,024 |
1,31 |
|
Медеуский |
4504,52 |
1,07 |
160,14 |
0,996 |
1,24 |
|
Город |
3655,34 |
0,535 |
2,69 |
1,011 |
1,84 |
Рассмотрим изменения, произошедшие в мае по районам.
Алмалинский район потерял в стоимости 9,44 у.е./кв.м или 0,66% в основном из-за понижения цен на 1-комнатные квартиры.
Стоимость жилья в Бостандыкском районе, по сравнению с апрелем, уменьшилась на 107,69 у.е./кв.м. или 0,81%. Причиной тому увеличение емкости рынка сегмента 2-комнатных квартир на 200.000.$ , в связи с чем продавцы недвижимости были вынуждены немного «сдуть» цены.
Ценовые показатели в Ауэзовском районе в денежном выражении пусть и понизились на 41,83 у.е., но заметно выросли в качественном- на 2,54%, вследствие сильного скачка стоимости 4-комнатных квартир.
Турксибский район отметился положительным темпом роста - 147,9 у.е. за 1 квадратный метр или +3,05% к прошлому месяцу. На таком приятном фоне роста средней стоимости жилья неважно выглядят: снижение цен на квартиры в «старых» панельных домах и явно искусственное завышение реальной стоимости на многокомнатные квартиры.
Жетысуйский район. Темп роста понизился на 0,87% или 133,7 у.е./кв.м.. Понижение стоимости связано с приближением ее к базису отношения «спрос/предложение» и к реалиям рынка недвижимости в районе.
В Медеуском районе наблюдается рост ценовых показателей на 160,14 у.е. или 1,07%. Планомерно растет стоимость многокомнатных квартир в домах всех типов постройки.
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») по городу в мае был зафиксирован на отметке - 1,84. Самый высокий индекс в Алмалинском - 1,55, низкий в Бостандыкском - 1,22. С каждым месяцем этот разрыв увеличивается в среднем на 12 пунктов.
Индекс стоимости (показатель стабильности рынка) жилья в Алматы остановился на отметке 1,011 , что подтверждает факт наступающей стагнации. Самым стабильным по этому показателю остается Ауэзовский район. Его индекс составляет 0,988.
Стоимость долгосрочной аренды жилья выросла в среднем на 1,1%.
Спрос.
В мае превышение спроса над предложением понизилось на 14 пунктов и составило 1,68. Наблюдается небольшой спад покупательской способности населения. Потенциальные покупатели пока не привыкли к новым высоким ценам, образовавшимся за период февраль-март 2007г. Этот барьер в какой-то степени помогут преодолеть новые, более «мягкие» условия ипотечного кредитования, предложенные банками в летний период.
Темп роста доходов населения составил 2,41%. Увеличение ВВП и платежеспособности населения сыграло немаловажную роль в повышении стоимости жилья и удержания ее на высоком уровне.
По оперативному прогнозу аналитического отдела портала www.kn.kzв июне-июле 2007г., на рынке недвижимости Алматы будет наблюдаться динамический рост цен на жилье. Влияющими факторами на рост окажутся:
- дефицит жилого фонда в 18,5 млн. квадратных метров;
- дефицит земельных участков, выдаваемых под строительство, вкупе с недавним заявлением премьер-министра РК о временном прекращении продажи земель, что создаст нездоровый ажиотаж вокруг них.
Учитывая складывающуюся ситуацию, можно с большей долей вероятности предположить, что в июне месяце темп изменения стоимости жилья будет колебаться в пределах: от - 1,5 до +2%. Значительное понижение (до 3,5%) цен ожидается в сегменте квартир в панельных домах «старой» постройки.
Аналитический отдел портала www.kn.kz