В октябре на столичном рынке строящегося жилья, вслед за вторичным, проявилась тенденция сезонной стабилизации цен. Средняя стоимость квартир подросла на 1,3% и составила 1037 у.е. за квадратный метр. В разрезе районов основное влияние на стабилизацию общегородского показателя оказали квартиры правобережья, подорожавшие на 3,5% — до 889 у.е. На левом берегу Астаны изменения отрицательны — минус 0,5%, до 1025 у.е. за «квадрат».
На правобережье наблюдаются положительные изменения цен на все типы квартир. При этом максимальный рост был зафиксирован на трех- и однокомнатные квартиры — 7 и 5,7%, или до 857 и 901 у.е. соответственно. Меньше подросли в цене двухкомнатные — на 1,2%, до 910 у.е.
На левом берегу однокомнатное также подорожали — на 2,7%, до 993 у.е., двух- и трехкомнатные продолжили падение — на 1 и 4% соответственно.
Наряду с местоположением и типом квартир наблюдается различие в изменениях цен и в зависимости от отделки. Так, значительный рост в октябре был зафиксирован на жилье в чистовой отделке: на 5,6% на правобережье (до 1056 у.е.) и 6% — на левом берегу (до 908 у.е.). Квартиры в черновой отделке на правобережье также подросли в цене, но уже меньшим темпом — на 2,1%, до 962 у.е., на левом берегу продолжили снижение на 4,7%, до 1105 у.е.
Изменения в динамике
С ноября 2007 года средняя цена предложения на первичном рынке жилья Астаны сократилась на 35-55% в зависимости от сегмента, а с учетом скрытого падения (торга и скидок) — более чем на 60%. При этом темп изменения цен за обозначенный период на левом берегу столицы — 36,2%, на правом — 50,7%.
В зависимости от количества комнат темпы падения примерно одинаковы на все форматы квартир. Однокомнатные и трехкомнатные потеряли по 43,7% стоимости, двухкомнатные и многокомнатные — по 44,4%.
Структура предложения
По сравнению с прошлым месяцем, количество предлагаемого к продаже жилья существенно сократилось — на 23,3%. Взятая за основу анализируемая база в октябре была представлена 112 квартирами, из которых 48 находятся на левобережье, 64 — на правом берегу. Семьдесят шесть квартир было предложено к продаже в черновой отделке, 36 квартир — в чистовой.
По типу квартир максимальный удельный вес в общем количестве предложения занимают однокомнатные квартиры — 40%, или 45 предложений, далее в порядке убывания следует двухкомнатное жилье — 35%, или 39 квартир и трехкомнатное — 21%, или 23 квартиры. Минимальную долю в общем объеме составляет многокомнатное жилье — 4%.
Расслоение рынка
По результатам анализа средних цен в зависимости от объекта выяснилось, что на правобережье наиболее дорогими являются квартиры в жилых комплексах «Изобилие», «Замечательный», «Солнечный Город», «Шанырак», «Алтын Раид», «Европейский», «Достар-3», «Сан-Сити», «Статус». Средняя стоимость однокомнатной квартиры здесь в октябре составила 1210 у.е. за квадратный метр. Еще выше стоимость трехкомнатных квартир — 1315 у.е. за единицу площади.
Наиболее «дешевое» жилье в сегменте новостроек находится в комплексах «АБК-5», «Социум», «Жетi Жол», «Аль-Фараби», «Жар-Жар», «Гармония», «Ак Шанырак», «Гульдер», «Запад», «Эталон». Ценовой показатель квартир в данных объектах — 732 у.е. Квартиры-студии в комплексе «Социум» площадью 25 кв. м можно приобрести в минимальном диапазоне от 16500 до 25000 у.е., а в расчете за квадратный метр еще более дешевыми являются квартиры в комплексах «АБК-5» (в пос. Промышленный) и «Гармония».
На левобережье наиболее доступным является жилье в жилом комплексе «Лесная Поляна» в поселке Косши. Цена предложения однокомнатных квартир колеблется здесь в пределах 20 000-25 000 у.е., или 700-850 у.е. за квадрат. К «дорогому» сегменту рынка можно отнести ЖК «Гранд Астана», «Дипломат», «Грация», «Олимп Палас», «Жансая», «Нурсая», «Территория комфорта». Здесь средняя стоимость составляет 1574 у.е., цена однокомнатной квартиры достигает 55000 у.е. Также к «дорогим» жилым комплексам относятся «Версаль», «Инфинити», «Уют», «Сармат». В данных объектах основное предложение — двух- и трехкомнатные квартиры, а в последнем из перечисленных средняя стоимость квартир максимальна — 1400 у.е. за единицу площади.
Выводы и прогнозы
Нынешняя осень, как впрочем, и год назад, вновь возобновила споры о достижении рынком жилья так называемого «ценового дна». Это неудивительно, ведь в некоторых городах страны падение стоимости не только остановилось, но даже наблюдается рост ценовых показателей. Так, в Алматы с начала сентября цены успели отыграть порядка 10%, в Караганде — колеблются на одном уровне.
Вместе с тем, ситуация в сфере недвижимости остается неоднозначной. С одной стороны, появление позитивных новостей с мировых рынков внушает некоторый оптимизм собственникам недвижимости, что влияет и на темпы падения цен, которые имеют тенденцию к замедлению. С другой стороны, если обратиться к объективным экономическим факторам, напрямую влияющим на восстановление рынка недвижимости, таким как денежные доходы населения, объемы ипотечного кредитования, становится ясным, что говорить о перемене тенденций еще рано. Потенциал к некоторому восстановлению, как и в прошлом году, был обусловлен активизацией сезонного отложенного спроса и, как следует из опыта прошлых лет, в ближайшие месяцы исчерпает себя.
Таким образом, нынешнее состояние рынка поддерживается скорее психологическими факторами — ожиданиями и надеждами, чем реальными предпосылками.
С учетом нынешних тенденций, в ближайшие месяцы снижение ценового показателя по Астане будет находиться в пределах от 0 до 2,5% в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz