Традиционно начало осени было золотым временем для продавцов жилья. Однако с начала кризиса сезонный спрос перестал быть решающим фактором. Осенняя активизация спроса на первичном рынке жилья Астаны привела лишь к тому, что темпы падения цен замедлились. Так, с июля по август средняя стоимость квадратного метра сократилась меньше чем на 1 процент и составила 1033 у.е. Сдерживающее влияние на средний ценовой показатель по городу оказали квартиры на левобережье — «плюс» 1,1 процента, до 1045 у.е. за единицу площади. На правом берегу цены на новые квартиры продолжили снижение — с 1111 до 1090 у.е.
В зависимости от отделки основное влияние на средний показатель оказало жилье в черновой отделке, где темп снижения составил 1,5 процента — до 1072 у.е за квадрат. Средняя стоимость квартир в чистовой отделке осталась на прежнем уровне 1149 у.е.
Основное влияние на рост среднего показателя левобережья оказали одно- и трехкомнатные квартиры, стоимость которых подросла на 1,5 и 2,2 процента соответственно. На правобережье максимально потеряли в цене трех- и многокомнатные квартиры — 2,3 и 3,4 процента соответственно.
Изменения в динамике
С ноября 2007 года средняя цена предложения на первичном рынке жилья Астаны сократилась на 35-50 процентов в зависимости от сегмента, а с учетом скрытого падения (торга и скидок) — более чем на 60 процентов. При этом темп изменения цен за обозначенный период на левом берегу столицы — 40,2 процента, на правом — 45,5 процента.
В зависимости от типа квартир максимальное снижение ценовых показателей произошло на двухкомнатные квартиры, стоимость квадратного метра которых сократилась с 1681 у.е. в ноябре 2007-го до 1032 у.е. в августе нынешнего, или на 40,6 процента. Далее, в порядке убывания темпов снижения, следуют многокомнатные (37,7 процента), однокомнатные (33,9 процента) и трехкомнатные (24,5 процента) квартиры.
Структура предложения
По сравнению с прошлым месяцем количество предлагаемого к продаже жилья вновь осталось без существенных изменений. Взятая за основу анализируемая база в августе была представлена 122 квартирами, из которых 52 находятся на левобережье, 70 — на правом берегу. Семьдесят девять квартир было предложено к продаже в черновой отделке, 43 квартиры — в чистовой.
По типу квартир максимальный удельный вес в общем количестве предложения занимают однокомнатные квартиры — 43 процента, или 52 предложения. Далее в порядке убывания следует двухкомнатное — 29 процентов (36 квартир) и трехкомнатное жилье — 20 процентов (24 квартиры). Минимальную долю в общем объеме составляет многокомнатное жилье — 8 процентов.
Расслоение рынка
По результатам анализа средних цен в зависимости от объекта выяснилось, что на правобережье наиболее дорогими являются квартиры в жилых комплексах «Солнечный Город», «Шанырак», «Алтын Раид», «Европейский», «Достар-3», «Сан-Сити», «Статус», «Изобилие». Средняя стоимость однокомнатной квартиры составила здесь в августе 1243 у.е. за квадратный метр. Еще выше стоимость трехкомнатных квартир — от 1115 до 2000 у.е. за квадрат.
В «дешевом» сегменте новостроек определились «АБК-5», «Социум», «Жар-Жар», «Эталон». Ценовой показатель в данных объектах — 650 у.е. за единицу площади. Квартиры-студии в комплексе «Социум» площадью 25 квадратов можно приобрести в минимальном диапазоне от 16500 до 25000 у.е., а в расчете за единицу площади еще более дешевыми являются квартиры в комплексах «АБК-5» (в пос. Промышленный), «Алтын Гасыр», «Гармония».
На левобережье наиболее доступным является жилье в жилом комплексе «Лесная Поляна» в поселке Косши. Цена предложения однокомнатных квартир колеблется здесь в пределах 20 000-25 000 у.е., или 800-850 у.е. за квадрат. К «дорогому» сегменту рынка можно отнести ЖК «Гранд Астана», «Дипломат», «Грация», «Олимп Палас». Здесь средняя стоимость единицы площади уже значительно выше — 1500 у.е., цена однокомнатной квартиры достигает 60000 у.е. Также к «дорогим» жилым комплексам относятся «Версаль», «Инфинити», «Уют», «Сармат» и «Территория Комфорта». В данных объектах основное предложение — двух- и трехкомнатные квартиры, а в последнем из перечисленных средняя стоимость квартир максимальна — 1300 у.е. за 1 квадратный метр.
Выводы и прогнозы
За двухгодичный период падения цен недвижимость в Казахстане в зависимости от сегмента подешевела от 30 до 50 процентов. А если учитывать скидки при заключении сделок, то скрытое падение составляет еще порядка 20-25 процентов. В связи с этим, как и в прошлом году, прогнозы по поводу дальнейшего развития событий на рынке вновь стали противоречивыми.
За последние месяцы такие макроэкономические показатели, как цены на нефть, курсы валют, фондовые индексы, показали полную чехарду, не позволяя говорить о каком-то определенном тренде. Так, наметившийся в марте-мае рост фондовых индексов, цен на энергоносители сменился в июне новой коррекцией и последующей сильной волатильностью. В результате стало сложно понять, справилась ли экономика с основными проблемами и готова ли она постепенно начать рост или нет. Среди экономистов и политиков в равной мере можно встретить как оптимистичные, так и пессимистичные настроения, ожидания как скорого завершения кризиса, так и его прогрессирования еще на несколько лет.
По мнению аналитиков портала www.kn.kz, внутренние факторы, имеющие прямое отношение к рынку недвижимости, говорят о том, что рынок ожидает дальнейшее падение, хотя уже более замедленными темпами. Восстановление платежеспособного спроса как главного условия для оздоровления рынка возможно лишь при улучшении состояния финансового сектора страны и кредитования экономики. Однако на сегодня банковский сектор продолжает испытывать трудности и, к сожалению, не дает повода для оптимизма.
Таким образом, с учетом нынешних тенденций, снижение ценового показателя в сегменте новостроек будет находиться в пределах от 2,5 до 3 процентов в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz