На анализируемой неделе средняя стоимость жилья сократилась на 1,6% и составила 714 у.е. за 1 квадратный метр. Количество предлагаемого к продаже жилья сократилось по сравнению с прошлым периодом на 8,0% и оказалось на уровне 2 507 квартир. Емкость рынка в ценах предложения — 69, 5 млн. у.е.
Состояние рынка по районам
На анализируемой неделе снижение ценовых показателей произошло во всех районах города. Так, в Центре и на Юго-Востоке средняя стоимость сократилась на 1,6% и 0,9% соответственно. В Майкудуке и Пришахтинске изменения составили 1,7% и 2,9% соответственно (таблица 1).
|
Район |
Средняя стоимость, у.е./кв.м |
Отклонение, у.е. |
Отклонение, % |
|
|
06.05.08 |
13.05.08 |
|||
|
Центр |
1007 |
991 |
-16,1 |
-1,6 |
|
Юго-Восток |
933 |
924 |
-8,7 |
-0,9 |
|
Майкудук |
511 |
503 |
-8,7 |
-1,7 |
|
Пришахтинск |
451 |
438 |
-12,9 |
-2,9 |
В зависимости от типа квартир на анализируемой неделе наибольшее снижение ценового показателя произошло на четырехкомнатное жилье – 2,6%. Одно- и трехкомнатные квартиры потеряли по 1,6% стоимости, двухкомнатные подешевели на 0,8% (таблица 2).
|
Тип квартир |
Средняя стоимость, у.е./кв.м |
Отклонение, у.е. |
Отклонение, % |
|
|
06.05.08 |
13.05.08 |
|||
|
1-комн. |
686 |
675 |
-10,8 |
-1,6 |
|
2-комн. |
699 |
694 |
-5,3 |
-0,8 |
|
3-комн. |
784 |
772 |
-12,4 |
-1,6 |
|
4-комн. |
734 |
715 |
-18,8 |
-2,6 |
В зависимости от типа постройки ценовой показатель по сравнению с прошлой неделей изменился следующим образом: в панельных домах средняя стоимость увеличилась на 0,6%, в кирпичных и монолитных домах сократилась — на 0,9 % и 3,2% (таблица 3).
|
Тип постройки |
Средняя стоимость, у.е./кв.м |
Отклонение, у.е. |
Отклонение, % |
|
|
06.05.08 |
13.05.08 |
|||
|
Панель |
764 |
768 |
+4,0 |
+0,6 |
|
Кирпич |
891 |
883 |
-8,0 |
-0,9 |
|
Монолит |
873 |
840 |
-33,0 |
-3,7 |
Изменения в динамике
В динамике на рынке вторичного жилья снижение цен сопровождается постоянным ростом предложения и сокращением спроса. По сравнению с июнем 2007 года, когда количество сделок купли-продажи достигло рекордной отметки — 1 179, сокращение составило 63,5% — до 393 сделок в апреле (!).
С начала снижения цен наибольшее сокращение претерпела стоимость в Центре города и Майкудуке — на 19,5% и 17,2% соответственно. На Юго -Востоке темп снижения составил 15,4%. Общая практика анализа показывает, что в период стагнации (снижения цен) первым теряет в цене «дешевое» жилье, темпы снижения цен на него обычно выше темпов «дорогого». Однако на примере карагандинского рынка жилья можно заметить, что в районе Пришахтинска, где средняя стоимость квартир на 38,6% ниже среднегородской, темп падения в динамике оказался минимальным — лишь 12,0%.
Вероятно, это было связано с тем, что цены на жилье в данном районе и в период роста были более скромными, так как квартиры здесь менее охотно принимались банками под обеспечение, и спекулятивная составляющая была невысока. Изменения цен по районам в динамике смотрите на диаграммах 4,5,6.
В зависимости от типа квартир с начала октября максимально потеряли в цене однокомнатные квартиры — 26,9% (с 923 до 675 у.е. за 1 кв. метр) и многокомнатные — 24,3% (с 945 до 715 у.е. за единицу площади). Далее, в порядке убывания темпов, следует трехкомнатное (18,9%) и двухкомнатное жилье (17,1%). Средняя стоимость 1 кв. метра данных типов квартир составила 772 и 694 у.е. соответственно.
Изменение показателей средней стоимости с начала октября 2007 г. по апрель 2008 г. можно наблюдать на диаграммах 7,8,9,10.
В целом с начала снижения цен больше всего потеряли в цене квартиры в монолитных домах — 31,9%. Средняя стоимость единицы площади данного типа составила на 13 мая 840 у.е. Стоимость жилья в кирпичных домах сократилась на 20,3% и составила 883 у.е. за квадратный метр, в панельных —768 у.е. (-17,4%).
Структура предложения
В зависимости от района наибольший удельный вес предложенных к продаже квартир занимает Центр города – 33,7%, 30% от общего объема приходится на Майкудук, по 27,9% и 8,5% распределилось предложение на Юго-Востоке и Пришахтинске.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двухкомнатные квартиры — 42,7%. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 27,7%, однокомнатное — 20,9% и многокомнатное жилье — 8,7%.
Выводы
Тенденция снижения цен на рынке жилья продолжается. В ближайшие месяцы сокращение показателя будет находиться в пределах 3,5% – 5% в месяц с возможными положительными недельными колебаниями.
По сравнению с сентябрем, когда среднемесячная стоимость 1 кв. метра достигла своего пика (1 010 у.е.), в целом снижение составило 29,3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz