Как и предполагалось, поведение рынка первичного жилья Астаны в феврале охарактеризовалось увеличением темпов снижения цен. Так, средняя стоимость в ушедшем месяце сократилась на 3,6 процента и составила 1310 у.е. за квадратный метр (диаграмма 1). При этом основное влияние на средний показатель оказало жилье в чистовой отделке, где темп составил 5 процентов — до 1310 у.е. за квадрат. Средняя стоимость квартир в черновой отделке — 1311 у.е., что на 1,2 процента ниже показателя прошлого месяца.
В зависимости от района на средний показатель оказало влияние жилье левобережья, где снижение составило 5 процентов — с 1346 до 1279 у.е. за квадратный метр. На правом берегу новые квартиры подешевели на 1,3 процента — до 1341 у.е.
В районе левобережья основное влияние на средние показатели оказали двух- и трехкомнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 2,5 и 4,5 процента соответственно. На правобережье максимально потеряли в цене одно- и двухкомнатные квартиры — 2,8 и 2,4 процента соответственно.
В зависимости от вида отделки (черновая, чистовая) на правобережье разница в средней стоимости жилья составила 11 процентов: ценовой показатель квартир в черновой отделке — 1260 у.е., в чистовой — 1422 у.е.
На левобережье картина противоположная: здесь выше стоимость жилья в черновой отделке — 1361 у.е., в чистовой — 1197 у.е. Объясняется это тем, что квартиры в черновой отделке представлены главным образом дорогими объектами, такими как «Дипломат», «Гранд Астана», «Краун Плаза», «Версаль», «Каспиан Палас» и другими, в то время как квартиры в чистовой отделке находятся в более дешевых жилыми комплексами — «Лесная Поляна», «Инфинити», «Грация». Распределение стоимости по типу квартир в зависимости от отделки представлено на диаграммах 2, 3.
Изменения в динамике
С ноября 2007 года цены на первичном рынке жилья Астаны сократились на 27,6 процентов, а с учетом скрытого падения (торга и скидок) на 30-35 процентов. При этом темп изменения цен за обозначенный период на левом берегу столицы составил 26,7 процентов, на правом — 28,5 процента.
В зависимости от типа квартир максимальное снижение ценовых показателей произошло на однокомнатные квартиры, стоимость квадратного метра в которых сократилась с 1681 у.е. в ноябре 2007-го до 1234 у.е. в феврале 2009 г., или на 28,8 процента. Далее, в порядке убывания темпов снижения, следуют двухкомнатные (25,9 процента), многокомнатные (24,7) и трехкомнатные (22 процента) квартиры.
Структура предложения
По сравнению с прошлым месяцем количество предлагаемого к продаже жилья сократилось на 7,6 процента. Взятая за основу анализируемая база представлена 293 квартирами, из которых 139 находятся на левобережье, 154 — на правом берегу. 184 квартиры были предложены к продаже в черновой отделке, 109 — в чистовой (диаграмма 4).
По типу квартир максимальный удельный вес в общем количестве предложения занимают однокомнатные квартиры — 49 процентов, или 144 предложения, далее в порядке убывания следует двухкомнатное жилье — 30 процентов, или 87 квартир, и трехкомнатное — 17 процентов, или 51 квартира. Минимальную долю в общем объеме составляет многокомнатное жилье — лишь 4 процента.
Расслоение рынка
По результатам анализа средних цен в зависимости от объекта выяснилось, что на правобережье наиболее дорогими являются квартиры в жилых комплексах «Гранд-Алатау», «Солнечный Город», «Байконур», «Замечательный», «Улытау», «Шанырак», «Статус», «Изобилие». Средняя стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет 1634 у.е. за квадратный метр. Еще выше стоимость трехкомнатных квартир — от 1450 до 1800 у.е. за квадрат. Максимальную стоимость имеют квартиры в комплексе «Улытау» — от 1500 до 2560 у.е. за единицу площади.
В «дешевом» сегменте новостроек определились «Алтын Гасыр», «АБК-5», «Социум», «Возрождение», «Гранитный», «Жар-Жар», «Возрождение». Ценовой показатель квартир в данных объектах — 880 у.е. Квартиры-студии в комплексе «Социум» площадью 25 квадратных метров можно приобрести в минимальном диапазоне от 16 500 до 30 000 у.е., а в расчете за единицу площади еще более дешевыми являются квартиры в комплексе «АБК-5» (в пос. Промышленный), «Алтын Гасыр», «Гармония».
На левобережье наиболее доступным является жилье в жилом комплексе «Лесная Поляна» в поселке Косши. Цена предложения однокомнатных квартир здесь колеблется в пределах 25 000-30 000 у.е. или 800-1000 у.е. за квадрат. К «дорогому» сегменту рынка можно отнести ЖК «Гранд Астана», «Дипломат», «Грация», «Олимп Палас», «Территория Комфорта». Здесь средняя стоимость уже значительно выше — 1485 у.е., цена однокомнатной квартиры достигает 90 000 у.е. Так же к «дорогим» жилым комплексам относятся «Версаль», «Инфинити», «Уют» «Сармат». В данных объектах основное предложение — двух- и трехкомнатные квартиры, а в последнем из перечисленных средняя стоимость квартир максимальна — 2150 у.е. за единицу площади.
Выводы и прогнозы
Тенденция снижения цен на рынке жилья Астаны сохраняется. Помимо снижения доходов населения и роста безработицы дополнительное давление на стоимость жилья будет оказывать резкая девальвация национальной валюты. В этой связи, в ближайшие месяцы стоит ожидать увеличения темпов падения стоимости жилья. С учетом нынешних тенденций, снижение ценового показателя по городу будет находиться в пределах от 3,5 до 5 процентов.
Аналитический отдел портала www.kn.kz