Поведение рынка первичного жилья Астаны в первый месяц года охарактеризовалось увеличением темпов снижения цен.
Так, средняя стоимость в январе сократилась на 2 процента и составила 1359 у.е. за квадратный метр. При этом темп снижения цен на жилье в чистовой отделке оказался почти в два раза выше, чем в черновой — 2,5 и 1,3 процента соответственно. В зависимости от района, на левобережье новые квартиры подешевели на 2,3 процента, на правобережье — на 1,7 процента.
Основное влияние на средние показатели левобережья оказали одно- и двухкомнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 5,6 и 6,5 процента соответственно. На правобережье максимально потеряли в цене одно- и многокомнатные квартиры — 2 и 4 процента.
В зависимости от вида отделки (черновая, чистовая), на правобережье разница в средней стоимости жилья составила 11 процентов: ценовой показатель квартир в черновой отделке — 1280 у.е., в чистовой — 1438 у.е.
На левобережье картина противоположная, здесь выше стоимость жилья в черновой отделке — 1374 у.е., в чистовой — 1318 у.е. Объясняется это тем, что квартиры в черновой отделке представлены главным образом дорогими объектами, такими как «Дипломат», «Гранд Астана», «Краун Плаза», «Версаль», «Каспиан Палас» и другими, в то время как квартиры в чистовой отделке — более дешевыми ЖК «Лесная Поляна», «Инфинити», «Грация». Распределение стоимости по типу квартир в зависимости от отделки представлено на диаграммах 2, 3.
Изменения в динамике
С ноября 2007 года цены на первичном рынке жилья Астаны сократились на 25,3 процента, а с учетом скрытого падения (торга и скидок) — порядка 30-35 процентов. При этом темп изменения за обозначенный период на левом берегу столицы заметно ниже, чем на правом — 22,8 и 27,6 процента соответственно.
В зависимости от типа квартир максимальное снижение ценовых показателей произошло на многокомнатные квартиры, стоимость квадратного метра в которых сократилась с 1976 у.е. в ноябре 2007-го до 1463 у.е. в декабре 2008 г., или на 26 процентов. Далее, в порядке убывания темпов снижения, следуют однокомнатные (25 процентов), двухкомнатные (24) и трехкомнатные (20,8 процента) квартиры.
Структура предложения
По сравнению с прошлым месяцем количество предлагаемого к продаже жилья сократилось на 7 процентов. Взятая за основу анализируемая база представлена 317 квартирами, из которых 133 находятся на левобережье, 184 — на правом берегу. 207 квартир были предложены к продаже в черновой отделке, 110 — в чистовой. По типу квартир максимальный удельный вес в общем количестве предложения занимают однокомнатные квартиры — 49 процентов, или 156 предложений, далее в порядке убывания следует двухкомнатное жилье — 29 процентов, или 92 квартиры, и трехкомнатное — 17 процентов, или 53 квартиры. Минимальную долю в общем объеме составляет многокомнатное жилье — лишь 5 процентов.
Расслоение рынка
По результатам анализа средних цен в зависимости от объекта выяснилось, что на правобережье наиболее дорогими являются квартиры в жилых комплексах «Гранд-Алатау», «Солнечный Город», «Байконур», «Замечательный», «Улытау», «Шанырак», «Статус», «Изобилие». Средняя стоимость жилья здесь составляет 1795 у.е. за квадратный метр. Например, в «Гранд-Алатау» цена двухкомнатной квартиры в чистовой отделке достигает 140 000 у.е., или 1795 у.е. за один квадратный метр. Еще выше стоимость трехкомнатных квартир — от 1450 до 1800 у.е. за квадрат. Максимальную стоимость имеют квартиры в комплексе «Улытау» — 170 000-190 000 у.е., или 2000-2350 у.е. за единицу площади.
В «дешевом» сегменте новостроек определились «Алтын Гасыр», «АБК-5», «Социум», «Возрождение», «Гранитный», «Жар-Жар», «Возрождение». Ценовой показатель квартир в данных объектах — 780 у.е. Квартиры-студии в комплексе «Социум» площадью 25 квадратных метров можно приобрести в минимальном диапазоне от 20 000 до 25 000 у.е., хотя в расчете за единицу площади еще более дешевыми являются квартиры в комплексах «АБК-5» (в пос. Промышленный), «Алтын Гасыр», «Гармония».
На левобережье наиболее доступным является жилье в жилом комплексе «Лесная Поляна» в поселке Косши. Цена предложения однокомнатных квартир здесь колеблется в пределах 25 000-30 000 у.е., или 850-1000 у.е. за квадрат. Необходимо отметить, что квартиры в комплексе «Лесная Поляна» занимают основной удельный вес в общем предложении левобережья — 38,5 процента. К «дорогому» сегменту рынка можно отнести ЖК «Гранд Астана», «Дипломат», «Грация», «Олимп Палас», «Территория Комфорта». Здесь средняя стоимость уже значительно выше — 1590 у.е., а цена за квартиру достигает 90 000 у.е. Так же к «дорогим» жилым комплексам относятся и «Версаль», «Инфинити», «Уют» «Сармат». В данных объектах основное предложение — двух- и трехкомнатные квартиры, а в последнем из перечисленных средняя стоимость квартир максимальна — 2700 у.е. за один квадратный метр.
Выводы и прогнозы
Итак, тенденция снижения цен на рынке жилья укрепляется. Помимо снижения доходов населения и роста безработицы дополнительное давление на стоимость жилья будет оказывать резкая девальвация национальной валюты. В связи с чем в ближайшие месяцы стоит ожидать увеличения темпов падения стоимости жилья. С учетом нынешних тенденций, снижение ценового показателя по Астане будет находиться в пределах от 3,5 до 5 процентов.
Аналитический отдел портала www.kn.kz