Ноябрьское положительное изменение ценового показателя по городу было полностью нивелировано его снижением в последнем месяце года на 0,5 процента до 1380 у.е. за квадратный метр. Таким образом, уже третий месяц подряд средняя цена в новостройках остается относительно стабильной. Однако в зависимости от района изменения ценовых показателей произошли разнонаправлено. Так, основное влияние на отрицательное изменение по городу оказал район правобережья, где показатель сократился на 2,3 процента — до 1383 у.е. за квадратный метр. В то же время на левобережье наблюдается формальный рост средней стоимости на 0,8 процента, до 1377 у.е., вызванный, прежде всего, изменением структуры предложения многокомнатных квартир.
В зависимости от количества комнат снижение ценовых показателей на правобережье наблюдалось на все типы квартир, за исключением двухкомнатных, где показатель увеличился на 1,6 процента. На левобережье изменения разнонаправлены: одно- и трехкомнатные квартиры потеряли по 1,5 и 6,2 процента соответственно, на двух- и трехкомнатные, напротив, наблюдается рост на 4,3 и 9 процентов соответственно.
В зависимости от вида отделки (черновая, чистовая) на правобережье разница в средней стоимости жилья составила 13,9 процента: ценовой показатель квартир в черновой отделке — 1279 у.е., в чистовой — 1486 у.е.
На левобережье картина противоположная: здесь выше стоимость жилья в черновой отделке — 1412 у.е., в чистовой — 1342 у.е. Объясняется это тем, что квартиры в черновой отделке представлены главным образом дорогими объектами, такими как «Дипломат», «Гранд Астана», «Краун Плаза», «Версаль», «Каспиан Палас» и другими, в то время как квартиры в чистовой отделке находятся в более дешевых жилых комплексах — «Лесная Поляна», «Инфинити», «Грация».
Изменения в динамике
За год цены на первичном рынке жилья Астаны сократились на 19,5 процента, а с учетом периода 2007 года и скрытого падения (торга и скидок) — порядка 34 процентов. При этом темп изменения за период с августа 2007-го по декабрь 2008 года на левом берегу столицы заметно ниже, чем на правом — 21,1 и 26,3 процента соответственно. Так же заметен перекос в темпах падения в сторону черновой отделки — 28,3 процента против 24,5 процента в чистовой.
В зависимости от типа квартир максимальное снижение ценовых показателей произошло на многокомнатные квартиры, стоимость квадратного метра в которых сократилась с 1976 у.е. в ноябре 2007-го до 1495 у.е. в декабре 2008 года, или на 24,3 процента. Далее, в порядке убывания темпов снижения, следуют однокомнатные (22 процента), двухкомнатные (21,2) и трехкомнатные (20,8 процента) квартиры.
Структура предложения
По сравнению с прошлым месяцем количество предлагаемого к продаже жилья увеличилось на 4 процента. Взятая за основу анализируемая база представлена 347 квартирами, из которых 143 находятся на левобережье, 204 — на правом берегу. 219 квартир были предложены к продаже в черновой отделке, 128 — в чистовой. По типу квартир максимальный удельный вес в общем количестве предложения занимают однокомнатные квартиры — 46 процентов, или 160 предложений. Далее в порядке убывания следует двухкомнатное жилье — 31 процент, или 108 квартир, и трехкомнатное — 18 процентов, или 62 квартиры. Минимальную долю в общем объеме составляет многокомнатное жилье — лишь 5 процентов.
Расслоение рынка
По результатам анализа средних цен в зависимости от объекта выяснилось, что на правобережье наиболее дорогими являются квартиры в жилых комплексах «Гранд-Алатау», «Солнечный Город», «Байконур», «Замечательный», «Улытау», «Шанырак», «Статус», «Изобилие». Средняя стоимость здесь составляет 1795 у.е. за квадратный метр. Например, в «Гранд-Алатау» стоимость двухкомнатной квартиры в чистовой отделке достигает 140 000 у.е. или 1795 у.е. за единицу площади. Еще выше цена трехкомнатных квартир — от 1450 до 1800 у.е. за квадрат. Максимальную стоимость имеют квартиры в комплексе «Улытау» - 170 000-190 000 у.е., или 2000-2350 у.е. за единицу площади.
В «дешевом» сегменте новостроек определились «Алтын Гасыр», «АБК-5», «Социум», «Возрождение», «Гранитный», «Жар-Жар», «Возрождение». Ценовой показатель квартир в данных объектах — 780 у.е. Квартиры-студии в комплексе «Социум» площадью 25 кв.м можно приобрести в минимальном диапазоне от 20 000 до 25 000 у.е., хотя в расчете за квадратный метр еще более дешевыми являются квартиры в комплексе «АБК-5» (в пос. Промышленный), «Алтын Гасыр», «Гармония».
На левобережье наиболее доступным является жилье в жилом комплексе «Лесная Поляна» в поселке Косши. Цена предложения однокомнатных квартир здесь колеблется в пределах 25 000-30 000 у.е., или 850-1000 у.е. за квадрат. Необходимо отметить, что квартиры в этом комплексе занимают основной удельный вес в общем предложении левобережья — 38,5 процента. К «дорогому» сегменту рынка можно отнести «Гранд Астана», «Дипломат», «Грация», «Олимп Палас», «Территория Комфорта». Здесь средняя стоимость уже значительно выше — 1590 у.е., а цена за квартиру достигает 90 000 у.е. Также к «дорогим» жилым комплексам относятся «Версаль», «Инфинити», «Уют» и «Сармат». В данных объектах основное предложение — двух- и трехкомнатные квартиры, а в последнем из перечисленных средняя стоимость квартир максимальна — 2700 у.е. за один квадратный метр.
Выводы и прогнозы
Так, несмотря на относительную стабильность среднего ценового показателя на жилье в новостройках, основную часть 2009 года рынок недвижимости будет оставаться волатильным, и в ближайшие полгода тенденция снижения цен на рынке жилья сохранится. Дальнейшее развитие событий во многом будет зависеть от общего макроэкономического фона, но постепенная активизация покупателей будет происходить за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. Стабилизация на рынке жилья может начаться при условии эффективной реализации антикризисных мер государства (и стабилизации цен на сырьевых рынках) ближе к лету 2009 года. Однако для этого необходима в первую очередь оперативность исполнения и жесткий контроль над использованием государственных средств. При пессимистическом исходе, в случае затягивания кризиса, неизбежен спад в реальном секторе, а значит, ухудшение финансового благосостояния населения. Как следствие — продолжение стагнации на рынке недвижимости.
С учетом нынешних тенденций снижение показателей будет сохраняться в пределах от 1 до 2 процентов в месяц.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz