В сентябре по сравнению с августом средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке жилья Астаны сократилась на 1,1 процента и оказалась на уровне 1 425 у.е. за единицу площади. При этом на правобережье темп снижения отличился от предыдущего месяца незначительно и составил 0,9 процента. На левобережье изменение в темпах также несущественно — с 1,7 процента в августе до 1,8 процента в сентябре.
Можно отметить, что в районе правобережья средняя стоимость нового жилья (1475 у.е.) на 7,1 процента выше, чем на левом берегу столицы (1370 у.е.). При этом в зависимости от вида отделки (черновая, чистовая) на правобережье разница в средней стоимости жилья составляет в среднем 14 процентов: в черновой отделке — 1364 у.е., в чистовой — 1585 у.е.
На левобережье картина противоположная, здесь выше стоимость жилья в черновой отделке — 1450 у.е., в чистовой — 1290 у.е. Объясняется это тем, что квартиры в черновой отделке представлены главным образом дорогими объектами, такими как «Дипломат», «Гранд Астана», «Краун Плаза», «Версаль», «Каспиан Палас» и другими, в то время как стоимость квартир в чистовой отделке несколько ниже («Лесная Поляна», «Инфинити», «Грация», «Олимп Палас»).
Изменения в динамике
С начала ноября 2007 года средняя стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке Астаны сократилась на 21,3 процента. При этом темпы изменения на правом и на левом берегу столицы практически одинаковы — 21,5 и 21,4 процента соответственно.
В зависимости от типа квартир максимальное снижение ценовых показателей произошло на двухкомнатные квартиры, стоимость квадратного метра в которых сократилась с 1739 у.е. в ноябре 2007-го до 1370 у.е. в сентябре 2008 г., или на 21,2 процента. Далее, в порядке убывания темпов снижения, следуют четырехкомнатные (21 процент), трехкомнатные (19,5) и однокомнатные (16,5 процента) квартиры.
Структура предложения
Взятая за основу анализируемая база представлена 475 квартирами, из которых 210 находятся на левобережье, 265 — на правом берегу. 318 квартир были предложены к продаже в черновой отделке, 157 — в чистовой. По сравнению с прошлым месяцем количество предлагаемого к продаже нового жилья существенно сократилось — на 23,8 процента. При этом практически наполовину уменьшилось предложение квартир на правобережье в чистовой отделке. В целом в течение месяца на левом берегу стало предлагаться на 17,3 процента, на правом — на 28,2 процента меньше.
По типу квартир максимальный удельный вес в общем количестве предложения занимают однокомнатные квартиры — 40 процентов, или 190 предложений, далее в порядке убывания следует двухкомнатное жилье — 35 процентов, или 166 квартир и трехкомнатное — 18 процентов, или 86 квартир. Минимальную долю в общем объеме составляет многокомнатное жилье — лишь 7 процентов.
Расслоение рынка
Поведение ценовых показателей в зависимости от сегмента «дорогого» либо «дешевого» повторило изменение прошлого месяца. В сентябре верхний ценовой сегмент потерял еще 0,8 процента — до 1883 у.е., нижний же сегмент, напротив, увеличил стоимость с 958 до 972 у.е. за квадрат, или на 1,5 процента.
В сентябре индекс расслоения на первичном рынке жилья сократился до 1,9. Напомним, что показатель расслоения демонстрирует степень разброса стоимости между «дорогим» и «дешевым» сегментами рынка. Таким образом, в настоящее время средняя стоимость «дорогого» жилья почти в два раза выше средней стоимости «дешевого». При расчетах данных показателей используется 20 процентов самых «дорогих» и 20 процентов самых «дешевых» квартир за квадратный метр. По смыслу, сегмент «дорогого» жилья во многом аналогичен понятию элитного или полуэлитного жилья. Сегмент же «дешевого» соответствует классу «эконом».
По сравнению с ноябрем 2008 г., когда на первичном рынке наметилось снижение цен, «дешевый» сегмент потерял 21,5 процента прежней стоимости, «дорогое» — 16,2 процента. Такое различие в темпах подтверждает теорию о том, что в условиях стагнации наиболее подверженным ценовым колебаниям становится «дешевое» жилье, «дорогое», напротив, оказывается наиболее устойчивым. Таким образом, наибольшее влияние на среднерыночные показатели оказывает падение стоимости квартир в «дешевом» сегменте рынка.
Выводы
Итак, в сентябре тенденция стабилизации цен в «дешевом» сегменте рынка жилья только укрепилась. Способствовала такому повороту заметная активизация спроса, связанная с началом делового сезона. Нельзя не заметить и значительное сокращение предложения по сравнению с прошлыми месяцами.
Тем не менее, существует вероятность, что нынешние настроения участников рынка вскоре могут омрачиться предстоящими изменениями в банковском секторе страны, связанными с возможным очередным снижением кредитных рейтингов, что может повлечь дальнейшее ужесточение кредитной политики. В соответствии с нынешними тенденциями в ближайшие месяцы изменение цен в «дешевом» сегменте рынка будет колебаться в пределах +,-1 процент, в «дорогом» — 1,4-2,5 процента в месяц со знаком «минус».
Аналитический отдел портала www.kn.kz