По сравнению с июлем средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья Астаны сократилась еще на 1,4 процента и оказалась на уровне 1 441 у. е. за единицу площади. При этом на правобережье темп снижения повторил предыдущий и составил1,1 процента. На левобережье можно заметить увеличение темпа снижения с 0,4 процента в прошлом месяце до 1,7 процента в текущем.
Можно отметить, что в районе правобережья средняя стоимость нового жилья – 1488 у.е. на 6,7 процента выше, чем на левом берегу столицы – 1395 у.е. При этом в зависимости от вида отделки (черновая, чистовая) на правобережье разница составляет в среднем 15 процентов. Так, средняя стоимость жилья в черновой отделке – 1367 у. е., в чистовой – 1609 у. е.
На левобережье картина противоположна – здесь выше стоимость жилья в черновой отделке – 1474 у.е. (в чистовой – 1315 у.е.). Объясняется это тем, что квартиры в черновой отделке представлены главным образом дорогими объектами, такими как «Дипломат», «Гранд Астана», «Краун Плаза», «Версаль», «Каспиан Палас» и др., в то время как стоимость квартир в чистовой отделке несколько ниже («Лесная Поляна», «Инфинити», «Грация», «Олимп Палас»).
Изменения в динамике
С начала ноября 2007 года средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке Астаны сократилась на 20,4 процента. При этом темп изменения на правом берегу столицы (20,7 процента) оказался на 0,7 процента выше, чем на левом берегу.
В зависимости от типа квартир максимальное снижение ценовых показателей произошло на двухкомнатные квартиры, стоимость квадратного метра которых сократилась с 1739 у.е. в ноябре 2007 г. до 1390 у.е. в августе 2008 г. или на 20,1 процента. Далее, в порядке убывания темпов снижения, следуют четырехкомнатные – 19,7, трехкомнатные – 18,5 и однокомнатные квартиры – 16,3 процента.
Структура предложения
Взятая за основу анализируемая база представлена 623 квартирами, из которых 254 находятся на левобережье, 369 – на правом берегу. Триста девяносто семь квартир были предложены к продаже в черновой отделке, 226 – в чистовой (диаграмма 4). Максимальный удельный вес в общем количестве предложения занимают однокомнатные квартиры – 251 предложение или 40 процентов, далее в порядке убывания следует двухкомнатное жилье – 35 процентов или 218 квартир и трехкомнатное – 18 процентов или 112 квартир. Минимальную долю в общем объеме составляет многокомнатное жилье – лишь 7 процентов.
Расслоение рынка
По сравнению с прошлым месяцем средняя стоимость в «дорогом» и «дешевом» сегментах изменилась разнонаправлено. Так, в секторе «дорогого» жилья стоимость единицы площади сократилась на 1,8 процента и составила 1898 у.е., стоимость же «дешевого» напротив – увеличилась на 2,0 процента и зафиксировалась на уровне 958 у.е. за квадратный метр. Необходимо отметить, что данная тенденция свидетельствует о замедлении темпов падения цен на жилье и прослеживается также в других городах Казахстана.
В августе индекс расслоения на первичном рынке жилья незначительно сократился и составил 2,1. Напомним, что показатель расслоения демонстрирует степень разброса стоимости между «дорогим» и «дешевым» сегментами рынка. Таким образом, в настоящее время средняя стоимость «дорогого» жилья в два раза выше средней стоимости «дешевого». При расчетах данных показателей используется 20 процентов самых «дорогих» и 20 процентов самых «дешевых» квартир за квадратный метр. По смыслу, сегмент «дорогого» жилья во многом созвучен понятию элитного или полуэлитного жилья. Сегмент же «дешевого» соответствует классу «эконом».
Итак, в августе средняя стоимость «дешевого» сегмента составила 966 у. е., «дорогого» - 1950 у. е. По сравнению с ноябрем 2008, когда на первичном рынке наметилось снижение цен «дешевый» сегмент потерял 23 процента прежней стоимости, «дорогое» - 17 процентов. Такое различие в темпах подтверждает теорию о том, что в условиях стагнации наиболее подверженным ценовым колебаниям оказывается «дешевое» жилье, «дорогое», напротив, оказывается в этих условиях наиболее устойчивым. Таким образом, наибольшее влияние на среднерыночные показатели оказывает падение стоимости квартир в «дешевом» сегменте рынка.
Выводы
С начала июня 2008 года новой тенденцией в развитии рынка недвижимости страны явилась стабилизация цен в сегменте «дешевого» жилья. В августе данный поворот поддержала активизация спроса, связанная с началом делового сезона. Продлиться данная тенденция может до октября – ноября текущего года, после чего можно ожидать традиционного замедления деловой активности на рынке недвижимости и продолжения коррекции цен.
Позитивные изменения наблюдаются и в банковском секторе – в августе объемы кредитования экономики увеличились по сравнению с прошлым месяцем на 0,2 процента и составили 8 трлн 955,3 млрд тенге. Также, несмотря на трудности в секторе к списку действующих банков страны в текущем месяце добавится еще два банка – дочерний банк российского «Банка ВТБ» и отечественный «Банк Астана-Финанс».
Вместе с тем, как и ожидалось, ухудшилось качество кредитного портфеля. Доля безнадежных займов, по данным АФН увеличилась с 1,5 до 2,8 процентов или до 250,7 млрд тенге. Однако по состоянию на 1 августа сформированные провизии по ссудному портфелю полностью обеспечивают возможные убытки: их объем в 1,4 раз превышает суммы займов 5 категории сомнительных и безнадежных ссуд.
В соответствии с нынешними тенденциями в ближайшие месяцы изменение цен в «дешевом» сегменте рынка будет колебаться в пределах (+,-1 процент), «дорогом» - 1,4-2,5 процента в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz