При оценке поведения рынка недвижимости наиболее объективным индикатором принято считать сегмент вторичного жилья,который представлен типичными, законченными объектами. В отличие от него, на рынке новостроек действуют дополнительные факторы ценообразования: стоимость стройматериалов и рабочей силы, этап строительства и размер заложенной прибыли застройщика, под воздействием которых в краткосрочной перспективе оценить тенденции данного сегмента бывает сложнее. Известно, что в отличие от вторичного рынка, который отреагировал на события в финансовом мире понижением цен уже в сентябре – октябре, рынок новостроек сменил ценовую тенденцию с опозданием в пару месяцев. Но как бы то не было, с начала снижения цен средняя стоимость квадратного метра нового жилья потеряла 17,5 процентов.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца средняя стоимость на первичном рынке сократилась на 3,6 процента и оказалась на уровне 1391 у. е. за единицу площади. При этом на левобережье темп снижения повторил предыдущий и составил3,3 процента. На правобережье можно заметить увеличение темпа снижения с 1,9 процента в прошлом месяце до 5,6 процента в текущем. Однако в обоих районах средние ценовые показатели на текущий момент различаются незначительно – 1389 у. е. на левобережье и 1371 у. е. – на правом берегу Астаны. А вот в зависимости от вида отделки (черновая, чистовая) разница составляет в среднем 10 процента. Так, средняя стоимость жилья в черновой отделке – 1372 у. е., в чистовой – 1512 у. е. Особенно существенно различаются цены на многокомнатное жилье. Средняя стоимость таких квартир в чистовом варианте составляет 1600 у. е., что на 14 процента выше стоимости в черновом.
Изменения в динамике
В динамике показателей первичного рынка можно заметить, что в отличие от рынка вторичного жилья, где снижение цен наметилось уже в сентябре, здесь сохранялся рост по инерции вплоть до декабря 2007 года. Но, начиная с нового года, средняя стоимость на данном сегменте рынка стала падать в среднем на 3,5 процента в месяц. Таким образом, новое жилье и на левобережье и на правом берегу потеряло 17,3 и 17,7 процента своей стоимости соответственно.
При этом максимальное снижение ценовых показателей произошло на однокомнатные квартиры, стоимость квадратного метра которых сократилась с 1 620 у. е. в декабре до 1 282 у. е. в июле или на 21,4 процента. Примерно равным темпом – 20,8 процента подешевело двух- и многокомнатное жилье до 1323 у. е. и 1552 у. е. соответственно. Минимальное снижение наблюдается на трехкомнатные квартиры, средняя стоимость которых уменьшилась на 15,0 процентов.
Структура предложения
Взятая за основу анализируемая база представлена 744 предложениями, из которых 324 объекта находятся на левобережье, 420 – на правом берегу. Пятьсот сорок объектов недвижимости были предложены к продаже в черновой отделке, 204 объекта – в чистовой. Максимальный удельный вес в общем количестве предложения занимают однокомнатные квартиры – 342 предложения или 47процентов, далее в порядке убывания следует двухкомнатное жилье – 33 процента или 249 квартир и трехкомнатное – 16 процентов или 122 квартиры. Минимальную долю в общем объеме составляет многокомнатное жилье – лишь 4 процента.
К сожалению, игнорирование Департаментом Юстиции г. Астаны запросов аналитического отдела www.kn.kz о числе регистрируемых сделок купли-продажи недвижимости не позволяет объективно оценить количественное состояние спроса на рынке. Однако по общим тенденциям других городов известно, что по сравнению с летними месяцами прошлого года спрос сократился практически в три раза. Если в июне прошлого года совершалось 45,4 процента сделок от общего количества предложения, в июне же нынешнего эта доля составила лишь 14 процентов.
Расслоение рынка
В июле индекс расслоения на первичном рынке жилья сложился на уровне 2,1. Напомним, что показатель расслоения демонстрирует степень разброса стоимости между «дорогим» и «дешевым» сегментами рынка. Таким образом, в настоящее время средняя стоимость «дорогого» жилья в два раза выше средней стоимости «дешевого».При расчетах данных показателей используется 20 процентов самых «дорогих» и 20 процентов самых «дешевых» квартир за квадратный метр. По смыслу, сегмент «дорогого» жилья во многом созвучен понятию элитного или полуэлитного жилья. Сегмент же «дешевого» соответствует классу «эконом».
Итак, в июле средняя стоимость «дешевого» сегмента составила 976 у. е., «дорогого» - 1996 у. е. По сравнению с ноябрем 2008, когда на первичном рынке наметилось снижение цен «дешевый» сегмент потерял 19,3 процента прежней стоимости, «дорогое» - 15,3 процента. Такое различие в темпах подтверждает теорию о том, что в условиях стагнации наиболее подверженным ценовым колебаниям оказывается «дешевое» жилье, «дорогое», напротив, оказывается в этих условиях наиболее устойчивым. Таким образом, наибольшее влияние на среднерыночные показатели оказывает падение стоимости квартир в «дешевом» сегменте рынка.
Выводы
Итак, цены на столичном рынке жилья продолжают снижаться. Однако вопрос о поведении рынка недвижимости в перспективе, а точнее наступлении «ценового дна» интересует большинство участников рынка гораздо больше. Это и не удивительно, ведь на отдельные категории жилья вторичного рынка стоимость сократилась до 30 процентов (!). Исходя из этого, многие эксперты все чаще говорят о том,что рынок приближается к адекватному уровню цен. Для первичного рынка понятие «адекватной цены» складывается из себестоимости строительства (в среднем 600 – 700 у. е. за квадратный метр панельного жилья, и около 1000 у. е. за жилье бизнес - класса ) и прибыли застройщика порядка 20%. Таким образом стоимость «дешевого» жилья должна составлять 720 у. е. – 840 у. е., «дорогого» - 1200 у. е. за квадратный метр. Напомним, что сейчас эти показатели составляют 961 у. е. и 1997 у. е. за квадратный метр. Конечно, полученные цифры не могут быть абсолютным пределом, ведь, как на любом рынке цены формируются, прежде всего, под воздействием спроса и предложения…
Говоря о более тонких тенденциях на рынке жилья, стоит учитывать, что различные сегменты рынка недвижимости в нынешних условиях ведут себя по-разному. В «дешевом» сегменте вторичного рынка можно заметить замедление темпов падения, так как снижение здесь началось гораздо раньше и протекало более интенсивно, соответственно и предел снижения настанет в этом сегменте быстрее. Тенденции же на рынке первичного жилья, как более инертного могут протекать во времени дольше.
При построении долгосрочных прогнозов нужно принимать во внимание снижение реальных доходов граждан на фоне высоких темпов инфляции, а также вероятное ухудшение кредитных портфелей банков, что может повлечь дальнейшие сложности с кредитованием. Таким образом, предпосылки к дальнейшему снижениюцен сохраняются. В ближайшие месяцы сокращение показателя средней стоимости будет находиться в пределах 2,5 – 3,5 процента в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz