Сезонное оживление спроса на рынке недвижимости традиционно было связано с началом весны. Не секрет, что именно на этот период были возложены все надежды продавцов о возможной стабилизации цен и возобновлении активности на рынке жилья. Однако нынешняя весна преподнесла очередной сюрприз в плане ценообразования.
Именно «надежды продавцов» повлияли на ситуацию с точностью до наоборот. Владельцы недвижимости в надежде на сезонную активизацию спроса, а значит, возможно, быструю реализацию… скинули цены. По темпам падения апрель повторил мартовское изменение — 3,6%. Средняя стоимость в данном месяце составила 758 у.е. за 1 квадратный метр.
Состояние рынка по районам
Наиболее высокими темпами снижения средней стоимости в апреле вновь отличился Майкудук. Здесь показатель сократился на 5,5% и составил 526 у.е. Далее, в порядке убывания темпов, следует Юго-Восток, где средняя цена уменьшилась на 4,4% и, перешагнув тысячный рубеж, оказалась на уровне 979 у.е. Три и три десятых процента потерял ценовой показатель в Центре города. Здесь стоимость 1 квадратного метра остается самой высокой по городу — 1065 у.е. Средняя стоимость жилья в Пришахтинске третий месяц подряд демонстрирует стабильность. В динамике основные изменения в данном районе произошли с августа по ноябрь 2007 г.
В зависимости от типа квартир, наибольшее изменение за месяц претерпели цены на одно- и четырехкомнатные квартиры — на 4,5%. Двух- и трехкомнатное жилье подешевело на 2,6% и 2,8% соответственно.
Исследуя поведение рынка, аналитики и обозреватели традиционно используют показатель среднего уровня цен. Он представляет собой сглаженную кривую, очищенную от статистического шума, и говорит только о среднем уровне цен на жилье и обобщенных тенденциях рынка. При этом «за кадром» остается степень разброса стоимости жилья и разделение трендов для разных типов. Поэтому показатель средней стоимости зачастую вводит в замешательство при столкновении с конкретными примерами отсутствия какого-либо снижения цен. Для того чтобы разобраться, что и на сколько подешевело, обратимся к такому показателю, как расслоение.
Расслоение рынка
Внекоторых предыдущих аналитических обзорах мы рассматривали это понятие. При расчетах показателей расслоения используется стоимость 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир за квадратный метр.
Сегмент «дешевого» жилья состоит в основном из пятиэтажных панельных домов («хрущевки»). В эту же категорию частично попадают дома кирпичной и «сталинской» постройки, расположенные в не престижных районах (Пришахтинск и отдаленные районы Майкудука). Об этих районах хочется сказать отдельно. Сами по себе они составляют «дешевый» сегмент карагандинского рынка жилья, хотя и имеют свое внутреннее расслоение на «дорогое» и «дешевое». Средняя стоимость единицы площади квартир категории «дорогого» жилья в Майкудуке по своему уровню (745 у.е.) соответствует категории «дешевого» в Центре (737 у.е.) и на Юго-Востоке (688 у.е.). Самым дешевым традиционно остается район Пришахтинска.
Сегмент «дорогого» жилья по карагандинским меркам во многом созвучен понятию «бизнес-класса» или «полуэлитного» жилья. Средняя цена на квартиры такого типа находится в переделах 1100-1600 у.е. за 1 кв. м. Расположено такое жилье непременно в Центре или на Юго-Востоке.
В краткосрочном периоде (неделя, месяц) исследования показателей расслоения не выявляли четких тенденций, однако в динамике за ряд месяцев появились весьма интересные закономерности.
Итак, с августа 2007-го по апрель 2008 г. средняя стоимость «дорогого» жилья на вторичном рынке изменилась с 1211 до 1056 у.е., или на 12,8%. При этом темп снижения цен «дешевого» сегмента оказался в 1,7 раз выше (!) — 21,2%. Ценовой показатель данного сегмента изменился с 647 у.е. до 510 у.е. за квадратный метр.
В результате детальной дифференциации рынка выяснилось, что в период с августа 2007-го по апрель 2008 года больше всего потеряло в цене «дешевое» жилье в Майкудуке (-29,3%). При этом максимальным оказался темп снижения в сегменте двухкомнатных квартир — на 35,2% (!).
Аналогичные сегменты в Центре и на Юго-Востоке в среднем подешевели на 20,4% и 20,7% соответственно. И опять же, темпы снижения цен на одно- и двухкомнатное жилье оказались заметно выше, чем на многокомнатное. Так, диапазон снижения на одно- и двухкомнатное - 19,1% -27,7%, на многокомнатное - 15,8 -18,0%.
Поведение сегмента «дорогого» жилья отличилось куда более скромными темпами. В Центре и на Юго-Востоке падение составило лишь 7,8% и 9,1% соответственно. Кроме того, выяснилось, что категория «дорогих» четырехкомнатных квартир на Юго-Востоке (микрорайоны «Орбита», «Гульдер», «Степные») явилась исключением из общей тенденции. Средняя стоимость единицы площади жилья за анализируемый период осталась здесь без изменения — 1453 у.е. Но при этом необходимо отметить, что срок экспозиции таких объектов является одним из самых продолжительных (до 5 месяцев).
Обобщенную дифференциацию карагандинского рынка жилья демонстрирует индекс расслоения, получаемый путем деления средней стоимости «дорогого» жилья на среднюю стоимость «дешевого».
С начала снижения цен на рынке (август-сентябрь) индекс расслоения по городу составлял 1,9 и пару месяцев колебался на этой отметке. С начала же 2008 года он стал повышаться и к концу апреля составил 2,1. Это означает, что за последние 4-5 месяцев «дорогое» и «дешевое» жилье разошлись по ценам на 5% (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за обозначенный период).
Итак, по результатам анализа можно сделать ряд выводов о поведении квартирного рынка. В условиях стагнации наиболее подверженным ценовым колебаниям оказывается «дешевое» жилье, «дорогое», напротив, оказывается в этих условиях наиболее устойчивым. Таким образом, снижение среднерыночных показателей обусловлено в основном падением стоимости квартир в «дешевом» сегменте рынка.
Спрос и предложение
По сравнению с июнем 2007 года, когда количество сделок купли-продажи достигло рекордной отметки — 1179, сокращение составило 66,7% — до 393 сделок в апреле (!). В то же время с этого периода количество предлагаемого жилья увеличилось на 18,7% — с 2 600 квартир в июне до 3086 в апреле. В целом это означает, что в июне совершалось 45,8 процента сделок от общего количества предложения, в апреле же — лишь 12,7%.
В зависимости от района наибольший удельный вес предложенных к продаже квартир занимает Центр города — 33,6%, 30% от общего объема приходится на Майкудук. По 27,9% и 8,5% распределилось предложение на Юго-Восток и Пришахтинск.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двухкомнатные квартиры — 42,7%, или 1 323 единицы. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 27,7%, или 859 квартир, однокомнатное — 20,9% (646 квартира) и многокомнатное жилье — 8,7%, или 269 квартиры.
Выводы
Предпосылки к дальнейшему снижению цен на рынке жилья сохраняются. В целом создается впечатление, что под влиянием выжидательных настроений покупателей период активизации спроса на рынке жилья сдвинулся во времени. Как бы то не было, предстоящие месяцы все же внесут в развитие квартирного рынка свои коррективы. Сформировавшийся «отложенный» спрос, скорее всего, «оживет» в летние месяцы, что в свою очередь приведет к замедлению темпов снижения и дальнейшей их стабилизации.
С таким учетом, в ближайшие месяцы сокращение показателя средней стоимости будет находиться в пределах 1,5-2% в месяц с возможными положительными недельными колебаниями.
По сравнению с сентябрем, когда среднемесячная стоимость 1 квадратного метра достигла своего пика (1010 у.е.), в целом снижение составило 24,2%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz