В сегменте частных домов тенденция снижения цен сохраняется, однако наблюдается замедление темпов их падения. Так, за два предыдущих месяца с средняя стоимость потеряла уже 2 процента — до 1003 у.е. за квадратный метр. Объем предложения в июне продолжил рост и по сравнению с предыдущим месяцем повысился еще на 35 процентов: в течение месяца в Астане предлагалось к продаже порядка 550 домов.
Состояние рынка по районам
Максимальную стоимость квадратного метра традиционно имеют дома на левобережье Астаны. Так, средняя стоимость в сегменте частных домов в микрорайонах «Чубары», «Караоткель», поселке Комсомольском — 1406 у.е. за квадрат, а тот же показатель в «дорогом» сегменте достигает 1955 у.е. Средняя стоимость «недорогих» домов здесь — 890 у.е.
Цена квадратного метра на правом берегу уже ниже — 1000 у.е., а в разрезе сегментов «дешевого» и «дорогого» жилья — 443 и 1861 у.е. соответственно.
Среди прилегающих к Астане населенных пунктов максимальную стоимость квадратного метра имеют дома в поселке Тельмана — 1365 у.е. Причем средняя стоимость «дорогих» домов здесь 2917 у.е., «дешевых» — 279 у.е. Далее, в порядке убывания стоимости, следуют дома в поселке Коктал — 1126 у.е. Стоимость верхнего и нижнего сегментов составила здесь 2094 и 542 у.е. соответственно. Далее следует поселок восточная Ильинка — 680 у.е. за квадрат. В старой Ильинке этот показатель составляет уже 530 у.е., в Косши и Талапкер — 448 и 538 у.е. соответственно.
Изменения в динамике
С начала 2008 года снижение стоимости в сегменте частных домов Астаны составило 42 процента — с 1770 до 1003 у.е. за квадратный метр. В зависимости от количества комнат больше всего подешевели двух- и многокомнатные дома — на 51,9 и 49,6 процента соответственно. Минимальное изменение стоимости произошло на четырех-, пяти-, и шестикомнатные дома — порядка 38-39 процентов.
Индексы расслоения
Напомним читателям, что индекс расслоения показывает степень разброса стоимостей на рынке жилья, другими словами, то, во сколько раз стоимость «дорогого» сегмента выше стоимости «дешевого». Для начала стоит отметить, что в силу высокой дифференциации сектор частных домов имеет максимальный индекс расслоения. Если на квартирном рынке он составляет 2,3 раза, то здесь его значение соответствует 4,4. В динамике индекс расслоения имеет четкую тенденцию увеличения. С начала 2008 года индекс расслоения на рынке частных домов изменился с 2,5 до 4,4. Это означает, что за последние месяцы «дорогое» и «дешевое» жилье разошлись по ценам примерно на 76 процентов (данная цифра соответствует относительному изменению индекса расслоения за обозначенный период).
Структура предложения
Анализируемая база сектора частных домов г. Астана представлена 550 предложениями, что составляет порядка 20 процентов от общего количества на вторичном рынке жилья. В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают четырехкомнатные дома — 31 процентов, или 166 единиц. Далее в порядке убывания следует пятикомнатные — 20 процентов, или 109 домов, трех- и шестикомнатные — по 14 и 11 процентов (79 и 61 единица) соответственно. Многокомнатные (9 комнат и выше) и 8-комнатные дома занимают по 7 процентов, семикомнатные 6 процентов. Минимальную долю в структуре предложения составляют двухкомнатные — лишь 4 процента от общего числа.
При этом основной удельный вес — 42 процента занимает правобережье, который представлен 231 предложением. На левый берег приходится 25 процентов, или 140 предложений. Среди близлежащих поселков 10 процентов приходится на Ильинку, столько же — на Коктал. Остальные 13 процентов распределились среди других прилежащих населенных пунктов, удельный вес каждого в общей структуре не превышают 5 процентов.
Прогнозы
Итак, как видно, некоторое улучшение макроэкономического фона с определенным временным лагом начинает действовать и на рынок недвижимости. Вместе с тем, внутренние экономические факторы все еще не дают основания говорить о долгосрочной стабилизации.
С одной стороны в мировой экономике стали намечаться некоторые позитивные признаки, выражающиеся, в частности, в росте цен на сырьевые товары, однако в банковской сфере — основе финансового рынка — ситуация все еще остается напряженной. Процесс ухудшения ссудных портфелей банков до сих пор не завершился, а следовательно, расходы на формирование провизий будут и дальше увеличиваться и препятствовать наращиванию кредитования экономики страны. Кроме того, в условиях сохраняющихся высоких объемов выплат по внешним долгам осложняется задача поддержания ликвидности и сохранения достаточности капитала. С учетом нынешних тенденций, снижение ценового показателя в сегменте частных домов по городу будет находиться в пределах от 1,5 до 2,5 процента.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz