Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Караганды (с 15.04.2008 г. по 21.04.2008 г.)

На анализируемой неделе средняя стоимость жилья сократилась на 2,0% и составила 730 у.е. за 1 квадратный метр. Количество предлагаемого к продаже жилья увеличилось по сравнению с прошлым периодом на 1,6% и оказалось на уровне 3 048 квартир. Несмотря на недельные колебания, в динамике объем предложения имеет тенденцию роста. Емкость рынка в ценах предложения — 104, 8 млн. у.е.

Состояние рынка по районам

На анализируемой неделе снижение ценовых показателей произошло во всех районах города.

При этом максимальное сокращение наблюдалось в Центре — 2,9%. Здесь средняя стоимость составила 1 020 у.е. за единицу площади (таблица 1).

Район	Средняя стоимость, у.е./кв.м		Отклонение, у.е.	Отклонение, %
	22.04.08	29.04.08
Центр	1050	1020	-30	-2,9
Юго-Восток	961	952	-9	-1,0
Майкудук	515	502	-12,4	-2,4
Пришахтинск	454	447	-7,2	-1,6

Основное влияние на изменение оказало снижение цен на двухкомнатное и четырехкомнатное жилье — 2,9% и 2,4% соответственно. Однокомнатные квартиры потеряли 1,6% своей стоимости, трехкомнатные подешевели на 2,2%.

Далее, в порядке убывания темпов снижения ценовых показателей следует Майкудук, где средняя стоимость сократилась на 2,4%. Наиболее существенное изменение цен произошло на однокомнатные квартиры, стоимость 1 квадрата площади которых упала на 3,4%. В менее значительнойстепени это коснулось трехкомнатного жилья – 3,1% и двух- и многокомнатного – 0,6% и 2,3% соответственно. В среднем по району ценовой показатель составил 502 у.е.

В Пришахтинске на общее снижение цены, которое составило 1,6%, в значительной степени повлияло ее падение на многокомнатное жилье — на 8,7%. При этом сдерживающее влияние на общий показатель по району оказало положительное изменение цены на трехкомнатные квартиры – 4,1%. Темп изменения стоимости однокомнатного жилья составил 1,5%. Ценовой показатель в целом по району сократился до 447 у.е.

Наименьшее изменение по сравнению с предыдущей неделей произошло на Юго-Востоке. Здесь средняя стоимость 1 квадратного метра перешагнула тысячный порог в сторону сокращения и составила 952 у. е. Здесьснижение здесь произошло на все типы квартир, за исключением двухкомнатных, цена которых увеличилась на 1,1%. Наибольшее снижение претерпела стоимость многокомнатного жилья — 3,9%. Одно - и трехкомнатные квартиры потеряли по 0,4% своей стоимости.

Итак, по типу квартир на анализируемой неделе наибольшее снижение ценового показателя произошло на многокомнатное жилье – 4,2%. Одно- и двухкомнатные квартиры потеряли 1,6% и 1,4% стоимости соответственно. Ценовой показатель трехкомнатного жилья сократился на 0,8% (таблица 2).

Тип квартир	Средняя стоимость, у.е./кв.м		Отклонение, у.е.	Отклонение, %
	22.04.08	29.04.08
1-комн.	698	687	-11	-1,6
2-комн.	719	709	-10	-1,4
3-комн.	804	797	-7	-0,8
4-комн.	758	726	-32	-4,2

В зависимости от типа постройки ценовой показатель по сравнению с прошлой неделей изменился следующим образом: в панельных домах средняя стоимость сократилась на 3,2%, в домах кирпичной постройки — на 1,7 %, монолитной – 6,5% (таблица 3).

Тип постройки	Средняя стоимость, у.е./кв.м		Отклонение, у.е.	Отклонение, %
	22.04.08	29.04.08
Панель	800	775	-25	-3,2
Кирпич	898	883	-15	-1,7
Монолит	905	846	-59	-6,5

Изменения в динамике

В динамике на рынке вторичного жилья снижение цен сопровождается постоянным ростом предложения и сокращением спроса. По сравнению с июнем 2007 года, когда количество сделок купли-продажи достигло рекордной отметки — 1 179, сокращение составило 63,5% — до 430 сделок в марте (!). В то же время с этого периода количество предлагаемого жилья увеличилось на 23% — с 2 600 квартир в июне до 3 200 в марте. В целом это означает, что в июне совершалось 45,8 процента сделок от общего количества предложения, в марте же — лишь 13,4%.

С начала снижения цен наибольшее сокращение претерпела стоимость в Центре города и Майкудуке — на 17,2% и 17,3% соответственно. На Юго-Востоке темп снижения составил 12,9%. Теоретически принято считать, что в период стагнации (снижения цен) первым теряет в цене «дешевое» жилье, темпы снижения цен на него обычно выше темпов «дорогого». Однако на примере карагандинского рынка жилья можно заметить, что в районе Пришахтинска, где средняя стоимость квартир на 38,6% ниже среднегородской, темп падения в динамике оказался минимальным — лишь 10,3%.

Вероятно, это было связано с тем, что цены на жилье в данном районе и в период роста были более скромными, так как квартиры здесь менее охотно принимались банками под обеспечение, и спекулятивная составляющая была невысока. Изменения цен по районам в динамике смотрите на диаграммах 4,5,6.

В динамике с начала октября максимально потеряли в цене однокомнатные квартиры — 25,6% (с 923 до 687 у.е. за 1 кв. метр) и многокомнатные — 23,1% (с 945 до 726 у.е. за единицу площади). Далее, в порядке убывания темпов, следует трехкомнатное (16,3%) и двухкомнатное жилье (15,3%). Средняя стоимость 1 кв. метра данных типов квартир составила 797 и 709 у.е. соответственно.

Изменение показателей средней стоимости с начала октября 2007 г. по апрель 2008 г. можно наблюдать на диаграммах 7,8,9,10.

В целом с начала снижения цен больше всего потеряли в цене квартиры в монолитных домах — 31,4%. Средняя стоимость единицы площади данного типа составила на 29 апреля 846 у.е. Стоимость жилья в кирпичных домах сократилась на 20,3% и составила 883 у.е. за квадратный метр, в панельных —775 у.е. (-16,7%).

Структура предложения

В зависимости от района наибольший удельный вес предложенных к продаже квартир занимает Центр города – 33,7%, 30% от общего объема приходится на Майкудук, по 27,9% и 8,5% распределилось предложение на Юго-Востоке и Пришахтинске.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двухкомнатные квартиры — 42,7%, или 1 323 единицы. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 27,7%, или 859 квартир, однокомнатное — 20,9% (646 квартира) и многокомнатное жилье — 8,7%, или 269 квартиры.

Выводы

Тенденция снижения цен на рынке жилья продолжается. В ближайшие месяцы сокращение показателя будет находиться в пределах 2-3,5% в месяц с возможными положительными недельными колебаниями.

По сравнению с серединой сентября, когда средняя стоимость 1 кв. метра достигла своего пика (1 023 у.е.), в целом снижение составило 28,6%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz