На анализируемой неделе средняя стоимость жилья сократилась на 1,7% и составила 762 у.е. за 1 квадратный метр. Объем предложения, несмотря на недельные колебания, имеет устойчивую тенденцию роста, однако по сравнению с прошлой неделей изменений количества предложений не произошло. На 14 апреля этот показатель составил 3 209 квартир.Количество совершенных сделок купли-продажи жилья за март – 430, что на 18% ниже прошлого показателя. Емкость рынка в ценах предложения — 108,5 млн. у.е.
Состояние рынка по районам
На анализируемой неделе снижение ценовых показателей произошло во всех районах города.
При этом максимальное сокращение наблюдалось в Центре — 2,5%. Здесь средняя стоимость составила 1 062 у.е. за единицу площади (таблица 1).
Таблица 1.
Район |
Средняя стоимость, у.е./кв.м |
Отклонение, у.е. |
Отклонение, % |
|
08.04.08 |
14.04.08 |
|||
Центр |
1089 |
1062 |
-27,2 |
-2,5 |
Юго-Восток |
999 |
990 |
-8,7 |
-0,9 |
Майкудук |
538 |
528 |
-10,1 |
-1,9 |
Пришахтинск |
476 |
469 |
-7,7 |
-1,6 |
Основное влияние на изменение оказало снижение цен на многокомнатное и однокомнатное жилье — 6,4% и 3,2% соответственно. Двухкомнатные квартиры потеряли 1% своей стоимости. На трехкомнатное жилье произошло положительное колебание ценового показателя — 0,7%.
На Юго-Востоке влияние на средний показатель аналогично предыдущему. Максимально уменьшилась средняя стоимость единицы площади в одно- и многокомнатном жилье — на 3,3% и 2,3% соответственно, не столь существенно — в двухкомнатном — 1,1%. Сдерживающим фактором при этом послужило положительное колебание средней стоимости трехкомнатных квартир — 2,8%. В среднем по району ценовой показатель составил 990 у.е., что на 0,9% ниже, чем на прошлой неделе.
В районе Майкудука на общее снижение цены, которое составило 1,9%, в значительной степени повлияло ее падение на двух- и многокомнатное жилье — на 4,3% и 3,7% соответственно. Трехкомнатные квартиры потеряли 0,4% стоимости, темп изменения стоимости однокомнатного жилья оказался положительным — 1,0%. Ценовой показатель в целом по району сократился до 528 у.е.
В Пришахтинске по сравнению с предыдущим периодом средняя стоимость 1 кв. метра сократилась на 1,6% и составила 469 у.е. Снижение здесь произошло на все типы квартир, за исключением однокомнатных, цена которых увеличилась на 1,3%. Опять же, наибольшее снижение претерпела стоимость многокомнатного жилья — 5,5%. Двух- и трехкомнатные квартиры потеряли 0,2% и 2,2% своей стоимости соответственно.
Итак, по типу квартир на анализируемой неделе наибольшее снижение ценового показателя произошло на многокомнатное жилье — на 4,5%. Одно- и двухкомнатные квартиры потеряли 1,7% и 1,5% соответственно. Средняя стоимость единицы площади в трехкомнатных квартирах выросла на 0,8% (таблица 2).
Таблица 2.
Тип квартир |
Средняя стоимость, у.е./кв.м |
Отклонение, у.е. |
Отклонение, % |
|
08.04.08 |
14.04.08 |
|||
1-комн. |
718 |
706 |
-11,9 |
-1,7 |
2-комн. |
751 |
740 |
-10,9 |
-1,5 |
3-комн. |
813 |
819 |
+6,2 |
+0,8 |
4-комн. |
820 |
783 |
-36,9 |
-4,5 |
В зависимости от типа постройки ценовой показатель по сравнению с прошлой неделей изменился следующим образом: в панельных домах снижение составило 1,8%, в домах кирпичной постройки — 2,1%, в монолитных домах — 2,0% (таблица 3).
Таблица 3.
Тип постройки |
Средняя стоимость, у.е./кв.м |
Отклонение, у.е. |
Отклонение, % |
|
08.04.08 |
14.04.08 |
|||
Панель |
813 |
798 |
-15,0 |
-1,8 |
Кирпич |
935 |
916 |
-19,0 |
-2,1 |
Монолит |
879 |
862 |
-17,0 |
-2,0 |
Структура предложения
По количеству предложений наибольший объем составляет жилье в Центре города — 31% от общего количества, или 994 квартиры. При этом основной удельный вес здесь занимают двухкомнатные квартиры — 445 единиц, или 44,8%. На Юго-Востоке и в Майкудуке распределение по удельному весу составляет 30,5% (979 квартир) и 30,9% (991 квартира) соответственно.
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимают двухкомнатные квартиры — 42,5%, или 1363 единицы. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 28,1%, или 901 квартира, однокомнатное — 19,7% (631 квартира) и многокомнатное жилье — 9,8%, или 314 квартир.
Изменения в динамике
В динамике на рынке вторичного жилья снижение цен сопровождается постоянным ростом предложения и сокращением спроса. По сравнению с июнем 2007 года, когда количество сделок купли-продажи достигло рекордной отметки — 1 179, сокращение составило 63,5% — до 430 сделок в марте (!). В то же время с этого периода количество предлагаемого жилья увеличилось на 23% — с 2 600 квартир в июне до 3 200 в марте. В целом это означает, что в июне совершалось 45,8 процента сделок от общего количества предложения, в марте же — лишь 13,4%.
Интересным фактом является перемещение удельного веса предложения по районам в сторону Майкудука. Доля предложения в этом районе увеличилась с июня по март с 22,3% до 30,9%. Такая активизация предложения объясняется высокой спекулятивной составляющей данного района, которая предопределилась относительно «дешевым» жильем, множеством «проблемных» квартир и квартир, подлежащих легализации.
С начала снижения цен наибольшее сокращение претерпела стоимость в Центре города и Майкудуке — на 13,7% и 12,9% соответственно. На Юго-Востоке темп снижения составил 9,4%. Теоретически принято считать, что в период стагнации (снижения цен) первым теряет в цене «дешевое» жилье, темпы снижения цен на него обычно выше темпов «дорогого». Однако на примере карагандинского рынка жилья можно заметить, что в районе Пришахтинска, где средняя стоимость квартир на 38,6% ниже среднегородской, темп падения в динамике оказался минимальным — лишь 5,7%. Это объясняется тем, что цены на жилье в данном районе и в период роста были более скромными, так как квартиры здесь менее охотно принимались банками под обеспечение, и спекулятивная составляющая была невысока.
В динамике с начала октября максимально потеряли в цене однокомнатные квартиры — 23,5% (с 923 до 706 у.е. за 1 кв. метр) и многокомнатные — 17,1% (с 945 до 783 у.е. за единицу площади). Далее, в порядке убывания темпов, следует трехкомнатное (14,0%) и двухкомнатное жилье (11,6%). Средняя стоимость 1 кв. метра данных типов квартир составила 819 и 740 у.е. соответственно.
В целом с начала снижения цен больше всего потеряли в цене квартиры в монолитных домах — 30,1%. Средняя стоимость единицы площади данного типа составила на 14 апреля 862 у.е. Стоимость жилья в кирпичных домах сократилась на 17,3% и составила 813 у.е. за квадратный метр, в панельных —798 у.е. (-14,2%).
Выводы
Тенденция снижения цен на рынке жилья продолжается. В ближайшие месяцы сокращение показателя будет находиться в пределах 2-3,5% в месяц с возможными положительными недельными колебаниями.
По сравнению с серединой сентября, когда средняя стоимость 1 кв. метра достигла своего пика (1 023 у.е.), в целом снижение составило 25,5%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz