На анализируемой неделе средняя стоимость жилья продемонстрировала относительную стабильность и зафиксировалась на уровне 776 у.е. за 1 кв.м. После резкого снижения ценового показателя на последней неделе марта (на 5,1%) вновь произошло замедление темпа падения до 0,3%.
Объем предложения, несмотря на недельные колебания, имеет устойчивую тенденцию роста. На 8 апреля количество предлагаемого к продаже жилья составило 3 209 квартир, что на 11,5% выше прошлого показателя. При этом объем спроса по сравнению с февралем сократилось на 18%, и в марте заключено 430 сделок купли-продажи. Емкость рынка в ценах предложения — 129,7 млн. у.е.
Просим читателей обратить внимание на то, в данных о количестве сделок купли-продажи за сентябрь 2007 г. произошла корректировка. Это связано с ошибкой в сведениях, предоставленных департаментом юстиции по Карагандинской области. Количество сделок купли-продажи в данном месяце составило 669.
Состояние рынка по районам
Поведение ценовых показателей в зависимости от района разнонаправлено. Так, в Центре и Майкудуке средняя стоимость продолжила сокращение, в то время как на Юго-Востоке и Пришахтинске наблюдаются ее положительные колебания (таблица 1).
Таблица 1.
Район |
Средняя стоимость, у.е./кв.м |
Отклонение, у.е. |
Отклонение, % |
|
01.04.08 |
08.04.08 |
|||
Центр |
1106 |
1089 |
-16,9 |
-1,5 |
Юго-Восток |
996 |
999 |
+2,6 |
+0,3 |
Майкудук |
548 |
538 |
-10,4 |
-1,9 |
Пришахтинск |
461 |
476 |
+15,8 |
+3,4 |
Основное сдерживающее влияние на общегородской ценовой показатель оказало увеличение средней стоимости в Пришахтинске на 3,4%. Однако данный рост не связан с реальным удорожанием жилья, а объясняется резким увеличением количества предложений — на 70,1%, или на 101 квартиру, и, как следствие, с нарушением обычной структуры выборки. На 8 апреля средняя стоимость единицы площади в данном районе оказалась на уровне 476 у.е.
Положительное колебание средней стоимости на Юго-Востоке (0,3%) было вызвано ее увеличением на одно- и трехкомнатные квартиры — на 1,1% и 0,7% соответственно. На двух- и многокомнатное жилье стоимость продолжила снижение темпом 0,1% и 0,5% соответственно. Ценовой показатель в данном районе составил 999 у.е. Объем предложения по сравнению с прошлой неделей увеличился на 12,5%.
В Центре средняя стоимость единицы площади по сравнению с прошлой неделей сократилась на 1,5% и составила 1 089 у.е. за 1 кв.м. При этом максимальное снижение было зафиксировано на однокомнатное жилье — 4%. Столь существенное снижение было связано с появлением в выборке «дешевых» квартир в отдаленных районах. Трехкомнатные квартиры потеряли 2,5% стоимости, двухкомнатные — 0,8%. На многокомнатное жилье произошло положительное колебание ценового показателя — 0,9%.
В Майкудуке средняя стоимость единицы площади составила 538 у.е., что оказалось на 1,9% ниже прошлого показателя. При этом в зависимости от количества комнат снижение произошло практически равномерно — на 1,7%. Исключение составило двухкомнатное жилье, средняя стоимость которого сократилась по сравнению с прошлой неделей на 2,4%. Объем предложения увеличился здесь на 7,5% и составил 991 квартир.
Изменение ценовых показателей за неделю в зависимости от количества комнат на анализируемой неделе можно проследить в таблице 2.
Таблица 2.
Тип квартир |
Средняя стоимость, у.е./кв.м |
Отклонение, у.е. |
Отклонение, % |
|
01.04.08 |
08.04.08 |
|||
1-комн. |
724 |
718 |
-5.8 |
-0,8 |
2-комн. |
756 |
751 |
-5.1 |
-0,7 |
3-комн. |
815 |
813 |
-1.8 |
-0,2 |
4-комн. |
816 |
820 |
+3.8 |
+0,5 |
Ценовой показатель в зависимости от типа постройки по сравнению с прошлой неделей изменился следующим образом: в панельных домах снижение составило 1,1%, в домах кирпичной постройки — 4,0% (таблица 3).
Таблица 3.
Тип постройки |
Средняя стоимость, у.е./кв.м |
Отклонение, у.е. |
Отклонение, % |
|
01.04.08 |
08.04.08 |
|||
Панель |
822 |
813 |
-9.0 |
-1,1 |
Кирпич |
974 |
935 |
-39.0 |
-4,0 |
Изменение показателей в динамике
С начала снижения цен на вторичном рынке жилья наибольшее изменение претерпела стоимость в Центре города и Майкудуке (диаграммы 4, 6 ). В этих районах ценовые показатели сократились на 11,5% и 11,4% соответственно. На Юго-Востоке темп снижения составил 8,6% (диаграмма 5). Теоретически принято считать, что в период стагнации (снижения цен) первым теряет в стоимости «дешевое» жилье, темпы снижения цен на него обычно выше темпов «дорогого».
Однако на примере карагандинского рынка жилья можно заметить, что в районе Пришахтинска, где средняя стоимость квартир на 38,6% ниже среднегородского показателя, темп падения в динамике оказался минимальным — лишь 5%. Это объясняется тем, что цены на жилье в данном районе и в период роста, отличались более скромными темпами, так как квартиры здесь менее охотно принимались банками под обеспечение, и спекулятивная составляющая была невысока.
В динамике с начала октября максимально потеряли в цене однокомнатные квартиры — 22,2%, или с 923 до 718 у.е. за 1 кв.м, и трехкомнатные — 14,6%, или с 952 до 813 у.е. за единицу площади. Далее, в порядке убывания темпов следует многокомнатное жилье — 13,2% и двухкомнатное — 10,3%. Средняя стоимость 1 кв.м в данных типах квартир составила 820 и 751 у.е. соответственно. Изменение показателей средней стоимости с начала октября 2007 г. по март 2008 г. можно наблюдать на диаграммы 7, 8, 9, 10.
В целом с начала снижения цен больше всего потеряли в цене квартиры в кирпичных домах — 20,7%. Средняя стоимость единицы площади данного типа составила на 8 апреля 935 у.е. Стоимость жилья в панельных домах сократилась на 12,6% и составила 813 у.е. за квадратный метр (диаграммы 11, 12).
Предложение
По количеству предложений наибольший объем составляет жилье в Центре города — 31% от общего количества, или 994 квартиры. При этом основной удельный вес здесь занимают двухкомнатные квартиры — 445 единиц, или 44,8%. На Юго-Востоке и Майкудуке распределение по удельному весу составляет 30,5% (979 квартир) и 30,9% (991) соответственно (диаграмма 13).
В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимает двухкомнатное жилье — 42,5%, или 1363 квартиры. Далее в порядке убывания следует трехкомнатное — 28,1% или 901 квартира, однокомнатное — 19,7% (631 квартира) и многокомнатное — 9,8% или 314 квартиры (диаграмма 14).
Выводы
Тенденция снижения цен на рынке жилья продолжается.
В ближайшие месяцы снижение показателя будет находиться в пределах 3,5% — 4,0% в месяц с возможными положительными недельнымиколебаниями.
По сравнению с серединой сентября, когда средняя стоимость достигла своего пика (1 023 у.е. за 1 кв.м) в целом снижение составило 24,1%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz