Коммерческая недвижимость в Астане продолжает дешеветь. С начала года средняя стоимость продажи офисных помещений сократилась еще на 10,9 процента и составила 1916 у.е. за квадратный метр.
На 2,8 процента офисы опередила торговая недвижимость, потеряв с января 13,7 процента. В итоге в марте средняя стоимость единицы торговых площадей составила 1486 у.е. за квадрат.
При этом традиционно больше всего потерял в цене сегмент «дешевой» недвижимости. Средняя стоимость торговых и офисных помещений данного сегмента сократилась на 13,5 и 16,7 процента соответственно. Менее подверженным финансовым катаклизмам оказался «дорогой» сегмент. Здесь снижение составило 9,4 процента для офисной недвижимости и 7,8 процента — для торговой.
В связи с этим, индекс расслоения офисной недвижимости с января по март изменился с 2,4 до 2,8, торговой — с 3,1 до 3,8. Напомним, что индекс расслоения показывает, во сколько раз цены «дорогого» сегмента недвижимости выше цен «дешевого». Для расчета показателей расслоения берется 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых объектов недвижимости. Таким образом, максимальный ценовой диапазон имеет торговая недвижимость. Здесь минимальная цена предложения зафиксирована на уровне 660 у.е. за 1 квадратный метр. Как правило, это объекты, расположенные в отдаленных районах города либо на рынках. Стоимость торговых помещений в жилых комплексах новостроек колеблется от двух до трех тысяч долларов за квадрат, а в торговых центрах, расположенных в центре города, достигает и 6000 у.е. Примерно такой же диапазон цен складывается и в сегменте офисной недвижимости, здесь минимальная стоимость не ниже 700 у.е., а наиболее высокая достигает 5000 у.е. за квадрат
Сегмент аренды
В отличие от продаж, в данном сегменте за последние три месяца явного снижения арендных ставок не наблюдалось. Напомним, однако, что с начала кризиса арендные ставки офисных помещений сократились в среднем на 34, а торговых на — 16 процентов.
Вместе с тем, нынешней тенденцией в сегменте аренды стало уже неявное снижение ставок, выражающееся в скидках и льготах, которые арендодатели предлагают в процессе переговоров.
В марте средняя арендная ставка офисной недвижимости в «дорогом» сегменте составила 3840 тенге за квадратный метр в месяц, в «дешевом» — 1408 тенге. Заметно выше верхний ценовой сегмент у торговых площадей — 4095 тенге за квадрат, средняя цена «дешевого» — 985 тенге.
Показатели доходности
Напомним, что логический смысл индекса доходности состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них — вложение средств на депозит в банк, другой — приобретение недвижимости с целью сдачи ее в аренду.
Для расчета показателей эффективности отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение вознаграждения по валютным вкладам в наиболее стабильных казахстанских банках — 7,8 процента.
По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости в декабре составил 2,0. Это означает, что доходность от сдачи в аренду торговых площадей весьма высока и в два раза превышает доход от размещения на банковский депозит средств в сумме от возможной реализации объекта недвижимости.
Показатель доходности офисных помещений на конец марта составил 1,2.
В процентном отношении это означает, что сдача 1 единицы коммерческой недвижимости в настоящее время приносит 12-20 процентов годовых. Это объясняется тем, что желание собственников компенсировать убытки, связанные со снижением рыночных цен на недвижимость, оказывает сдерживающее влияние на сокращение платы за аренду, тем самым темпы падения стоимости существенно опережают темпы снижения арендных ставок.
Необходимо отметить, что индекс доходности не определяет доходность какого-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка недвижимости в целом. Относительное значение индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.
Структура предложения
В марте анализируемая база была представлена 94 предложениями коммерческой недвижимости к продаже и 150 предложениями аренды.
В структуре предложения в секторе продаж основной удельный вес (47 процентов) занимает офисная недвижимость, торговая— 29 процентов. Восемнадцать процентов занимают здания без специального назначения, минимум приходится на складские и производственные помещения — лишь 4 и 2 процента.
В сегменте аренды предложение распределилось следующим образом: Наибольший удельный вес занимают офисы (46 процентов), на торговые помещения приходится 21 процент, 18 процентов приходится на склады, 10 процентов — на здания без специального назначения. Минимальный удельный вес имеет аренда производственных помещений — 5 процентов.
Тенденции и прогнозы
В целом предпосылки к дальнейшему снижению цен на недвижимость сохраняются. С учетом нынешних тенденций снижение стоимости офисной и торговой недвижимости будет находиться в пределах 2,5-3 процентов в месяц.
Аналитический отдел портала www.kn.kz