По сравнению с прошлым месяцем средняя стоимость столичной офисной недвижимости сократилась на 4,9 процентов и составила 2 200 у. е. за квадратный метр.
При этом ценовой диапазон данного вида недвижимости сложился следующим образом: средняя стоимость «дешевого» сегмента составила 1 109 у. е., стоимость «дорогого» - 3 390 у. е. за 1 квадратный метр. Традиционно снижение ценового показателя в «дешевом» сегменте оказалось выше темпа снижения в «дорогом»: 8,0 и 1,7 процентов соответственно.
Темп падения стоимости торговых площадей оказался значительно ниже- 1,6 процента, а средняя стоимость данного вида недвижимости зафиксировалась в июле на уровне 2 179 у. е. за квадрат. В отличие от сегмента офисов, здесь ценовой диапазоноказался выше: «дешевое» - 938 у. е., «дорогое» - 3 589 у. е. за квадратный метр.
Изменения в динамике
С начала ноября 2007 года средняя стоимость торговой недвижимости сократилась с 2 900 у. е. до 2 179 у. е. или на 25,2 процентов. Темп падения цен на офисные помещения за этот же период также составил 25,2 процентов и на конец июля ценовой показатель зафиксировался на уровне 2 200 у. е. При этом максимально потерял в цене сегмент «дешевой» недвижимости. Средняя стоимость торговых и офисных помещений данного сегмента сократилась на 22,2 и 31,2 процента соответственно. Менее подверженным финансовым катаклизмам оказался «дорогой» сегмент. Здесь снижение составило 11,3 процента (для офисной недвижимости) и 12,6 процента для торговой. В связи с этим, индекс расслоения офисной недвижимости с начала ноября изменился с 2,4 до 2,9, торговой – с 3,4 до 4,0. Напомним, что индекс расслоения показывает во сколько раз цены «дорогого» сегмента недвижимости выше цен «дешевого». Для расчета показателей расслоения берется 20% самых дорогих и 20% самых дешевых объектов недвижимости. Таким образом, максимальный ценовой диапазон имеет торговая недвижимость. Здесь минимальная цена предложения зафиксирована на уровне 700 у. е. за 1 кв. м. Как правило это объекты, расположенные в отдаленных районах города либо на рынках. Стоимость торговых помещений в новостройках колеблется от двух до трех тысяч долларов за квадрат, а в центре города достигает и 6000. Примерно такой же диапазон цен складывается и в сегменте офисной недвижимости, однако, здесь минимальная стоимость не ниже 1000 у. е.
Малый объем предложения к продаже складских помещений не позволяет рассчитать среднюю стоимость и выявить динамику, основное предложение складов – это их аренда. Удельный вес складской недвижимости в общем объеме предложения по аренде занимает 20 процентов (диаграмма). В июле средняя арендная ставка составила 1005 тенге за квадрат в месяц. При этом диапазон ставок в зависимости от характеристик объекта составляет от 500 до 1800 тенге за 1 кв. мв месяц.
В динамике с начала ноября 2007 года средняя арендная ставка складской недвижимости сократилась с 1 178 до 1 005 тенге за 1 кв. м в месяц или на 14,7 процентов.
Аренда
Падение цен в секторе продаж незамедлительно отразилось на рынке аренды. Падение спроса в секторе купли-продажи привело к перемещению части предложения в сегмент аренды. Увеличение объема предлагаемых объектов в наем привело к снижению ежемесячных арендных ставок. На офисную недвижимость сокращение составило 17,8, на торговую – 22,9 процентов.
Средняя арендная ставка офисной недвижимости за июль составила 3 073 тенге за 1 кв. м в месяц. Диапазон месячных ставок в зависимости от местоположения здесь колеблется от 2 800 до 6 000 тенге за 1 кв. м. В административном комплексе на Водно-Зеленом бульваре аренда офисных помещений достигает 6 000 тенге за 1 кв. м.
По мере удаленности от Центра наем торговых помещений обходится от 1200 до 2 600 тенге за 1 кв. м, при этом средний показатель находится на уровне 2 250 тг/кв. м.
В течение нескольких лет тенденции на рынке недвижимости складывались таким образом, что для многих данный сектор экономики стал весьма привлекательным для инвестиций. Доходность вложений в зависимости от сегмента составляла 14 -16 процентов годовых.
Показатели доходности
Напомним, что логический смысл индекса доходности состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них – вложение средств на депозит в банк, другой – приобретение недвижимости с целью сдачи ее в аренду.
Для расчета показателей эффективности отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процента вознаграждения по валютным вкладам в наиболее стабильных казахстанских банках – 9,8%.
По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости составил 1,64. Это означает, что доход от сдачи в аренду в 1,64 раза превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости.
Показатель доходности офисных помещений на конец июня составил 1,40.
В динамике показатели доходности имеют отчетливую тенденцию роста. С начала ноября 2007 года доходность офисной недвижимости увеличилась с 1,05 до 1,40, торговой – с 1,46 до 1,6). В процентном отношении это означает, что сдача 1 единицы коммерческой недвижимости в настоящее время приносит 14,6 - 16,4 процентов годовых. Это объясняется тем, что желание собственников компенсировать убытки, связанные со снижением рыночных цен на недвижимость оказывают сдерживающее влияние на сокращение платы за аренду, тем самым темпы падения стоимости существенно опережают темпы снижения арендных ставок.
Необходимо отметить, что индекс доходности не определяет доходность какого – то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка недвижимости в целом. Относительные значения индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.
Как бы то ни было, несмотря на тенденцию снижения цен на недвижимость на фоне общего дефицита финансового инструментария, коммерческая недвижимость остается одним из самых привлекательных способов инвестирования.
Прогнозы и выводы
Ситуация в банковском секторе страны остается сложной, но относительно стабильной. Усилия банков и государства по поддержанию ликвидности позволяют сохранять объемы кредитования экономики на одном уровне. Выдачи производятся, как правило, в объемах возврата ранее выданных ссуд. Наряду с проблемой дефицита ресурсов для банков встает еще одна – ухудшение качества кредитных портфелей. Для них это означает необходимость увеличения расходов по формированию провизий, для рынка недвижимости – увеличение объема предложения, а значит – предпосылки к дальнейшему снижению цен. В тоже время позитивными факторами является исключительно благоприятная ценовая конъюнктура на экспортные товары, и, как следствие – рост вкладов юридических лиц.Также стоит отметить, что, падение рынка на 20 и более процентов при сравнительно стабильной ситуации в экономике в соответствии с теорией экономических циклов принято считать последней стадией фазы спада и приближением «ценового дна». Следующий этап развития рынка – это фаза аккумуляции или стабилизации цен. Однако то, насколько скоро произойдет этот переход, будет зависеть от уровня потенциальных рисков по кредитным портфелям и возможности банков поглотить, связанные с этим убытки.
Итак, следите за рынком…
Аналитический отдел портала www.kn.kz