Банковский кризис ликвидности в полной степени отразился на столичном рынке недвижимости.
В зависимости от сегмента снижение цен за квадратный метр на рынке жилья составило от 17 до 24 процентов. Вслед за данным сегментом потянулся и рынок коммерческой недвижимости. С начала ноября 2007 года средняя стоимость торговых и офисных помещений потеряла порядка 22 процентов.
Ценообразование
В разных сегментах рынка недвижимости (коммерческая недвижимость, рынок жилья — первичный и вторичный) различные факторы ценообразования, такие как предложение и спрос, местоположение, стоимость строительных материалов, земли, рабочей силы, имеют разную степень воздей-ствия.
Так, известно, что основное влияние на развитие рынка жилья в течение ряда лет оказывало доступное ипотечное кредитование, которое обеспечивалось привлечением зарубежных средств. Возрастающая потребность в жилье вкупе с доступными жилищными займами обеспечивали стабильный спрос и, как следствие, рост цен. Высокие темпы роста превращали спрос в ажиотажный и сделали рынок жилья весьма привлекательным для спекуляций.
В отличие от квартирного рынка, барьеры вхождения в сегмент коммерческой недвижимости для игроков были и остаются достаточно высокими. По стоимости квадратного метра торговые, офисные помещения сопоставимы, пожалуй, с жильем бизнес- и элит-класса (в среднем от 1200 до 6000 у.е.).
Основное влияние на увеличение стоимости коммерческой недвижимости до 2007 года оказывали высокие темпы развития бизнеса. Создание благоприятных условий для его функционирования (банковское кредитование, различные программы поддержки) обеспечивали рост благосостояния общества и, как следствие, развитие торговли и сферы услуг, появление которых требовало новых торговых и офисных площадей. Снижение объемов кредитования и, соответственно, деловой активности привело к тому, что цены на коммерческую недвижимость с начала ноября 2007 года сократились на 22 процента.
С мая по июнь средняя стоимость 1 квадратного метра торговых площадей потеряла 5,7 процента, офисных помещений — 5,4 процента. На конец месяца ценовые показатели данных типов недвижимости зафиксировались на уровнях 2 215 и 2 314 у.е. за единицу площади соответственно.
Изменения в динамике
С начала ноября 2007 года средняя стоимость офисной недвижимости сократилась с 2940 до 2314 у.е., или на 21 процент. Темп падения цен на торговые помещения за этот же период составил 23,6 процента, и на конец июня ценовой показатель зафиксировался на уровне 2215 у.е. При этом максимально потерял в цене сегмент «дешевой» недвижимости. Средняя стоимость торговых и офисных помещений данного сегмента сократилась на 23,5 и 24,9 процента соответственно. Менее подверженным финансовым катаклизмам оказался «дорогой» сегмент. Здесь снижение составило 9,8 процента независимо от назначения объекта. В связи с этим, индекс расслоения офисной недвижимости с начала ноября изменился с 2,4 до 2,9, торговой — с 3,4 до 4,0.
Напомним, что индекс расслоения показывает, во сколько раз цены «дорогого» сегмента недвижимости выше цен «дешевого». Для расчета этого показателя берется 20 процентов самых дорогих и 20 процентов самых дешевых объектов недвижимости. Таким образом, максимальный ценовой диапазон имеет торговая недвижимость. Здесь минимальная цена предложения зафиксирована на уровне 700 у.е. за 1 квадратный метр. Как правило это объекты, расположенные в отдаленных районах города либо на рынках. Стоимость торговых помещений в новостройках колеблется от двух до трех тысяч долларов за «квадрат», а в центре города достигает и 6000 у.е. Примерно такой же диапазон цен складывается и в сегменте офисной недвижимости, однако здесь минимальная стоимость составляет не ниже 1000 у.е.
Аренда
Падение цен в секторе продаж незамедлительно отразились на рынке аренды. Падение спроса в секторе купли-продажи привело к перемещению части предложения в сегмент аренды. Увеличение объема предлагаемых объектов в наем привело к снижению ежемесячных арендных ставок. На офисную недвижимость сокращение составило 14,5 процента, на торговую — 16,5 процента.
Сегодня средняя арендная ставка офисной недвижимости в Центре города составляет 3 950 тенге за единицу площади в месяц. Диапазон месячных ставок в зависимости от местоположения здесь колеблется от 2 800 до 6000 тенге за 1 «квадрат». В административном комплексе на Водно-зеленом бульваре аренда офисных помещений достигает 6000 тенге за 1 квадратный метр.
По мере удаленности от Центра наем торговых помещений обходится от 1200 до 2600 тенге за единицу площади, при этом средний показатель находится на уровне 2250 тг/кв.м.
В течение нескольких лет тенденции на рынке недвижимости складывались таким образом, что для многих данный сектор экономики стал весьма привлекательным для инвестиций. Доходность вложений в зависимости от сегмента составляла 14-16 процентов.
Показатели доходности
Напомним, что логический смысл индекса доходности состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них — вложение средств на депозит в банк, другой — приобретение недвижимости с целью сдачи ее в аренду.
Для расчета показателей эффективности отнесем средние арендные ставки к предполагаемой сумме вознаграждения по банковским депозитам. При этом используем среднее значение процентов по вкладам в наиболее стабильных казахстанских банках — 9,8 процента.
По результатам расчетов индекс доходности торговой недвижимости составил 1,64. Это означает, что доход от сдачи в аренду в 1,64 раза превышает доход от размещения средств на банковский депозит на сумму от возможной реализации объекта недвижимости.
Показатель доходности офисных помещений на конец июня составил 1,40.
В динамике показатели доходности имеют отчетливую тенденцию роста. С начала ноября 2007 года доходность офисной недвижимости увеличилась с 1,05 до 1,40, торговой — с 1,46 до 1,64 (диаграмма 6). В процентном отношении это означает, что сдача 1 единицы коммерческой недвижимости в настоящее время приносит 14-16,4 процента годовых. Это объясняется тем, что желание собственников компенсировать убытки, связанные со снижением рыночных цен на недвижимость, оказывает сдерживающее влияние на сокращение платы за аренду, тем самым темпы падения стоимости существенно опережают темпы снижения арендных ставок.
Необходимо отметить, что индекс доходности не определяет доходность какой-то отдельного объекта, а является показателем среднего уровня доходности на сегментах рынка недвижимости в целом. Относительное значение индекса доходности позволяет исключить такие факторы, как уровень инфляции и изменение курсов валют.
Как бы то ни было, несмотря на тенденцию снижения цен на недвижимость на фоне общего дефицита финансового инструментария, коммерческая недвижимость остается одним из самых привлекательных способов инвестирования.
Перспективы
Что же ожидает рынок коммерческой недвижимости в перспективе? Нынешняя непростая ситуация в банковском секторе, связанная с дефицитом ликвидности и ужесточением условий кредитования (в том числе малого и среднего бизнеса), а также снижение покупательской способности населения, к сожалению, могут негативно сказаться на деловой активности предпринимателей. Это, в свою очередь, приведет к сокращению спроса на рынке коммерческой недвижимости и, как следствие, к снижению цен. В меньшей степени это коснется объектов, расположенных в деловых и торговых центрах высокого класса, хорошо оснащенных и удобных для бизнеса. Наибольшего снижения следует ожидать на недвижимость более низкого класса, находящуюся за пределами центральных улиц, с плохой проходимостью и отсутствием подъездных путей.
Аналитический отдел портала www.kn.kz